成都购房新区好还是老区好（成都买房不要迷恋新区）

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好，总价预算120w-130w，在考虑增值空间和自住情况下，还可看哪些区域或者有没有其他建议?

回答：你这预算，我个人觉得投资为主优先考虑东部新区，或者新津。如果你要考虑自住，可以考虑主城区二手东门安置房，因为主城区生活配套比较丰富，烟火气重，交通也方便，更有利于自住。太远太偏生活是无配套的,不适合自住。

提问：雕叔你好！500万总预算，想在天府新区买房投资，看了鹿溪樾府马上二期加了，请问这个楼盘怎么样？

回答：如果是普通资格或者刚四这种资格，我觉得可以大胆一试，但是如果是刚一刚二，我认为还是尽可能看看天府公园的这些配套地段好一些的楼盘。鹿溪樾府整体还是不错的，刚改属性，但是地铁配套比较差，周边还很荒芜，比较适合预算300左右，然后资格顺位度不高的人。

提问：雕叔你好，是这样的之前看房的时候留个信息在中介那边，然后上周接到中介电话说是有路地铁口有小商铺，可以考虑一下，想到现在成都地铁线路越来越好，打算去投资买地铁口的商铺，毕竟地铁口附近人流量比较大，应该不会亏本的，请问雕叔我这样做合适吗？

回答：你好，随着成都交通网络的逐渐完善，大量“地铁口旺铺”也纷纷炒热起来，但是这些商铺是否都能成为旺铺，还需从以下几点来分析： 第一、地铁口商铺源自早期的一二号线，例如春熙路站，大量的人员流动带来了巨大的商业性，商业收益较高。而后期开通的线路主要承担交通功能，人员流动性变小，商业属性就越来越弱。 第二、地铁口的流动人员消费力并不高，除非是有商业集群的站点，一定程度上能拉动地铁口商业发展； 第三、地铁路线密集的区域，地铁口商业价值就会被削弱，地铁 商业衍生出的TOD概念，旨在将某个区域内的居民的生活配套通过站点之间的连接集中起来，在商圈的冲击下，地铁口的商铺盈利率不会很高。 综上，地铁口商铺是否为旺铺，购房者还需谨慎看待。

提问：雕叔你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？

回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。 但这些并不代表成都就已经不能投资了。 买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。 成都买房几点建议： 1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核 多核，三四圈城以下原则上只抛不买； 2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面； 3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好； 4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期； 5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税； 6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍； 7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值； 8、回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱。 9、不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好 房 。

提问：最近建发央著和西派金沙都将开始登记，看下来两个产品好像整体差不多。我更喜欢西派的装修风格，但登记时间，央著在前，西派在后。现在担心不参与央著的摇号，西派也没买到。 请问雕叔有什么建议吗？另外，综合对比，雕叔更看好哪个呢？原因是什么呢？

回答： 西派此前也预售多次，但是顺销了，去化很不理想。而我们预测建发央著的去化会好得多。 西派主要有两个卖点，一个是产品好（但是现在哪家的产品不好？不改善？），另一个是对口实小（虽然号称同一法人，但毕竟不是本部，而且小学好，对口初中一般）。 但是西派处于的楼市基本面比较恶劣，在三环外侧，临近金牛，缺乏人气和地铁商业等配套，注定是孤岛。 就这一个缺点，就赶不上央著了，央著虽然远离三环，但整个板块的配套是丰富的，楼盘林立，人气旺盛，产品也还不错，而且周边有泡小和草堂，相比来说和实验分校相差不大。综合来看，央著更值得去摇号。

提问：雕叔你好，请问成都今年下半年到明年底对于普通买改善的家庭，是利好时期还是严峻期？建议如何应对呢？

回答：买房路上纠结的人很多，犹豫不决的人也有很多，但是在趋势面前，你的焦虑一文不值； 巴菲特曾经说过：任何不能产生现金流的东西都不叫资产，只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外，更需要的就是筹码，而房产就是其中一种。 当下作为普通改善的话，一方面看时机，一方面看房源。从时机来看，看不了太远，至少从现在到明年初，我认为入手二手房淘笋的时间是比较好的，对待新房的话，则是可以出手，比如武侯、青羊等区域的改善类型的，好多对于普通来说，很友好，能上车。 从房源来看，当下二手房才刚开始指导价，所以很多改善盘走向了惜售的时候，房源不会太多，可以先看准楼盘，自己多去观察观察，有一些比较好的房源出来了，捡漏上车。然后新房的话，当下及未来都是整体偏向于改善的，但是新房的地块卖一块少一块，不必刻意地等实际，而是及早地看好了就上车吧。 总而言之，一个普通人如果不买房，还能有什么机会。绝大多数情况下，普通人买房是财富跃升最简单的途径了。

提问：请问雕叔，220万预算，套二最佳，锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊？

回答： 220万的套二，只能看看一些二手房产品了，目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带，红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类，基本都是电梯次新房，而且梯户比也正常，是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类，由于地段更好，所以同等预算下，他们梯户比就比较高了，需要你实地感受下能否接受。 锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带，涵盖的范围非常光了，可选的也比较多，但真要说值得推荐区看的话，也比较少，可以去尝试下，比如望江橡树林（楼盘大，偏刚需）、澳龙名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯户比高，跃层）、首创娇子1号（三环外，次新，孤独）。 其余的要么太老，要么太密集，整体来说体验不佳，你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。

提问：本人（高新社保满1年）在高朋大道附近工作，老婆（青羊社保满24个月）在省体育馆附近工作，首付预算70， 大成都范围内无房产，有正在老家读一年级小孩（7岁），希望购买距上班地方近一些的房子（如天府新区，青羊，武侯，锦江，龙泉驿，温江），总价在140左右的房子，二手房最好10年内或者五年内的房子，其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套，其中一套有贷款未结清。

回答： 你夫妻二人都没成都户口吗？你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格，你老婆清雅社保24个月，可以解锁除了高新南的所有区域。 你们是青羊区的刚需第三顺位，但是全国联网查贷有一套贷款未结清，所以在成都买房，是按照二套房来贷款，也就是说，你首付70万的话，天府新区首付7成，只能买到总价100万的房子，而其他区域首付6成，也只能买到最多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子，有所差距，存在冲突。 假设，你们首付提高，然后确实能买到总价140万的房子，我们按照这个设想去分析，从新房市场来看，除非是三圈层的新希望东原锦官印悦（该楼盘近地铁，教育资源是龙江路分校，整体产品比较好，是新津为数不多值得入手的楼盘之一），否则在一二圈层是买不到新房的。 那么按照二手房来买，10年以内的套三，而且限定你说的6个区县，那么我们只建议看看以下楼盘。 龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。

提问：雕叔你好，看你的评论觉得你非常有见解，想咨询一个买二套房如何选择的问题。 我现在在生物城上班，第一套房还有贷款35万在二环刃具立交附近，单程通勤时间较长，想买第二套房上班近一些，也需要兼顾娃娃两年后读幼儿园和小学。 因为有高新区人才公寓资格，综合考虑如下，天府菁萃里，价格便宜且有配套学校，但是周边没有商业和地铁配套，家里老人帮忙带娃感觉对他们来说可能会有些不方便；另外两个高新区的人才公寓高投新悦府和熙悦府，我对其了解不深，只知道价格更高但位置更好。 现在手上现金160万，是将第一套房的贷款还了首付4成上更大杠杆还是直接首付6-7成划算？每月可承担月供1.5万，希望套三以上。 除开人才公寓，我还去看了商品房包括交投新月湖畔，鹿溪樾府，天府汇中心，感觉也在能力范围内，但对于通勤、教育、老人帮忙带娃这些因素的取舍难以把握，不知如何选择。

回答： 其实你的问题是非常具体的，目前来看刀刃立交的房子不论是自住还是爷爷奶奶在那边带着读书都不太方便，只能拿来当做出租、投资等用途了。 先说你们的月供能力，月供1.5万，按照当下的贷款利率行情来说，纯商贷30年的话，你们可以贷款250万左右，这个范围是非常大的，你们的还贷能力弹性很好。 反过来看二套房，你们现金160万当做首付，如果直接上6-7成，（新房）总价段位是228-266万，这个价格如果想在南门买套三新房的话，不是买不到，而是相对会局促一些。 此时你贷款是68-106万。如果提前把刀刃立交的还贷完，剩余125万，这样再首付4成，杠杆可以加大，总价能上到312万。此时你们贷款是187万，月供大概1.1万。 也就是说不论是哪种方案，你们都是可以承受的，因此考虑到你们第二套房偏自住改善的角度，我建议提前还贷刀刃立交，这样把总预算腾出来，给自己更大的可选空间。 此时就是选择到底看哪些楼盘了。 首先说几个人才公寓，熙悦府在大源南，虽然不在大源腹地，更接近天府新区了，但整体来说地段还是很不错的，而且周边片区发展，尤其是交通、学校，应该是你看的这些楼盘里相对最好的。熙悦府主要问题是一方面产品不纯粹，作为人才公寓，必然会各种高中低配都存在，所以一些差的户型或者刚需的房源，就沦为鸡肋。另一方面虽然是人才公寓，但是单价设置并不低，普通老百姓感觉没啥实惠，所以基本上总价单价都不便宜，性价比一般。最终剩余了好些房源在售，目前符合你预算的，可能就是99/108平的套三单卫了，可以去了解一下，实地打探一下感受一下，是否还有其他的坑。 新悦府在新川，整体来看地段差一些，周边的配套不足，比较荒凉，但是整个新川板块的预期是比较好的，未来兑现度也还不错，另外距离生物城远了些。上批次目前是售罄了，等下批次吧，从产品来看基本都是小高层，也在预算范围内，买这里主要是买个未来预期，比较适合预算300内的人才。至于天府菁萃里，整体来说你也在生物城上班，就很了解了，优缺点都很明显，优点是便宜，缺点是荒芜。 天府菁萃里主打的是两梯四户，总22-29F的高层产品，由于面积区间设置合理，在96-141平（建筑面积，信息源自开发商，下同）之间，加上单价仅在1.1-1.3万之间，所以总价在100-200万之间，对于预算有限的南门购房者，这个楼盘的门槛极低，性价比比较高。天府菁萃里距离最近的地铁回龙站大概2.5千米，不在地铁的有效辐射范围，今后或需要依靠公共交通来接驳。 当下该楼盘周围比较荒凉，商业和教育资源都很一般，综合配套不足。综合来看，你的预算（300万）和需求（满足自住，教育），因此天府菁萃里并不是最优的选择，当下从人才公寓排序应该是熙悦府>新悦府>菁萃里。 从商品房来看，天府汇中心就算了，户型是恶心给恶心他妈开门，然后学区也不太稳定，不能说就绝对是很好的，没划片之前，具有风险性。 鹿溪樾府和新悦府类似，整体板块荒芜，未来发展可期，你作为普通是买得到的，这个楼盘当下地铁没有，主打的是投资，而且学区的话，以前是天府一小，现在有新建学校，所以也谈不上就很好了，再说整个天府新区教育也很一般，比双流好不了太多。还有就是当下配套较差，你父母带孩子自住是有难度的。 最后交投新月湖畔我认为是可行的，但是普通资格一定能买到吗？稍微有点玄，但值得一试，楼盘本身价格稍高，但开发商也要挣钱，不能做慈善，所以可以理解，整个板块的综合配套兑现度也比较好，距离你上班也很近，相对来说是当下怡心湖板块最符合你情况和预期的一个楼盘，我认为商品房的话，可以重点把握这个。 汇总一下，你的普通资格，自住学区和通勤的需求，不允许你有太大的选择，当下打新是比较好的，而周边二手房单价虚高，杠杆利用率也低，不太符合。而新房里，最适合你的就是交投和熙悦府。

提问：（1）现在开始交高新区的社保，想在高新区买套房，投资为主，可行否？（2）如果要买高新区的新房，至少要交多久的社保？如果新房没资格，要等太久，二手房是否有好的推荐？（3）深圳的房贷是否会影响成都买房的贷款？会不会面临要全款的问题？

回答： 深圳户口，深圳有贷。 1、如果户口确实不能迁来成都的话，那么现在开始缴纳高新区的社保，需要累计满2年，时间周期比较长的，2年后高新区楼市发展如何，是否还有价值笋盘，需要打个问号。而如果你可以补缴社保，或者尽量想办法缩短社保累计时间的话，比如在1年内可以弄好成都资格，那么我们认为是比较合适的，至少房价、行情被按住了，入手难度不大，投资价值也有。 2、前面说了，需要累计满2年，现在缴纳就是2023年8月，如果从2020年8月开始补缴到现在，那么你再缴纳1年，就是2022年8月，就可以凑够2年了，2年就可以买房。新房资格和二手房资格都是一样的，只要你能买高新二手房就可以买高新新房，只不过新房存在一个顺位度的问题，刚需，普通，第一第二第三第四顺位的差别，越是刚需，越是第一顺位，买到新房的可能性就越大。 新房和二手房也是一样的累计时间，不是说新房需要2年，而二手房只需要1年，都是一样的获取购房资格时间。至于需要推荐哪些楼盘的话，我建议你先考虑下你这杠杆如何打的问题，是要全款，还是说贷款多少？有了总价，有了资格顺位度，才好评估哪些楼盘适合你。总体来说新房推荐新川一带的，二手房推荐市一医院、金融城、大源、新川一带。 3、深圳有房贷，全国查贷款记录，因此会影响成都的买房贷款，如果不结清深圳的，在成都就是二套房，高新区二套房首付比例是至少7成。如你提前结清了深圳的房贷，那么成都就是首套房，在高新区买，首付比例是4-5成（144平以上需要5成首付）。 至于全款，是不会要求的，只看你的还贷能力和意愿了。整体你可以先思考下，然后追问回答里说明一下总价和杠杆比例问题，我们才好继续分析。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问