5万亿旧改新消息（这四个区的价值逻辑说清楚了）

区域规划，影响着未来楼市的发展与走向。

前几天，我们结合各区相继召开的党代会内容，看了天河、海珠、荔湾、白云、越秀老城五区的未来规划。

旧改更新，广州释放最新信号

今天，我们继续来看看花都、南沙、从化、增城四区，如何布局重点产业？改造更新，将面向哪些重点区域？

|南沙明珠湾起步区（拆神细鹏 摄）

花都：打造航空都会区

先来看花都。

花都一直被成为广州的“北大门”，因为坐拥白云国际机场和广州北站两大枢纽，强劲的交通优势，让该区域的枢纽经济，呈现做大做强之势！

日前召开的花都区第十五次党代会上，又再度明确，未来五年，花都将加快建设广州国家中心城市的航空都会区。

怎么建？重点在哪儿？

会上提到了“智造立区”、“枢纽强区”、“深层改革”、“城市更新”等一系列关键词。

坚持“智造立区”，着重将打造“一区一城一港”产业发展新格局。

即花都全区被规划成了三大部分同步发展。

中部：五年后，将初步建成空铁融合发展示范区。

目前，该区域已建成融创文旅城，进驻了保利国际绿色金融中心、东方雨虹华南总部等；接下来，这一片区将承接空港、铁路港优势，集聚枢纽商务、科创智造、国际总部、免税购物、时尚消费等业态。

广州北站免税商业文旅综合体效果图

那么，就算打造免税购物、时尚消费等业态，怎样带动人群向来花都集聚？

核心是交通。

今年开始，花都将有3条地铁线路新开工，分别是轨道交通八号线北延段工程（滘心-广州北）、北延段拆解线（即轨道交通二十四号线：江府-纪念堂）及八号线东延段工程（万胜围-莲花）。

三条线轨道线路都涉及花都，联通白云、海珠及越秀等区域。

|花都“一核三带六大功能区”产业新格局

此外，花都西部主导发展智能新能源汽车城；花都东部创新发展临空数智港，整体构建花都产业发展新格局。

与此同时，会上提到，花都将同步推动改革向更深层次挺进，将“深化绿色金融、国资国企等重要领域和关键环节改革”。

金融，是广州全市产业发展的支柱；国资国企，是广州产业布局与开拓的保障和支撑。

花都强调这两方面的改革突破，也意味着未来将有更强劲的国有资本，会落地花都基础设施、公共配套、战略性新型产业等关键领域和核心产业，打造区域发展的先导力量，以改革应变局、开新局。

推动城市品质提升、产业升级，花都也将积极稳妥推进城市更新。

未来五年，花都主要将重点推进机场周边区域、花都湖南部片区旧村庄以及广州北站、主城区CBD片区周边的旧村改造项目。

广州北站规划效果图

其中，机场周边就涉及30条村的更新改造（包括整体搬迁、全面改造、微改造等），包括广塘、九湖、天和、团结、东湖、平东等村；北站周边为助力建设10平方公里北站新城，有三华、新街、大陵3条村的旧村改造。

|花都三东村（拆神细鹏 摄）

目前，富力、时代、保利、中泰等实力品牌房企，都已入局花都旧改，分别参与田美、横潭、三东村、平西村社等重点旧改项目。

处于花都中轴线CBD规划范围内的三东村，更是因其199万平、300亿的“巨无霸”改造一直备受关注。

新增地铁35号线，TOD枢纽，花都三东300亿旧改规划出炉

横潭，定位为花都城市主轴南端的高端文明居住社区、新街河公园北部水岸宜居社区，改造方案目前已获批，正式进入了全面建设阶段。

|花都横潭村规划图

田美村东南经济社全面改造项目也已动工，近期，动迁签约率已超80%，拆卸率超60%，复建住宅区及复建集体物业已进入施工阶段。

从广州未来五年供应城镇住房规划来看，花都新增住房的主要布局，除了融创文旅城板块、花都湖生态圈板块，还有横潭村、三东村、田美村、杨一村等城中村改造区域。

从广州未来十年的旧改计划整体部署来看，花都区有66条重点改造旧村。

除了花都湖片区、广州北站片区、空铁融合（花都大道沿线）片区、机场周边片区，还涉及到狮岭皮革皮具产业片区、中轴线北延片区和汽车城片区。

可见，随着空铁融合发展示范区的加快建设，花都区的城市更新步伐也势不可挡。

|花都旧村全面改造布局图

南沙：GDP增速10%，产业是“王炸”

南沙是国家级的规划新区，也是广州向海而生的梦想之地。

趁着良好的发展势头和丰厚的政策红利，南沙近几年一直在不断吸引着大批企业、项目以及人才的扎驻。

作为连接珠江口岸城市群的核心枢纽，未来5年，南沙的地区生产总值预计年均增速将达到10%左右，总量力争达到3000亿元，成为大湾区区域发展新引擎。

|建设中的横沥岛（拆神细鹏 摄）

南沙区第四次党代会上强调，今后五年，是南沙开发开放承前启后、继往开来的关键五年。

南沙区提出，将以“双区”建设、“双城联动”为战略引领，成为链接国内国际双循环重要枢纽节点，推动“三区一中心”建设全面迈上新台阶，打造新时代高质量发展引领区。

重点产业布局，将聚焦智能网联新能源汽车、新一代信息技术与人工智能、生物医药与健康产业等，突出打造创新经济、数字经济、海洋经济、总部经济等各类新兴经济业态。

|南沙“一城四区”城市发展空间布局

南沙的产业发展优势，得天独厚。

广州产业地图中，描绘南沙全区产业用地面积，达1355公顷，居全市首位。

且南沙还规划了重点企业集聚区和明珠金融创新集聚区，推进区域产业协同联动发展。涉及六大重点产业集聚区：南沙建滔广场、彩汇中心、水岸广场东座及西座、中海联南沙国贸中心、粤港澳创意中心二期、中交国际邮轮广场。

响应全区多方面发展，存量土地开发仍然是南沙未来五年的重点工作。

根据规划，南沙有36个旧村改造项目纳入了全市旧改计划，涉及黄阁镇、东涌镇、大岗镇、榄核镇、南沙街5个镇街，具体下图可见：

金洲村，作为南沙唯一一个三年计划项目，2018年确定上海升龙投资集团有限公司为其合作企业，目前正在加快村民安置房建设。

而金洲旧改商品房项目，也早已亮相，不过入市估计还有众多手续要完成。

|金洲旧改（拆神细鹏 摄）

此外，纳入五年方案的22个旧改项目中，已有大部分确定了合作企业。

——36条村，拆掉半座南沙城

例如，黄阁镇的大塘、大井、东湾、坦尾、亭角5条村，都已完成招商，分别被时代、方圆、星河、中铁建、保利拿下，进入旧改加速期。

其中，位于南沙区蕉门河中心区重要门户节点的坦尾村，近日正在完善控规，原先规划的居住地块容积率，拟从4.40调整至4.48，建筑面积由204068平方米调整至207338平方米。

|坦尾控规调整十年计划中的13个项目也在不同程度推进中，例如，南沙街塘坑村计划到2030年基本完成安置房建设，现正在公示片区策划方案。塘坑拟通过更新改造，打造湾区文商旅产业创新融合示范区，构建数字文旅主导产业，电竞亮点产业，以及活力社区配套产业。

|塘坑村改规划范围

今年，“十四五”规划一开局，南沙旧改，就树立了国企参与、强化产业导入两大风向标。

支持和鼓励国有企业参与南沙规划的村改项目；划定南沙旧村改造项目两个产业管理圈层，明确融资地块产业建设量40%、30%以上的标准，无疑也给南沙未来五年的旧改定了调：稳中求进、产业突破。

为下一个五年南沙GDP再上3000亿大关，加强存量用地开发，土地有了；做强产业集群链，产业有了；这次党代会也明确，还将突出南沙人才优势，全力建设国际化人才特区。

想办法吸引人才入驻，才能赋予区域长远发展的生命力。

南沙的未来，愈发清晰。

增城：重点聚焦中新、朱村周边旧改

增城，作为广州的“东大门”，在过去的五年，克服经济下行，迈入地区生产总值千亿阵营，打了个漂亮的翻身仗。

第二次代表大会上，增城提出，未来五年，要以“双区”建设、“双城”联动为战略牵引，坚持增城开发区和国家城乡融合发展试验区“两区带动”，为广州高质量发展贡献增城力量。

|增城“一轴一带四片区”空间布局

产业布局：以总部经济、供应链、金融科技、专业服务等为重点，发展人工智能与数字经济、生物医药、医疗器械、新能源新材料、节能环保等新兴产业。

同时，致力于打造汽车及新能源汽车超千亿元产业集群，推动新一代信息技术集群向千亿迈进，推动智能家居、食品饮料、纺织服装等产业升级，打造百亿产业集群。

|增城产业布局

产业方面，将重点实施“三个万亩”计划，拓展产业空间。

推进开发区核心区向宁西、仙村连片拓展，新增产业发展用地万亩以上，力争在空间上再造一个“开发区”；

以广州东部公铁联运枢纽为着力点，以中欧、东盟班列开通为契机，整合中新、朱村周边万亩以上土地，探索建立陆路口岸；

实施连片收储、统筹开发，盘活低效用地万亩以上。

中新和朱村再次被点名，可见未来的热度将只增不减。

21号线横穿这两个镇，赋予了他们优势和活力，周边的楼盘也大多盘踞在地铁沿线，一直备受市场青睐。

|中新片区规划

旧改方面，在过去的近三年，增城一直动作频频，超30个项目公开招标，旧改体量超2700公顷，投资额超1800亿元，招标量位居全市第一。

根据广州未来十年旧改计划，增城全区大多为十年长跑项目，且体量大，位居全市榜首。

在未来3-5年间，重点旧改项目涉及金星、群星、马修、长岗、中新和简村等。

具体到项目。

9月底，新世界中国拿下广州增城夏街村旧改，拟改造投资70亿元，拟打造为总部经济区、金融集聚区与美食休闲街区。

|增城夏街村旧改规划

10月8日，时代中国正式成为城丰新汤旧改项目合作企业，项目投资总金额约为10.28亿元。

城丰村旧改另外两部分，分别由雪松拿下曹村旧改；旧汤、何屋、廖屋和梁屋作为一个旧改项目，同样也是时代中国负责改造。

还有中新，作为广州“东进”增城的第一站，具备天然的地理优势，保利也已入局中新旧改，预计总投资291亿元，携手片区规划建设，未来区域发展，更是值得期待。

| 保利中新旧改

从化：推动老城区改造

从化，是广州市面积最大的区，旅游资源优势显著。

但是因为从化距离中心城区发展较远，城镇化进程慢，相对其他区域而言，产业基础较为薄弱，全区经济实力，有待加强。

未来五年，从化立志破局。

|从化从都（拆神细鹏 摄）

近日，从化区第二次党代会顺利闭幕。重点明确，今后五年，从化将持续深化“生态立区、产业强区、特色发展”，扎实推进全域土地综合整治全国唯一试点区建设。

什么是全域土地综合整治？

简单看来，就是因为从化存在乡村土地散乱，且利用效率低的系列问题，现用政策重新进行统筹规划，形成城乡融合发展的系统工程。

重点工作包括，坚持产业强区，聚力推进广东从化经济开发区、黄埔—从化产业共建合作区、从化温泉总部集聚区等重大战略平台建设。

同时深化“一核两翼三带”总体功能空间布局，聚焦增强“一核”综合城市功能，持续推动老城区更新改造。

|从化“一核两翼三带”空间布局

为什么再次强调老城区旧改？

老城区江埔街海塱村一带就是典型的案例，该片区通过旧改翻新，从以前泥地农房的城中村，摇身变成繁华热闹的海塱商业步行街，成为中心城区引领消费、繁荣经济的重要舞台。

根据从化“十四五”规划，从化全区旧改，主要聚焦“一核（中心城区）、一线（地铁沿线）、多区（重要功能区）”，重点加强中心城区“三旧”改造，分步骤、分批次推进旧村全面改造和微改造项目。

|未来五年从化旧改重点项目

在广州全市未来十年改造规划中，从化区共占有18个。

包括禾仓、联星、城南、沙贝4个三年计划项目；东风1个五年方案项目；以及赤草、向阳、新开、凤院、江村、菜地塱、高埔、何家埔、屈洞、神岗、水南、太平、元洲岗等13个十年规划项目。

目前，东风村、联星西华社、禾仓村等十余个项目明确有房企介入，包括时代中国、雍晟、珠光、保利、雅居乐、瀚宇、方圆等。

其中，东风旧改确定合作企业为珠光，目前正在加快建设复建区。

|东风旧改效果图

禾仓村确定时代中国为合作企业，所在的河东片区策划方案已获批复，未来将打造江埔街的高品质核心商住区。

|禾仓全面改造规划效果图

此外，菜地塱、元洲岗、神岗等十年规划的十余条村目前也在加快推进旧改前期相关工作。

通过综合整治，“十四五”期间，从化区地区生产总值预计年均增速6%左右。

整体而言，旧改更新，尤其是地铁沿线的旧改项目，将是广州各区下一个五年的重要发力点。

算到未来十年的话，四区有147个旧改项目，旧改面积超5100公顷，力度很大。

结合各片区的重点产业规划，以及系列配套设施的不断完善，不得不说，这至关重要的“十四五”，很快就能让梦想，一点一点变成现实。

看到这里相信有人会说，最近关于旧改政策的变动很多，有说全面暂停的，有说暂缓的。信息满天飞。

但是从和业内人士沟通来看，总体来说，随着广州城市化进程超过60%，存量土地整理盘活将是未来的趋势，旧改作为存量用地盘活的重要路径，在住建部的最新指导要求下，游戏规则会重新设置。

原来为调动企业积极性，“确保经济平衡”是更新改造的主调。现在就不是了，关键在项目的基础数据，规划先行，避免实施过程中，开发商倒逼规划的情况出现。

具体来看，不再是开发商的利益优先，而是城市公共利益优先，这涉及到历史文化保护，古树生态保护，学位、医院、产业、保障房等配套建设。

|广州十三五规划提到的新增建设用地指标，实现难度很大，更别说十四五规划了

在公平与效率之间，旧改会倾向于公平。

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