不考虑学区怎么选房（新房兼顾学区需求）

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关键词：泊悦府

问：房叔你好，有闲置老余杭杭庭泊悦府房子出售，房源三楼，腰线层，中间套，户型不太好，128房三房只有一房朝南。目前被砍价的厉害，340万左右才能出掉。

居住在未科，个人出掉打算去摇未科或云城新房。想听下房叔意见，340万割肉出值不值。

杭州房叔：5号线二期建成，泊悦府这里该有的利好都兑现了，而且5号线本身也是浮在水面的利好，加上本身的这些问题，是比较典型的以次换优；

趁现在摇号容易还有税收优惠，只要置换上车成功，牺牲一点问题不大。支持置换。

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关键词：岸上蓝山

问：晚上好房叔，我算是您的资深粉丝了，我现在有问题想咨询请教一下。我2021年买了岸上蓝山88平方米的三室两厅一卫一厨的二手房；

我现在想去参加绿城樾鸣春晓园的摇号，想要买125平方米的边套，我老婆户口是古荡街道的，算是廊内的，有比例倾斜；

但我目前首付还差一些，想问一下您，我是否有必要把岸上蓝山的房子给卖了，还是不要卖？

杭州房叔：可以挂出去试试，卖房也需要运气。

岸上蓝山增值肯定是慢了，卖掉并不可惜。只是现在二手很差，卖房不易，趁12号线落地，在价格大致能接受的情况下，也趁现在摇号容易上车更好的，也是以次换优，价格大致能接受的情况下出掉没有问题。

另外可以对比一下未珂宸铭府和闲湖城栖霞湾。

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关键词：萧山南pk萧山北

问：目前萧山南面学区好，环境也好，房价整体也不高，北面学区目前也在逐步发展，但是环境没有南面好，但是趋势是向北面发展，资源会慢慢向北面倾斜；

目前我们有2个孩子，一个5岁，一个1岁多，目前在考虑是在北面置换，还是继续在南面置换房子。期待房叔给与分析和答复。

杭州房叔：滨萧融合是趋势，未来萧山的中心向北倾斜是肯定的。因此，长远看应该向北置换，对保值升值有利。

北面部分学区也已经逐步成长，倾向于尽量向北吧。二手的话，可以耐心淘，毕竟市场弱势，而且只要杭州限购门槛不变还会继续弱势。建议先锁定学区，然后围绕学区来淘，相对方向会明确一些。

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关键词：卖房时机

问：房叔，想请教下，我在转塘有套刚需房87房，现在想考虑腾出房票置换或者摇号一套在城西，但是现在二手房出手市场不好；

想问下我是年前降点价卖点好呢，还是等明年开春等有什么新政策再说？主要拿不准这个出手的时间点，担心明年开年又会涨一些？

杭州房叔：从眼下的整体经济情况和房地产市场状况来说，想要二手市场稳住乃至回暖，最直接的可能就是限购政策松动，而且是较大幅度的松动，暂时来看并不能明确看到这种迹象。

所以一般情况下建议先挂出去，卖房也需要运气，在价格大致能接受的情况下可以考虑出掉，趁现在新房摇号容易，只要是正向置换，原则上就不会错。

总体而言，在新房供应不少、经济难局、二手挂牌量持续增长的背景下，二手回暖非常不易。

既想卖个好价格又想摇个好房子往往是比较难的，何况一旦二手市场见底有所回暖，同样也会纠结于要不要等一等再卖一个更好的价格，同时性价比好的新房摇号难度必定同步增加。

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关键词：预算250W&商贷利率政策

问：房叔您好，请问最高250万，自住 投资，宝宝两岁了，兼顾学区，目前有什么好盘推荐吗？

还有就是商贷利率4.1的政策到今年年底就要结束了吗？夫妻两人都在学院路地铁站附近上班，学区不用特别好，谢谢房叔。

杭州房叔：同价位性价比最好的是如澜邸的89方小户型，三墩北，星洲二小，但是套数很少，而且小户型部分要年后开盘，难度比较大；

其他，同在三墩北的翠语彩虹里小户型中低楼层可以够到，建议重点关注；

另外选择，闲林相对性价比好一些，其次考虑崇贤了。

商贷利率网传挺多，但是个人判断，在目前房地产市场日渐走弱的背景下，重新恢复较高利率的可能较小，继续降低的概率反而更大，看近期房地产相关政策就应该明白，整体都是暖风，不必过于担忧。

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关键词：江南文苑&西文街上班

问：老师你好！一直在看你的文章，家人朋友也在看，觉得你工作很细，说得实在。

今天又来叨扰你，想请教老师。我购房入户在滨江区江南文苑，到杭时间不长，房子137平，楼层位置都好。

可女儿现在拱墅西文街一带工作，考虑到她一小时的通勤比较累，想把房子从滨江置换到西文街的水印康庭或者拱宸桥的新湖北国之春以及尚品庭院等地，不知是否合适？是不是老师你说的正向置换？

我已退休，从养老的角度来看，置换到拱墅一带附近是否也合适？或者我继续留在滨江，女儿的事以后考虑？毕竟置换也要成本。想请老师指点指点，谢谢你了。

杭州房叔：二手置换有一定的技术难度，尤其是对于经验不是很足的购房者来说。

虽然现在二手淘房砍价余地很大，但是同样道理你手上的房子想要卖出，也很难获得一个较好的价格，而且江南文苑这套房子面积也不小，出手难度不低。

对于一般购房者来说，出掉二手，置换市中心相对性价比较好的新房，更容易操作，哪怕适当牺牲一点出手价格，也是正向置换，只是对你们来说，需要有将近三年的租房过渡期。如果能够接受，更建议采用这个方案。

拱墅区西文街一带以及周边地铁可达区域，养老都没有问题，商业、医疗配套都不错的。

看你的预算情况，建议关注西文街就近的滨江芳翠锦绣府，杭氧地铁上盖嘉里城的住宅部分馥源庭，申花北杭矅置地中心，申花庆樾上府，预算高一些申花还有两个大户型项目绿城馥香园和滨江揽云锦绣里。

可以先把江南文苑挂出去试试，卖房也需要运气，在价格相对能够接受的情况下，出掉打新，趁现在摇号相对容易，上车机会还是很大的。

二手总体还是走弱的趋势，再不济可以后续再考虑淘二手。

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关键词：兼顾学区的新房

问：您好！女儿在西湖区上班，女婿的工作在滨江，外孙现在上小小班，想了解一下方便夫妻工作又可以有好的学区的新房在哪有？

价格在千万以内可以接受，他们于17年在萧山买了房，已满五年。

杭州房叔：新房兼顾学区比较难，而且学区诉求已经比较着急了。

可选项目有杭氧地铁上盖嘉里城的住宅部分馥源庭，大概率是长寿桥岳帅 春蕾的学区组合，开盘大致要年后了；东新滨江芳翠锦绣府，大概率是安吉路分校；

文教滨江望翠蓝庭可以关注，但是学区不确定，需要赌一把，我公众号文教区二手房推文里有详细说，可以翻看一下（文质兼备之地，老文教上篇 / 韦编三绝励学处，老文教下篇）；

按照买房尽量靠近女方的一般原则，其他选择还有申花庆樾上府，以及申花两个大户型项目，滨江揽云锦绣里和绿城馥香园；申花北星瓒颂锦府、杭矅置地中心；但学区都不是强项了。

近期K11江明月朗园可以考虑摇；其他靠近滨江一些的选择主要在钱二了；或者之江的绿城汀岸芷兰，大概率是之江求是二小。

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关键词：翠苑、古荡二手

问：房叔，再请教下，翠苑、古荡这边的二手房适合入手么？自住兼投资？我问中介价格在3万多些，不知道真实成交价多少。

杭州房叔：老房子，投资算了。自住便利考虑，升值偏弱。二手房做低情况普遍，每一套的真实成交价很难一手获得，要根据具体房源情况来判断了。

这一带的二手房，我公众号都发过二手房板块分析的，可以翻看（皇家园，荡连塘，走进古荡板块）。

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关键词：250㎡户型楼盘

问：房叔您好 请问最近在售的250平的户型的楼盘有推荐吗？杭州的。

杭州房叔：未来科技城枫汀云邸很快会加推，杭与城也有大户型但是要小一点，约230方；申花绿城馥香园，预计年后2月开盘；申花揽云锦绣里近期也会加推，关注；江河汇ifc关注；

望江新城江明月朗园大户型也要小一点，225方左右；钱江新城二期江月望云、天澜海岸等待加推，天澜美境也有部分大户型；杭氧地铁上盖嘉里城住宅部分馥源庭也有大户型，但是目前消息是要年后首开了；之江双浦洺川名著也有大户型。

可以参考一下11月26日发过的推文，有部分户型展示（今年最好的顶豪户型，看看都很爽）。

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关键词：金色江南89㎡

问：房叔你好，目前杭州两套房。一套自住，另一套位于钱江世纪城金色江南的89方中间套小三房空出来了，房龄5年。目前考虑要不要卖掉去摇号碰运气。

一方面考虑后面大户型才是主流，小户型越来越不好出手，所以想卖。另一方面又纠结于这么好的地段卖掉了，也没摇到号，怕买不回来了。

请教房叔你有什么看法。建议继续持有两三年还是明年卖掉？

杭州房叔：按照现在的市场状况，个人倾向于出掉拼一把运气，趁现在摇号容易，成功概率还是很高的，还有税收补贴，苍蝇也是肉。

预算可以，倾向于搏一把，至少挂出去试试，价格相对满意就出掉拼运气。目前的情况，杭州只要限购不真正放开或者放宽，摇号难度总体还在继续下降。

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文/杭州房叔 编辑/阿寻

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