广州海珠区值得入手的新楼盘（琶洲上车首选的改善盘）

今天我们要说的是雅郡花园。

我们今天依然是先介绍一下小区，挑重点说，最后再综合一下具体的预算怎么买，以及价值和趋势分析。

琶洲的小区特别少，除了保利天悦，就是雅郡了，还有两个小众盘：世港花园、畔江花园。

如果你想要近地铁、大花园、改善盘、有学校、有配套，就只有雅郡花园可以选了。

保利天悦的上车门槛至少是2300万起，最小面积是143的。

所以，如果想要三房四房上车琶洲，也就只有雅郡可以选了。

雅郡花园有什么特点呢？

1、拿地时间早，开发周期长，从2004年到2007年，再到2009年，再到2012年和2015年

2、分为五期，一二三期叫雅郡花园，共享花园，四期叫会展世界城，也叫水蓝郡，五期叫江山国际，全部由南驰集团开发

3、地铁4/8号线万胜围站上盖，对面就是保利广场

4、基本算是一个改善盘，有平层有别墅，除了三期北向有一排一房一厅外，其余基本是三房四房，以及超豪宅产品为主，别墅有连排和独栋

下面我们再详细说一下各期的情况和价格。

先说一二三期，也就是上图大门入口即为一二三期入口。

很多人说雅郡花园是人车不分流的，其实二期三期是有自己花园的，各组团之间是有车道的。

一期门前是有车道的，一期就是最中间面对学校的两排灰色楼体A-G栋，如下图。

雅郡的户型都很方正，使用率较高，一期东北向可以望江。

比较好的户型是那种135的南北对流四房，目前放盘价是9-10万，85的南向两房单价会低一些。

一期北向正对学校，有时候会有些噪音，但是景观不错，缺点是楼下就是车道，花园在南面。

二期的楼体是白黄相间，虽然比一期新，但是看上去却更显旧。

二期的楼栋主是在东边外围，靠近环城，雅宁街、雅汀街、雅熙街的高层可能会有些噪音影响，不过低楼层还好。

二期每栋都有一楼，带花园，二期主要以113的大三房，170-210以上的超豪宅四房产品为主。

主要都是南北通透的板楼，小区花园漂亮，但是物业打理一般，二期的泳池由于人少也不开放。

由于面积偏大，楼体偏旧，单价大概在7-8万，个人认为户型非常不错，每一层前后错开赠送小阳台，有些人会搭个棚，增加一个房间。

二期要买的话就选这种超豪宅产品，自己改造一下，居住舒适度还是非常高的，密度低，采光不错。

其实位置最好的肯定是给了中间的别墅，别墅主要是220-280的联排和367的独栋。

联排门前是有车道的，和现在做的人车分流的还是有点不一样。

虽然门口停车，但感觉像个小镇，一楼有一个停车位，车多的就只能停门口了。

经常看到有人在装修，有些人会把别墅的外型做个大改动，改成自己喜欢的样子。

这里的别墅不贵，也就是珠江新城一套平层的价格，单价大概10-15万都有。

听说下面这栋像城堡皇宫一样的是老板的，也不知道真假，后面一排主要是独栋，较少放卖。

作为上车型的改善买家，以及为了追求增值的一些投资客，我认为最适合的应该是三期和四期。

三期是比较近出口的，有独立的花园，主要是一梯四户。

南面一排A栋是以南向四房和北向三房为主，北面一排B栋是以南向的两房三房和北向的一房一厅为主。

三期最畅销的就是A栋136/139的不超豪宅四房，以及B栋125的三房。

目前放盘价在10-11万，总价在1300-1600万以上都有。

接下来说一下四期水蓝郡。

水蓝郡的小区虽然比三期要新，但是外立面感觉旧很多，特别是那些玫红色的外砖墙，感觉要掉似的。

水蓝郡的优点是花园大，大户型居多，改善为主，小高层，1梯两户，1梯三户。

比较难看的是这种F区的一梯三户的塔楼，外观感觉像是个碉堡，部分楼栋没有地下停车场。

除了难看之外，F区的塔楼另外两户是没有阳台的，是一种147的超豪宅4 1房。

比较推荐的是B栋的不超豪宅的板楼四房，以及C栋两排楼王，不过放卖不多，价格较贵。

G1-G4栋为最新一期的107的三房两卫，不过电梯在小区外面。

江山国际主要是两栋163的3 1房，和178的4 1房，目前放盘价在13-15万，对比三年前，几乎是翻倍有余。

最后，我们来做个总结。

不管是雅郡的一二三期，还是四期水蓝郡，以及五期江山国际，都是非常值得买的，当然，喜欢它的联排别墅也是可以的。

雅郡可以满足上车以及改善的家庭，在整个琶洲保利天悦一家独大的情况下，雅郡以大花园、小高层的舒适度、完美的地段和配套，给了一些中产停留在琶洲的机会。

而且雅郡的户型是偏改善型的，业主素质还可以。

建议首选雅郡三期139的四房和水蓝郡141的四房，将来这种不超豪宅又低密度的产品在寸土寸金的琶洲会非常稀缺。

当下有一点小小的利空是隔壁新滘东路的规划，三年前雅郡的业主们就投诉过了，但没有作用，该建还是要建。

不过，这两年的价格表现，其实也体现了这种利空博弈对雅郡价格体系的影响，几乎可以忽略。

你如果住在猎德大道两边，你应该知道噪音对房价的影响，该涨还是会涨的，个人认为总体影响不大。

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