判决生效后处置查封财产（房屋被查封后另案判决解除合同的）

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

这是一个执行异议之诉的案子，一审我没代理，当事人一审败诉后找我代理二审，二审中我围绕着争议焦点做了很多工作，最终二审法院撤销了一审判决，改判我方胜诉。

一、案情简介

我的当事人A公司在起诉刘某某等被告的时候预查封（注：预查封效力等同于正式查封）了刘某某购买的B房产公司的房屋，A公司起诉的案件判决生效后即申请执行该房屋，之后，B房产公司在另外一家法院起诉刘某某要求解除双方签订的商品房买卖合同并要求返还房屋（以下简称“解除合同案”），B房产公司的诉讼请求得到了法院生效判决的支持。B房产公司持该解除合同返还房屋的判决书以其是该房屋的所有权人为由提出执行异议，要求排除执行。本案重点案件事实及时间节点如下：

l 2013年7月4日，刘某某与B房产公司签订了《商品房买卖合同》，付了首付款，与光大银行签订了贷款合同，做了合同备案和预告登记，银行放款给了B房产公司（至此，刘某某付清了全部购房款）；

l 2013年9月1日，B房产公司将涉案房屋交付给了刘某某；

l 2015年7月21日，涉案房屋登记在B房产公司名下；

l 2016年6月16日，上海浦东法院受理A公司起诉刘某某等融资租赁合同纠纷案；

l 2016年7月20日，涉案房屋被A公司申请预查封；

l 自2016年9月30日开始，B房产公司代刘某某向银行按月归还按揭贷款本息；

l 2017年3月7日，A公司起诉刘某某等融资租赁合同纠纷案浦东法院作出判决；

l 2017年9月20日，浦东法院受理A公司执行刘某某等的执行案件；

l 2018年1月17日，B房产公司代刘某某向银行一次性归还剩余按揭贷款本息，之后B房产公司起诉刘某某，要求解除合同，返还房屋；

l 2018年6月5日，宝鸡市渭滨区法院判决：解除B房产公司与刘某某签订《商品房买卖合同》，刘某某返还房屋于B房产公司；

l 2018年8月，宝鸡市渭滨区法院向B房产公司送达支付首付款于刘某某的裁定和协助执行通知书；

l 2018年12月7日，B房产公司将84万余元首付款打入宝鸡市渭滨区法院代管款账户；

l 2018年12月22日，宝鸡市渭滨区法院作出裁定，因涉案房屋被多家法院查封，暂不具备办理商品房买卖合同网签注销手续的条件，终结本次执行程序；

l 2021年4月27日，浦东法院驳回B房产公司的执行异议；

l 2022年1月14日，对于B房产公司起诉A公司的执行异议之诉一案，浦东法院作出判决支持了B房产公司关于不得执行涉案房屋的诉讼请求，A公司一审败诉。

二、争议焦点

本案的争议焦点是B房产公司是否享有足以排除强制执行的民事权益，具体而言：（一）B房产公司是否可以以其是涉案房屋的所有权人为由排除执行？（二）B房产公司是否可以以解除合同的判决排除执行？（三）B房产公司是否可以以合同解除的法律后果（返还原物请求权等）排除执行？（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于执行异议的文章，有兴趣的朋友可以去看一下。）

（一）B房产公司是否可以以其是涉案房屋的所有权人为由排除执行？

B房产公司不可以以其是涉案房屋的所有权人为由排除执行，因为B房产公司和刘某某就涉案房屋签订了商品房买卖合同并做了备案和预告登记，刘某某已经付清了全部购房款，B房产公司已经将涉案房屋交付给了刘某某，至此，虽然涉案房屋尚登记在B房产公司名下，但是涉案房屋的财产性权利已经属于刘某某，B房产公司只负有配合刘某某将涉案房屋过户登记到刘某某名下的义务，而不再享有涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利，即B房产公司已不再享有涉案房屋实质上的所有权。

此外，即便认为B房产公司享有涉案房屋的所有权，因该房屋的已做所有权的预告登记，权利人系刘某某，商品房买受人刘某某预告登记的权利优先于开发商B房产公司的所有权。而A公司所预查封的即是刘某某对涉案房屋所享有的权利，刘某某自然无权对抗此查封。因此，三方对涉案房屋的权利可以做如下排序：A公司>刘某某>B房产公司。因此，从这个角度讲，B房产公司也不得以其对涉案房屋享有所有权为由排除A公司对涉案房屋的执行。

（二）B房产公司是否可以以解除合同的判决排除执行？

B房产公司不可以以解除合同的判决排除执行。

1、解除合同的生效判决系错误判决

（1）法院在未查明案涉房屋存在另案预查封的情况下作出判决

从解除合同案判决书中法院查明的案件事实来看，法院并未查明案涉房屋存在另案预查封的事实，法院是在此前提下作出的判决。

（2）解除合同案判决违背基本法理

a.刘某某已通过支付首付款和银行贷款的方式支付完毕了全部购房款，至此，刘某某已履行完毕了其与B房产公司签订的《商品房买卖合同》项下的全部义务。而B房产公司为刘某某提供保证，是刘某某与中国光大银行股份有限公司宝鸡分行《个人贷款合同》项下B房产公司的义务。《担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”根据该规定，B房产公司履行了保证责任后，仅仅有权向刘某某追偿，此追偿权系金钱债权，而合同解除权系形成权，B房产公司无权将此追偿权转化为合同解除权，即便刘某某与B房产公司签订的《商品房买卖合同》约定了B房产公司承担保证责任后，B房产公司有权解除合同，此约定也系“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任”的格式条款，系无效条款，法院不得据此判令解除合同。

b.《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”根据上述规定的精神，对于已经被另案查封的财产的判决，以不损害查封申请人的合法权利，不破坏和架空查封之效力为前提。解除合同案虽非确权判决，而是合同纠纷，但是该判决却侵害了A公司等债权人的利益，该判决违背基本法理。

（3）从解除合同案判决无法执行也可以看出该案判决错误

解除合同案判决生效后，B房产公司向法院申请执行，宝鸡市渭滨区人民法作出执行裁定以“因本案涉案房产已被多家法院查封，暂不具备办理商品房买卖合同网签注销手续的条件”为由终结本次执行程序。从解除合同案判决无法执行也可以看出该判决系错误判决。

（4）B房产公司在解除合同案的起诉中，未如实向法院陈述涉案房屋已由A公司等申请预查封，更未将A公司列为该案第三人或申请追加A公司为该案第三人，B房产公司有明显过错，理应承担全部不利法律后果

涉案房屋登记在被上诉名下，涉案房屋自2016年7月20日即由A公司申请预查封，此外该房屋还有其他法院的查封，B房产公司对此不可能不知道。但是，B房产公司在起诉刘某某的解除合同案中未如实向法庭陈述案涉房屋已被另案预查封的事实。对此，B房产公司应为故意，至少有明显过错。

此外，B房产公司更未将A公司列为该案第三人或申请追加A公司为该案第三人，A公司也完全不知道且无法参与该案的审判，无法发表自己的法律观点。对此，B房产公司也应是故意为之，或至少是有明显的过错。

2、退一步讲，即便解除合同的生效判决正确，B房产公司也无权排除执行

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十六条第一款规定，金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。

《执行异议复议规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号，以下简称“九民纪要”】第124条规定，作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、借用、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。

仔细阅读、推敲《执行异议复议规定》第二十六条第一款、第二款和“九民纪要”第124条的规定，我们会发现，“九民纪要”第124条中所谓的依据解除合同判决排除执行有个前提即该生效判决发生在执行标的被查封之前，即依据解除合同（或合同无效）判决排除执行是《执行异议复议规定》第二十六条第一款的第四种情形；如果解除合同的判决发生在执行标的被查封之后，案外人无权依据解除合同的判决排除执行。

本案中，解除合同的判决时间是2018年6月5日，而上诉人预查封涉案房屋的时间是2016年7月20日，解除合同的判决发生在上诉人预查封涉案房屋之后，即便宝鸡市渭滨区法院作出解除合同判决本身是对的，B房产公司也无权依据此解除合同的判决排除执行。

（三）B房产公司是否可以以合同解除的法律后果（返还原物请求权等）排除执行？

B房产公司不可以以合同解除的法律后果（返还原物请求权等）排除执行。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”根据该规定的精神，对于已经查封的财产所作的任何有碍执行的行为，都不能对抗执行。

江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（一）》第一条规定：“……财产已被人民法院查封、扣押、冻结的，当事人、案外人突破专属管辖原则，在执行法院以外的法院提起诉讼或另行申请仲裁主张确权的，其他法院据此作出的裁判结论以及仲裁机构据此作出的仲裁裁决，不能对抗执行法院的执行行为。……”参考该规定，B房产公司起诉刘某某解除合同案，不论是该案的生效判决之形式，还是判决的内容，均不能对抗A公司的执行行为，B房产公司要求排除执行的异议请求不能成立。（这是今年六月份江苏高院出台的三个工作指引之一，我在我的微信公众号“合同效力实务研究”对江苏高院的这三个规定以及《强制执行法（草案）》作了解读和评析，有兴趣的朋友可以找出来看一下）。

此外，从防止逃避执行的角度也应驳回B公司要求排除执行的异议请求。本案中，A公司预查封在先，之后B房产公司才开始代刘某某偿还银行按揭贷款，并以其代第三人偿还银行按揭贷款为由诉至法院要求解除合同。如果法院支持了B房产公司要求排除执行的异议，则今后被执行人房屋被预查封之后，都可以如法炮制，通过开发商代还银行贷款并起诉解除合同的方式对抗执行。这样的话，查封的法律效力将被架空，申请执行人的合法权利将无法得到保护，被执行人与案外人联合对抗执行的情况会更多，法律秩序将被严重破坏。

三、二审法院判决

二审法院判决撤销一审判决，驳回B房产公司要求排除执行的一审诉讼请求，支持了A公司的上诉请求。

附本案判决原文（略有改动）

上诉人（原审被告）：A公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：杨某某，董事长。

委托诉讼代理人：戴某某，男，A公司工作人员。

委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：B房产公司，住所地陕西省宝鸡市渭滨区。负责人：杨某某，总经理。

委托诉讼代理人：李某某，女，B房产公司工作人员。

委托诉讼代理人：朱某，河北某律师事务所律师。

原审第三人：刘某某，男，1962 年 2 月 24 日生，汉族，户籍所在地陕西省宝鸡市渭滨区。

上诉人A公司（以下简称“A公司”）与被上诉人B房产公司（以下简称“B房产公司”）、原审第三人刘某某案外人执行异议之诉一案，不服上海市浦东新区人民法院（2021）沪 0115民初 47097 号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2022 年 3 月28 日立案后， 依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

A公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。

事实与理由：首先，上诉人预查封后，被上诉人无权解除与原审第三人就涉案房屋签订的买卖合同。被上诉人隐瞒涉案房屋已被预查封的事实，导致法院作出错误判决。从被上诉人与第三人商品房买卖合同纠纷案，陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（以下简称“宝鸡渭滨法院”）（2017）陕 0302 民 2769 号民事判决书（以下简称“2769 号判决”）可以看出，被上诉人故意向法庭隐瞒了涉案房屋已被上诉人查封的事实。涉案房屋已被预查封，法院无权判决解除合同、返还原物。其次，本案中解除合同的判决时间是 2018 年 6 月 5 日，而上诉人预查封涉案房屋的时间是 2016年7 月20 日，解除合同的判决发生在上诉人预查封涉案房屋之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议司法解释》）第二十六条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第一百二十四条规定，被上诉人也无权依据另案生效判决排除执行。最后，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，上诉人对涉案房屋依法有权预查封，预查封措施应予维持，商品房买卖合同应继续履行。同时，如判决支持被上诉人排除执行，可能造成被执行人与案外人恶意串通，从而对抗执行。综上，被上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法支持上诉人的上诉请求。

B房产公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，上诉人的事由于法无据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。首先，人民法院针对案涉房屋作出的预查封行为并不能限制被上诉人行使合同解除权，预告登记的设立及预查封的执行措施对于商品房买卖合同双方当事人解除合同的权利不产生任何影响。其次，第三人刘某某对于案涉房屋不享有任何权利，人民法院将案涉房屋作为刘某某的财产对房屋所有权进行执行，缺乏事实依据和法律依据。B房产公司为案涉房屋的所有权人，对于案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

刘某某未发表答辩意见。

B房产公司向一审法院起诉请求：1.判令不得执行坐落陕西省宝鸡市渭滨区滨河大道 69 号 54 幢 0102 号房屋；2.本案诉讼费由A公司承担。

一审法院认定事实：坐落陕西省宝鸡市渭滨区滨河大道 69 号54 幢（建筑面积 1689.06 平方米）房屋登记在B房产公司名下，登记时间为 2015 年 7 月 21 日；房屋状况附表载明，1单元 0102 室（即案涉房屋）建筑面积 337.7 平方米。根据宝鸡市不动产登记中心出具的案涉房屋查封登记信息显示，2016 年 4 月 14 日因宝鸡渭滨法院（2016）陕 0302 字第 852 号案件查封，期限至 2019 年 4 月 13 日，查封期限届满；2016 年 7 月 20 日因上海市浦东新区人民法院（以下简称“浦东法院”）（2016）沪 0115民初 44037 号案件查封，期限至 2019 年 7 月 19 日止。之后另有陕西省榆林市定边县人民法院、河南省郑州高新技术产业开发区人民法院等多次查封。

另查明，A公司与案外人陕西某石油科技有限公司、宝鸡某石油机械科技有限公司、宝鸡市某机械液压设备有限公司、赵某某、刘某某融资租赁合同纠纷一案，浦东法院于 2016年 6 月 16 日立案受理。审理中，A公司向浦东法院申请财产保全并提供担保。浦东法院于 2016 年 6 月 29 日作出（2016）沪 0115 民初 44037 号民事裁定书，裁定冻结陕西某石油科技有限公司、宝鸡某石油机械科技有限公司、刘某某、赵某某、宝鸡市某机械液压设备有限公司的银行存款人民币（以下币种同）4,349,134.05 元或查封、扣押其相应价值财产。浦东法院据此向宝鸡市不动产登记服务中心发出协助执行通知书，轮候查封案涉房屋，之前有宝鸡渭滨法院的查封。浦东法院经审理于 2017年 3 月 7 日作出民事判决书，判决：“一、被告陕西某石油科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告A公司支付租金及留购价款共计 3,427,200 元（其中包括应付租金 4,276,100 元，留购价款 100 元，扣除保证金 849,000 元）；二、被告陕西某石油科技有限公司、宝鸡某石油机械科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告A公司偿付至 2016 年 7 月 4 日止的逾期付款违约金（分别以各期到期未付租金为基数按照年利率 24%的标准，自《融资租赁合同》约定的各期租金日起算。实际逾期天数按《融资租赁合同》约定的租金日期计算，自每期租金日次日起算至加速到期日止）；三、被告陕西某石油科技有限公司、宝鸡某石油机械科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告A公司偿付自 2016 年 7 月 5 日起至款项实际清偿日止的违约金（以全部未付租金并扣除保证金后的 3,427,100 元为基数，按年利率 24%的标准，以实际欠款天数计算）；四、被告刘某某、赵某某对被告陕西某石油科技有限公司、宝鸡某石油机械科技有限公司上述第一至第三项还款义务承担连带清偿责任，被告刘某某、赵某某履行保证责任后，有权向被告陕西某石油科技有限公司、宝鸡某石油机械科技有限公司追偿；五、被告宝鸡市某机械液压设备有限公司应于本判决生效之日起十日内共同支付原告A公司以上述第一至第三项还款义务计算的回购价款。案件受理费 41,593 元，财产保全费 5,000 元，两项合计 46,593 元，由被告陕西某石油科技有限公司、宝鸡某石油机械科技有限公司、刘某某、赵某某、宝鸡市某机械液压设备有限公司负担。”宝鸡市某机械液压设备有限公司不服判决，上诉于上海市第一中级人民法院。后因其收到缴纳上诉费通知后不予缴纳，故该院于 2017 年 8 月 24 日作出（2017）沪 01 民终 9021 号民事裁定书，裁定：“本案按上诉人宝鸡市某机械液压设备有限公司自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”因案外人宝鸡市某机械液压设备有限公司等未履行还款义务，A公司向浦东法院申请执行。浦东法院于 2017 年 9 月 20 日依法受理，即（2017）沪 0115 执23216 号案件。该案执行中，执行部门查明在辖区内无财产可供执行；因被执行人住所地及财产位于陕西省宝鸡市渭滨区人民法院辖区，故委托该院执行。执行中，浦东法院于 2019 年 6 月 10日对案涉房屋续封，结束日期为 2022 年 6 月 9 日。

再查明，2018 年 6 月 5 日，宝鸡渭滨法院就B房产公司诉刘某某、案外人中国光大银行股份有限公司宝鸡分行商品房买卖合同纠纷一案作出 2769 号民事判决书，查明：“2013 年 7月 4 日，原告与被告（即刘某某）签订《商品房买卖合同》约定：1.被告购买原告开发的“龙廷山水”第 54 幢 0102 号房屋壹套（位于宝鸡市渭滨区滨河大道 69 号院），房屋总价款 2,816,629 元。被告于 2013 年 7 月 4 日前向原告支付首付款 846,629 元，于 2013年 7 月 14 日前向原告付清银行按揭贷款 1,970,000 元，原告于2013 年 10 月 20 日前向被告交付房屋；2.被告若未按上述约定的期限付款，逾期超过 10 日，原告有权解除合同。原告解除合同，被告按累计应付款的 5%向原告支付违约金；在担保期内被告累计三期（含三期）以上未能足额偿还贷款本息的视为被告违约，自原告向银行偿还贷款本息之日起，被告须按日向原告支付为其垫付的所有贷款本息总额 0.1%的违约金；原告有权重新处置该房屋及解除合同。双方解除合同后，若解除前被告已经实际接收该房屋的，则被告须在解除合同后五日内将该商品房腾退给原告。2013年 9 月 1 日合同签订后，被告向原告交付了首付款，于 2013 年 7月 29 日与第三人中国光大银行股份有限公司宝鸡分行、原告签订《个人贷款合同》，约定第三人中国光大银行股份有限公司宝鸡分行向被告提供住房按揭贷款 1,970,000 元并转入原告账户内，贷款期限 168 个月，被告以等额本息还款法归还贷款本息，并以所购房产提供抵押担保，原告提供阶段性连带责任担保，保证期间自本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付第三人正式执管之日止。原告作为保证人在第三人处开设保证金账户并存入保证金，第三人实现其担保权益时有权直接从保证金账户中扣收被告未付的本金利息和其他款项。个人贷款合同签订后，第三人按约定向被告发放了贷款 1,970,000 元。被告自 2016 年 4 月开始未按合同约定足额向第三人偿还贷款本息。原告自 2016 年 9 月 30日按合同约定代被告向第三人按月归还按揭贷款本息。原告于 2018 年 1 月 17 日 向 第 三 人 一 次 性 归 还 剩 余 贷 款 本 息1,522,461.72 元； 原告代被告向第三人归还贷款本息总计1,835,655.66元。被告名下在第三人处的住房按揭贷款本息已于2018 年 1 月 17 日全部结清。”该判决书判决理由载明：“……原告已代被告向第三人归还了借款本息，有权依据合同约定解除合同。原告请求判令解除其与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。……因该合同在相关房屋管理部门办理了备案登记手续，在商品房买卖合同解除后，被告有义务协助原告在相关房屋管理部门办理房屋注销登记手续，原告要求被告协助办理注销《陕西省宝鸡市商品房买卖合同》网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。……因被告下落不明，本案对其缺席进行审理，为保证被告的合法权利，关于被告已支付给原告的购房款，被告可与原告协商解决或另案诉讼主张其权利，在本案中不作处理。”据此该院判决：“一、解除B房产公司与刘某某签订的《陕西省宝鸡市商品房买卖合同》；二、刘某某于本判决生效之日起五日内向B房产公司返还位于宝鸡市渭滨区滨河大道龙廷山水第 54 幢 0102 号房屋；三、刘某某于本判决生效之日起十日内协助B房产公司办理注销《陕西省宝鸡市商品房买卖合同》网签备案手续；四、刘某某支付B房产公司违约金 98,500 元；五、刘某某支付B房产公司律师费损失 30,000 元；六、驳回B房产公司其他诉讼请求。”该判决生效后原告向该院申请执行。该院于 2018 年 12 月 22 日作出（2018）陕 0302 执 1746 号之一执行裁定书，载明：“因本案案涉房产已被多家法院查封，暂不具备办理商品房买卖合同网签注销手续的条件”，及“经穷尽财产调查措施未发现被执行人有其他可供执行财产”，据此裁定，终结本次执行程序。

还查明，2018 年 8 月宝鸡渭滨法院向B房产公司送达（2018）陕 0302 执 815 号执行裁定书及协助执行通知书，要求止付刘某某位于渭滨区滨河大道 69 号院 54 幢 0102 号房屋首付款846,629元。同年 11 月 16 日，该院向B房产公司送达通知书：在执行宝鸡某机械液压设备有限公司与宝鸡某石油机械科技有限公司、陕西某石油科技有限公司、刘某某、赵某某定作合同纠纷一案，根据已经发生法律效力的 2769 号民事判决，被执行人刘某某在B房产公司处有到期债权，依照规定通知B房产公司履行该笔到期债权，不得向被执行人清偿。B房产公司根据执行法院要求将该笔钱款转入该院执行账户，备注为刘某某首付转法院。

后B房产公司向一审法院提出书面异议，要求对案涉房屋中止执行。一审法院经审查于 2021 年 4 月 27 日作出（2021）沪 0115 执异 904 号执行裁定书，以预查封的效力等同于正式查封及B房产公司据以主张权利的 2769 号民事判决书作出于法院查封之后等，不符合《执行异议司法解释》第二十六条规定为由，裁定驳回其异议请求，B房产公司不服，遂提起诉讼。

一审法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，案外人执行异议诉讼案件中，法院就案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理。第三百一十一条规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。A公司依据浦东法院作出的（2016）沪 0115 民初 44037 号民事判决书申请执行，并对案涉房屋采取了查封措施，该判决判项中A公司对刘某某享有普通金钱债权。B房产公司是否对案涉房屋享有足以排除普通金钱债权的执行，一审法院认定如下：首先根据物权公示原则，案涉房屋始终登记在B房产公司名下而非完成转移登记至刘某某名下，故案涉房屋的所有权清晰无误，为B房产公司所有，故A公司关于（2016）沪 0115 民初 44037 号民事判决书未进行确权的抗辩缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。其次，法院对案涉房屋进行了预查封及续封，符合法律规定；但预查封及续封等执行措施均是为了对案涉房屋进行控制、待条件成就即完成转移登记至被执行人名下后方能处置、并通过拍卖变卖等变现，以达到申请执行人实现金钱债权的目的。依据 2769 号民事判决书，B房产公司与刘某某就案涉房屋所订立的合同已经解除、刘某某依据合同取得案涉房屋所有权已不可能实现。再者，刘某某就案涉房屋仅支付了部分首付款，后B房产公司依据另案执行法院要求协助执行完毕，即B房产公司已通过该协助执行行为返还了刘某某的首付款；刘某某尚欠银行的按揭贷款本息部分已由B房产公司代为归还，故刘某某在案涉房屋项下不再享有包括债权在内的任何权利。一审法院认为B房产公司对案涉房屋享有的权利足以排除A公司的普通金钱债权的执行。刘某某经合法传唤未到庭，不影响审理。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：不得执行陕西省宝鸡市渭滨区滨河大道 69 号54 幢 0102 号房屋。

二审中，上诉人A公司出示证据：浦东法院执行裁定、协助执行通知书送达回证，证明就案涉房屋已进行续封。被上诉人B房产公司质证认为，对该证据不予认可，被上诉人享有案涉房屋所有权，执行法院不应予以续封。

被上诉人、原审第三人没有出示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点仍在于B房产公司对案涉房屋是否享有物权，并能否据此排除执行。上诉人主张原审第三人已经支付了全部房款，且案涉房屋已经交付并转移占有，刘某某系案涉房屋的实际所有权人。被上诉人主张，案涉房屋始终登记在B房产公司名下，因此被上诉人是房屋所有权人，案涉房屋不属于刘某某所有的财产，故不应予以执行。就此争议本院认为，2007 年《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定虽明确不动产物权变更采登记生效主义，但不动产物权登记所具有的是推定效力，如法律有特别规定或存在相反证据时，则仍应当根据法律特别规定和客观证据判定实际权利主体。根据 2004 年《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”同时参照《执行异议司法解释》第二十八条、第二十九条规定可知，商品房消费者与房地产开发企业签订房屋买卖合同，支付所有价款并占有该房屋后，虽未转移登记，但消费者对该房屋享有物权期待权，故而人民法院得对之实施查封、扣押、冻结。

其次，2769 号民事判决中解除了案涉房屋的买卖合同并判令刘某某返还案涉房屋。上诉人认为该判决形成于执行法院对该房屋实施预查封之后，依照《执行异议司法解释》第二十六条第二款的规定，不能排除执行。被上诉人认为该判决确认了其对案涉房屋享有所有权，故可以排除执行。就此争议本院认为，形成于法院保全执行之后的生效裁判是否能作为排除执行的依据，需要根据该生效裁判所确认的案外人权利性质予以判定。本案中，被上诉人与原审第三人之间就物权变动合意所订立的基础合同主要义务已经履行完毕。被上诉人所主张的解除合同并返还房屋的请求权，系基于其向担保权人履行担保义务后，因债权之转移而形成的债权请求权，而非因物权变动的基础合同违约而形成的物权性质的请求权。除非物权变动的基础合同无效或被撤销，原审第三人向担保人承担的违约责任也并不必然导致其丧失对案涉房屋所享有的物权期待权。

最后，为了避免当事人恶意逃避执行，以及各权利主体之间的利益平衡，执行标的被法院查封、扣押、冻结后，涉及该执行标的确权的案件审理和裁判也应依照相应程序规定并结合实体权利状况进行处理。被上诉人直接依据 2769 号案件判决对案涉房屋行使物权，也不利于各债权人执行利益的平等保护。

综上所述，被上诉人B房产公司对案涉房屋不享有排除执行的权利，一审判决结果应当予以纠正。上诉人A公司的上诉主张，符合法律规定，可予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第一百八十二条之规定，判决如下：

一、撤销上海市浦东新区人民法院（2021）沪 0115 民初 47097号民事判决；

二、驳回被上诉人B房产公司的诉讼请求。

一审案件受理费人民币 29,333 元，二审案件受理费人民币29,333 元，由被上诉人B房产公司负担。

本判决为终审判决。

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百八十二条 第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

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