排屋为啥便宜（排屋入手几年了没涨多少）

注：本文所述所有二手房价，在没有特别说明情况下，特指网上二手房交易平台挂牌价格。参考平台：58同城、安居客、绍兴E网二手房

@信仰

裘哥，恒大御景湾能如期交房吗，会不会烂尾，你怎么看？

老裘

御景湾大概率是能交房的，但会延期。

一方面，“复工复产保交楼”是许家印多次公开表示的，恒大当前的头等大事。

一方面，绍兴政府也正在努力。

比如上个月，御景湾放出了所有房源均已办理网签的消息，根据销售面积和此前的销售单价粗略计算，这部分回款至少能够超过1亿，这背后大概率是政府开绿灯。

另外，据了解，除了御景湾，政府有关部门也已经着手在处理珺睿府的产证办理问题了，年底前后就会有好消息。

@小奶爸。

老师，能不能帮忙分析下大坂绿园，是否可入手？单价大概会在多少？

老裘

大坂绿园的位置是非常好的，南向临大小坂湖，是柯西少数拥有一线湖景的小区。

更重要是宝业的产品力，大坂绿园3500元的精装标准，在整个柯桥楼市都不低，尤其在2.5万每平这个价格段，它的品质感要比很多项目都要好。

据我们所知，大坂绿园剩16#、18#、19#待开，但时间未知，已开的剩余房源很少，位置不佳。

目前大坂绿园备案价在2.3-2.5万/㎡左右，不确定最后三幢开售时的价格。

建议和置业顾问多沟通，确定大坂绿园最后一波加推大概时间，时间不长就等，等不了就早点去看其他楼盘。

@yjchen

问题：自住兼投资，请老裘分析对比下镜湖融创奥景园和中海铂隽两个项目

老裘

奥璟园更“全面”，铂隽更“高端”。

相同地段，都在绍兴奥体西面，隔江相望，奥璟园在江北，铂隽在江南。

奥璟园体量更大，产品更丰富，门槛更低，洋房 小高层，建面约97-234㎡，均价约2.88-3万/㎡小户型到大平层都有。

中海铂隽是纯改善项目，建面约156-300㎡大平层，精装很高端，主要面向高净值人群。

你有自住需求，如果资金实力允许，建议等等中海铂隽首开，详细了解下它的产品细节。

@八月

你好，我现在是把柯桥那个。学区房，一楼的学区房卖掉了。我，我现在还要置换一套房子，我不知道是在柯桥这边买二手房好，还是在黄酒小镇买新房，大概有五年左右，我小孩就要结婚啦。学租房不知道要不要考虑？我想听一听您的建议，我现在拿不定主意我不敢在交流群里说，那样会有中介打电话

老裘

先抛结论：柯桥出色二手房≥黄酒小镇＞普通柯桥二手房。

柯桥出色的二手房小区，如玉兰花园、香湖郡、金昌诚园等。

这类二手房相比黄酒小镇最大优势，就是“稳”：品质看得见摸得着，物业好坏肉眼可见，马上可以装修入住。

但劣势也很明显：因为年份久远，部分小区的设备难免老旧，园林、户型等产品设计，也不可避免存在过时的问题。

黄酒小镇是一个很有潜力的项目，一方面项目本身属于超级大盘，有商业、地铁、文创产业园等丰富配套业态，依托黄酒小镇这个文旅项目，是政企合作的一个典型范例。

另一方面，黄酒小镇的价格很“美丽”：单价2.2万/㎡，相比前文提到过的优质二手房，有一定价差，即便在整个绍兴主城的新房当中，也是门槛级单价。

看预算，如果预算足够，稳一点，可以优先考虑玉兰花园等出色二手房。

如果预算有限，黄酒小镇是性价比之选。

@绿水青山

嵊州甘霖金越府你怎么看，听说那边流动性不好，卖不出去，去年买了一套，后面不知道怎么办

老裘

房子好不好卖，有没有人接手，有很多因素影响，最重要的一点：周边有没有人。

嵊州近几年流出人口大于流入人口，本身的产业还没有完全起来，人口尚未集聚，周边乡镇盘，都是为当地人群准备的刚需、改善选择，投资入手，很容易长期握在手里。

甘霖不算市中心，金越府的保值增值潜力，在嵊州可能都不是最好的，但相比把现金放在银行里，还是更好的选择，既买之则安之。

有其他更好的投资途径，当然也可以卖掉。

@昊妈

老师你好， 袍江瑞和明廷的房子89房 不靠高架的， 大概多少价格可以出手？ 元垄大都会89方的房子大概多少价格可以入手？

老裘

根据绍兴E网和58同城等二手房平台数据，瑞禾明廷挂牌价约1.6-1.7万/㎡，根据自己的装修情况上下浮动，随行就市。

元垄大都会去年1月交付，也是绿城物业，品质还算可以，不过未满2年，按规定还是不能交易的。

目前大都会少数几套房源，网上挂牌价约2万/㎡，不过大部分都是价格面议，还是要看房源本身装修情况、是否带车位而定。

如果你能全款，在目前的二手房市场，有很大讲价空间，可以趁年底这段时间，多看看，大概率可以淘到高性价比的房源。

@耒水流沙

裘老师预测一下明年绍兴楼市，是上行还是下行？手上有三套目前是抛还是持有？

老裘

我们都身处百年未有之大变局。既然是大变局，就意味着不确定性。

没有人能准确预测明年的行情走向，我们只能在一些政府文件、政策方向当中管中窥豹。

政府严控之下，绍兴房价不会短期暴涨，但也不会暴跌。

绍兴还在发展，绍兴的房价就大概率还会稳稳地往上走。

关于房地产税，我们在文章《绍兴成为房地产税试点城市，几率有多大？》当中已经进行过解读，最应该警惕的是：家中人口少 房子多的人，或拥有多套房投资的人。

@顾建光

老师您好，我袍江国际华城有一套113平的房子，想卖掉，又不想卖，是多层，在五楼，给个建议吧

老裘

根据之前58同城和绍兴E网的挂牌数据，国际华城均价约1.7万/㎡，这世纪街周边二手房价格差不多。

国际华城地段不错，世纪街和袍中路交汇处，周边配套齐全，生活氛围成熟，就是小区年份有点久，物业管理也不好，口碑一般。

袍江这两年房产品更迭非常快，新开的阳光城勤业锦上，据说目标就是打造袍江最高端楼盘，未来像国际华城这样老盘会慢慢被淘汰。

更建议卖掉，然后同区域置换禧樾、朗清园、锦上等优质新盘，或置换到镜湖、迪荡等热门板块。

@皮皮花

诸暨郊区的排屋两三年了涨了没多少，现在卖掉的话价值只能置换成市区稍大平层了，该怎么操作比较合适？

老裘

排屋价值有个优先级排序：核心区排屋＞主城排屋＞郊区排屋。

即使绍兴城区，像城南这样的老牌豪宅区，很多排屋也不是保值的好选择。

更何况，诸暨、郊区。

郊区排屋卖掉置换主城大平层，一点不可惜，大胆操作。

需要注意的点是：大平层，对地段、品质、物业都有极高要求，选好楼盘很重要。

从城市能级、购买力高低，更建议往镜湖、柯桥等主城核心区去。

@牧歌

大家湛景满园的排屋作为投资合适吗

老裘

前面有提到，排屋这类终极改善产品，未来升值潜力，和自身拥有的城市资源息息相关。

有地铁，有商业中心等城市资源的市中心排屋，会比只有景观资源的山水排屋，更值钱。

满园位于绍兴城南，周边生活配套较少，但环境非常优越，很适合自住。

你有这个资金实力，买满园排屋自住完全可以，但如果纯投资，我们建议和绍兴主城或镜湖，如古越郡府、安澜等低密产品对比后，再选择。

@Bias-

孩子现在4岁，读小班，现在入手北小一中可以吗？还是等快上小学再买？

老裘

绍兴这两年正在快速推进教育公平，变动很大，除非有很急迫的学区需求，要不然更建议静观其变。

你们还有三年时间，相对不是很急，还是更建议再等等。

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