白沙洲最新楼盘房价（白沙洲最热毛坯盘迎第五开）

中建铂公馆预计4、5月份加推K2-3、K2-5号楼建面约106-160平毛坯房源，共计360套房源，前期开盘均价约16550元/平。目前暂未开启登记。

价格分析

与刚需区域对比

后湖、四新、光谷东、白沙洲是武汉刚需最爱的四大区域，也一直是最火的四个区域，价格高低曾一直按这个顺序来排！如今什么情况？

后湖现在有过2万的，卖毛坯的首地云梦台（收官价16700元/平）清盘后，汉悦府坤璟（前期带装修19800元/平）、幸福时代大家（毛坯16200元/平）、百步亭和谐里（毛坯16739元/平）、花样年花好园（纯新盘待开）争艳。

大四新现在最高价弘阳印月府（18500元/平），此前毛坯收官最高的是招商公园1872的14700元/平。

光谷东目前带装修普遍在18000元/平，毛坯备案价最高的是中建星光城（17250元/平）。

白沙洲带装修最高的是万科云城（18114元/平），毛坯备案最高的是中建铂公馆（16550元/平）。

所以，白沙洲不仅越来越拉近了与后湖、四新的距离，且已反超光谷东和四新，成为楼市最大的黑马。

与白沙洲三环内项目对比

万科云城去年将带装修价格从16623元/平涨到了18114元/平，首次突破18000 。与此同时，中建铂公馆也立马突破了毛坯备案价。

目前，白沙洲三环内有房可卖的只有5个盘。

梧桐花园：毛坯16172元/平

中建铂公馆：毛坯16550元/平

万科云城：带装修18114元/平

富强天惠园：毛坯13800元/平

正商金域世家：带装修16020元/平

我们可以明显发现，与其他区域房价按照环线递减不同的是，白沙洲的房价分布非常混乱。

位置最好的梧桐花园比距离更远的中建铂公馆、万科云城都便宜，而中建铂公馆和富强天惠园距离仅几百米且都卖毛坯，差价却高达2750元/平，而正商金域世家存在感极低，毛坯备案价是最低的，只是带了装修比富强天惠园高。

所以，这个价格合不合理？

个人觉得，这几个带装修盘的价格相对区域整体价格稍微有点高。

今年遭遇黑天鹅事件，武汉楼市情况目前并不明朗。为了卖房，开发商也使出浑身解数，但是武汉昨天刚解封，楼市在短期内还是很难恢复。加上今年三环内白沙洲又有新项目冒出来，区域内剩余房源量还不少。中建铂公馆此次推出两栋，想日光估计很难像之前那么容易。

不过，项目毛坯的优势依然还在，热度还是比较高，即便是形势再不好，也会比其他项目还是要好过一些的。此前一直宣传要涨到17000元/平，但是经此一疫，小编觉得为了求稳，项目价格大概率会继续持平，当然降价也是不太可能的。另外，几个低价盘确实性价比不错，值得关注。

购买建议

就项目本身而言，中建铂公馆最小户型约106平，前期最低首付门槛大概52万。相比而言，105、110平户型估计会比较抢手，而面积大一些的128平、160平大户型因为总价过高，可能没那么容易卖。特别是这种160平改善型的大户型，在今年的市场行情下去化可能会有一定难度。

横向来看，白沙洲板块还是大武昌三环内刚需的第一梯队。

在白沙洲三环内，片区最低门槛是富强天惠园项目，同样是卖毛坯，最小户型为59平，按照放风价14300元/平计算，仅需84万就可以上车，首付只要25万，不过数量不多。更多的首付38万多的房源。但是小区就2栋，居住环境稍微弱点。而中建铂公馆首付门槛估计52万，对于想在三环内位置还不错的位置买房的刚需还是有一定门槛要求的。中建铂公馆的16550的单价价格可能会高一点。但是相对白沙洲别的小盘，购房者可能会比较看重中建品牌，再就是其社区规模、自带大体量的配套。

在大武昌三环内，可能就只有南湖的新力雅园、近武昌老城的锦绣江城还可以竞争一下。像新力雅园带装修放风价2万，最小户型96平，最低首付门槛57.6万。带装修房源首付多5万。还是有一定竞争关系。而且现阶段南湖生活配套要更完善一些，适合居住，而且距离地铁7号线建安街站约600米。锦绣江城虽然是小品牌，但是社区规模还可以，位置也要更好一点。

作为首付50多万的刚需人群，从地段、环线、社区环境、社区规模、未来配套综合来看，在大武昌三环内，毕竟区域内像保利新武昌、东原启城等神盘都卖完了，保利上城也只剩下一栋一直待售，刚需可选的余地不多。中建铂公馆的可替代性不强，这也是它一直这么火的原因。

对于160平户型改善户型来说，总价260多万。同等总价，这种改善型的需求其实可选择还很多。比如去汉阳买汉阳滨江、五里墩、地铁沿线或者武昌北二环到三环，牺牲掉部分面积，买稍微小面积的，还是可以够一够的。

前期回顾

中建铂公馆四次开盘，两次涨价。首开价格15423元/平，2019年9月、11月开盘价格均为15600元/平，2019年12月开盘价格16550元/平。

虽然一直在涨，但是也确实一直不好买。

2019年5月31日首次开盘，刚需近千组，开盘无意外秒光，但15423元/平的毛坯备案价，也刷新了白沙洲最高价。

2019年9月5日第二次开盘，因提前进行了线上收资料，收500组，所以抢房环节提前。据置业顾问介绍，登记人数达到了1300人，房源仅有172套，相当于是8个人抢一套房了。符合条件的刚需499个，也是3个人抢一套。但价格也涨到了均价约15600元/平。

图片来源公众号张涛地产观

而2019年11月的开盘，135套刚需房源，321位刚需购房者。

图片来源公众号张涛地产观

所以整体下来，每一次开盘都是购房者数量超过了房源量，目前这样的盘在武汉数量已经极少了。

此次加推的K2-5号楼与K2-1号楼户型格局一样，价格可参考前期K2-1号楼一房一价。

房源分析

本次要推出的K2-3、5号楼位于地块K2地块西侧，5号楼南面目前没有高层遮挡，采光会好一些，3号楼采光视野一般。楼栋朝向不是正南北。

3、5号楼48层，1个单元，3梯4户，其中1楼架空，17、34楼为避难层，共计360套。

关于户型：

从楼栋及户型结构来看，

3号楼48层，1个单元，中间衔接户为建面约110.62平户型，东边端头户为建面约159.62平户型，西边端头户为建面约128.31平户型。

5号楼48层，1个单元，中间衔接户为建面约105.86平户型，端头户为建面约128.35平户型。

C2户型

三室两厅一卫

建面110.62平

该户型位于3号楼中间。

户型比较方正，动静分区。

客餐厅一体化，客厅与南向次卧连接一个宽景阳台。

三开间朝南，主卧带飘窗和独立卫生间，私密性比较好。

D2户型

三室两厅两卫

建面128.31平

该户型位于5号楼边户。

户型南北双阳台设计。

三开间朝南，双卫配备，干湿分离。

三间卧室都带飘窗，可拓展空间多。

C3户型

四室两厅两卫

建面159.62平

该户型位于3号楼东边边户。

户型方正，四房设计，配备双卫生间。

南北双阳台，三开间朝南，卧室带飘窗。

主卧套房设计，带独立卫生间与衣帽间。

D1户型

三室两厅一卫

建面105.82平

该户型位于5号楼中间户。

全明户型，三房设计，不过不太通透。

客厅连接南向阳台，厨房带独立阳台，通风比较好。不过餐厅采光欠佳。

主卧带南向飘窗，采光不错。需要穿过客厅去卫生间。

D2户型

三室两厅两卫

建面128.31平

该户型位于5号楼东西边户。

南北双阳台设计，三间卧室都带飘窗，可拓展空间多。

主卧带独立卫生间，进门有一个长走道。

项目基本信息

中建铂公馆K2地块占地74566.1平方米，总建面约392382.27平方米，计容建面约277886.22平方米，其中住宅建面约269370平方米，有2200户，算下来套均面积约122.4平方米，建筑密度在13.84%，规划机动停车位总数有2764个，其中住宅部分有2694个车位。

K2地块容积率3.73，规划有11栋34-48层超高层住宅，其中2、6号楼为两个单元，其他均为一个单元，楼间距在55-59米左右，自带一个幼儿园，中间有公共道路隔开。

K1地块总占地面积为100288.81㎡，其中居住面积62938.5㎡、幼儿园面积3780.11㎡、娱乐及图书展览面积33570㎡；K1地块总建筑面积为443421.6㎡、住宅建筑面积237737.06㎡，其中公租房建筑面积25440.36㎡、娱乐及图书展览建筑面积74000㎡。

经济数据指标如下

K1地块将由2栋33层、1栋39层、1栋40层、1栋45层、1栋46层、1栋47层、1栋48层、1栋56层等共计9栋住宅；1栋46层公租房；1栋幼儿园；1栋12层美术馆、图书馆；1栋3层书店；1栋11层纪念馆、艺术馆；1栋8层网吧、游乐设施；1栋11层歌舞厅；及若干社区商业、服务、菜市场等配套建筑。

住宅部分共10栋，包括1栋公租房，总建面约227737.06，其中公租房建筑面积25440.36平，440户。容积率3.21，总户数2118户，停车位3012个。除去公租房不算，商业住宅部分总户1678户，户均面积约126.5平。

另外，K1居住地块还配套有物业管理用房、社区配套用房、消防室、垃圾收集站、消防站、以及菜场。

根据公示规划信息来看，K1地块娱乐、图书展览用地面积33570平方米，总建筑面积95669平方米，娱乐设施建筑面积33000平方米，其中包括8层38.35米高网吧、游乐设施，11层51.85米高歌舞厅。

图书展览建筑面积40718平方米，其中包括12层56.35米高美术馆、图书馆，11层高52.05米高纪念馆、艺术馆，3层14.95米高书店。

K1地块日照分析图

2018年8月7日，全市招商引资重大项目8月集中开工仪式，正是在中建铂公馆项目建设现场举行，项目占地面积17万平方米，总建筑面积约60万平方米，总投资87亿元。主要建设集居住、商业、文化、娱乐于一体的复合型城市文娱综合体，涵盖高端住宅、便捷商业街、图书阅览馆、文化娱乐街区、市民休闲广场等多重业态。

关于土拍

2018年1月12日，中建三局底价拿下白沙洲P(2017)190号住宅商服地块，成交总价39.1亿，楼面地价6528元/平。即现在的中建铂公馆，该地块分为K1、K2两个地块，总用地面积174950平方米，2个地块内各规划有一所9班幼儿园，此次公示的其中的K2地块。

区位交通

中建铂公馆位于洪山区白沙洲三环内，位于白沙洲大道与八坦路交汇处。

自驾的话，中建铂公馆紧邻白沙洲大道，南北可以走白沙洲大道、白沙洲高架，连接二环与三环，去往武昌核心和光谷；另外，规划中的新武金堤路，未来直接连接到和平大道去往徐东青山，不过目前北段完全没动静，也不知道何年何月能通车。

东西走向已有鹦鹉洲大桥连接的二环线和白沙洲大桥连接的三环线，紧邻的杨泗港长江大桥已经通车。武昌这边，杨泗港大桥过江会和白沙洲大道交汇形成八坦路立交，目前这边立交的几个匝道口都已经可以直接上下了。

地铁方面，区域内规划的有三条地铁，分别是地铁5、11、12号线，其中5号线的江国路站、11号线的张家湾站、12号线的罗家村站均分布在周边，具体位置以未来实际为准。距离项目最近的地铁站是12号线罗家村站，距离一公里左右。

公交方面，周边距离最近的就是白沙洲大道张家湾站，约280米左右，有十多趟公交，可以到达经开永旺、街道口、螃蟹甲、积玉桥等核心区域。

区域生活配套

商业配套方面，区域内至少有86.2万方商业，其中清江锦城40万方商业地块的购物中心和商业街用地，万隆广场建面约8万方，居然之家体量15万方，保利上城12万方美式风情街，万科云城约3.2万方情景商业街（尚未动工），龙湖天街8万方商业用地。

另外，中建铂公馆在K1地块规划的大体量商业街区，该地块用地属性为娱乐用地和图书展览用地。

万科云城5栋商务办公约12.8万㎡，情景式商业街区约3.2万㎡。

白沙洲还出了一个居然之家的规划，业态包含了酒店、写字楼、影院、家居卖场等。这个项目在白沙三路与白沙洲大道交汇处。

另外，龙湖地产在2019年6月土拍市场竞得清江40万方商业地块对面8万方商业用地，将在白沙三路打造龙湖天街。

龙湖还将与清能联合开发白沙洲毛坦村K1、K3、K4商业地块。据悉，2020年4月8日，清能清江锦城K4地块规划公示，其中购物中心有8.5万方，零售商业2.7万方。

医疗配套方面，距离中建铂公馆最近的医院是武汉大学湖北省人民医院，直线距离约6公里以上；区域内武汉大学湖北省人民医院洪山院区、省妇幼分院均已在建，分别在白沙三路和白沙二路上，这两所都是三甲医院，规格较高。

教育方面，中建铂公馆的K2地块自带有一个幼儿园，另外周边距离最近的就是张家湾小学，张家湾中学等，此外周边紧邻K2地块的位置还有规划的教育用地。

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