农村建类似商品房（多渠道合作建房）

无论从中国解决住房问题的历史传统，还是发达国家成功的国际惯例，合作建房模式不仅是世界性的潮流，更是化解住房矛盾的重要的有效手段。

只有大力发展和推广老百姓买得起的国民住宅，不仅可使绝大多数城镇居民真正实现全面居住小康，而且还可使房地产市场和住宅产业实现倍增跳跃性的高速发展，房地产才能真正成为健康而强大的中国经济发展支柱产业。

但要激活城镇居民人均住房35平方米的全面小康标准的住房消费，谈何容易。一个最现实和根本的问题，如今的房地产市场和住房供应模式就根本支撑不了这宏伟的目标。众所周知，自1998年大规模房改至今，20多年下来中国的房地产市场住房供应基本只剩下两种模式：占市场绝对主导的开发商的高价房和少到不能再少的面向低收入人群的保障房，且后者相当大一部分还是拆迁安置房。从房屋供应的结构来说，中国众多的大中城市的房地产市场，只有高价房和保障房，少了面向中等和中低收入者的“平价房”。而恰恰是这部分人才是住房消费的最大需求人群。虽然他们其中不少人举全家“三代之力”（啃老、房贷代际下移）买了住房，但其高昂的负担使其生活水准和质量大幅下降。

一个健康正常的房地产市场，应该可以全面满足“高、中、低”三种不同人群的住房消费，全面激活规模空前的城镇化所带来的住宅产业倍增发展。但在中国现有房地产市场住房供应结构中，恰恰就少了面向人数最多的中间阶层的住房供应模式。

如今，再大规模回到经济适用住房时代已不可能，但打造面向中等和中低收入者群体的“平价住房供应”模式必不可少。那么，究竟该构建怎样的住房供应新模式，打造老百姓买得起住的好的国民住宅、激活中间层的住房消费呢？这就需要我们突破现有的住房供应范式，探索最能化解中国房地产市场矛盾的新模式。

在全世界最有钱也是瑞士最大城市苏黎世（该市提供全瑞士九分之一工作岗位），有四分之一的住房是以接近成本价甚至低于成本价供应给市民的，到2050年这个比例还将达到三分之一。

如此有钱且工作岗位及高工资集聚的城市，竟然还是全球最宜居城市，而不像世界上其他大都市，“一有钱”房价就变得“全球最难承受”。苏黎世政府认为，他们之所以能做到这样的平衡发展，主要归功于他们有一个很好很高效的住房建设政策，尤其是非营利的住房供应主体——住房合作社。

其实，苏黎世的住房合作社并不是个案，西方发达国家住房合作社是比较普遍的现象，而且主要是一种城市现象。在瑞士就有80%的大住房合作社集中在大城市。而同样是世界上人均收入最高、社会福利最好的国家之一的瑞典，全国也有“合作建房组织”——瑞典HSB合作住宅联盟，而且它还是公民住房供应的主力之一。据报道，早在1933年就成立的HSB最早是住房储蓄银行，以后逐渐发展成为个人住房合作社。它的作用就是进行住房储蓄、住房建造和管理。加入合作社的个人通过支付房屋造价和管理费用，即可得到住宅。据介绍，早在1996年，瑞典的合作住宅就已占到了住宅总量的40％。

西班牙是发达国家“合作建房”成功的另一类典型，它的服务对象主要是“穷人”。据报道，西班牙全国25%的住房都是建房合作社建造，遍布在全国各地，规模更是高达1.1万个。不少人认为，在西班牙地皮昂贵、房价居高不下的情况下，该国的普通百姓、尤其是低收入阶层仍能拥有自己体面的住房，主要归功于这种建房合作社。它是在自愿基础上由低收入家庭共同集资成立的人数不定的“自建房组织”，政府根据规定要向合作社提供税收等方面的优惠。至于建房方案、所用材料和选择哪个建筑公司，都是由社员讨论决定。建好后房屋和面积的分配，则根据社员投资的多少来决定。据介绍，有六成左右的合作社“完成使命”后并不解散，而是转变成负责房屋维修和公共设施管理的物业公司。

不仅在西方国家，就是在土地更为紧缺、经济发展迅猛的日本，在1967年也由日本政府成立了勤劳者住宅协会，即日本的住宅合作社。它集储蓄、融资、建房、分配、维修和向社外出租或出售房屋等功能为一体。尽管有如此多的“经济行为”，但日本政府明确规定它是“非赢利性组织”。和西方国家的“民间自发并自我负责筹资”不同，日本的“合作建房组织”具有强烈的政府色彩。不仅日本政府在法律上规定了了劳动金库(工人银行)与住宅金融公库(住宅银行)作为日本住宅合作社发展的基金来源，对住宅合作社负有融资的义务，而且政府还给予的一定的优惠以降低贷款利息。据报道，日本政府规定个人建房资金的20%为个人储蓄存款，80%从住宅银行和工人银行贷款，但利息很低，年息仅为3%。为了扩大资金来源，日本还引进以职工财产存款为财源的财团基金和以养老保险基金为财源退休的退休基金，以惠及更多的日本普通职工。

这里特别值得称道的是，日本政府在扶持勤劳者住宅协会（住宅合作社）方面，表现出了一个“负责任政府”的强力作为。据报道，除了上述的资金支持外，日本政府还在税收和政策优惠上对勤劳者住宅协会提供“实实在在”的扶持。勤劳者住宅协会不仅可免除法人税、注册税和印花税，而且对向“勤住协”出售土地者消减让渡税，同时，勤劳者住宅协会在获得土地后也无需交纳土地税。实际上，这个日本的“合作建房组织”建造房屋的60％的土地，都来源于国有土地。

正是由于有了这一系列“真真实实”的支持，才使日本的建房合作社（勤劳者住宅协会）能够为普通的职工提供价格更低廉的住房。据报道，勤劳者住宅协会提供的房屋售价，“基本上是控制在普通职工年收入的5～6倍的界限范围内”。日本政府在住房上的“执政为民”，不仅真真切切的体现在具体的行动上，而且也实实在在在住房上面解决了公民“最关心、最直接、最现实的利益问题”。

据了解，合作建房在西方发达国家已非常成熟，并经历了历史的考验。根据有关资料介绍，早在1775年，全球第一个住宅合作社就在英国的伯明翰成立。90年后，法国和德国分别于1860年和1862年也出现了住宅合作社。此后在在瑞典、丹麦和奥地利等国也有了较有影响的住宅合作社。到本世纪初，全世界已有7万多个住房合作社，遍及全世界40多个国家，拥有的会员数以千万。另据报道，根据国际合作社联盟多年前的统计，在市场经济发达、人均收入水平较高的欧洲国家，住房合作社所提供的住房已占到了居民住房供应总量相当高的比例。如德国城市居民住房的30．9％都是通过住宅合作社而改善住宅条件的，在挪威类似的比例也达到了20％。在美国，“也有超过1500万个家庭生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中”。

根据专门研究欧洲住房公共政策的学者贾如君介绍，在2012年联合国举行的国际合作社年活动中，就有专门的住房合作社国际组织——国际合作社住房组织Cooperative Housing International (CHI)。它是国际合作社联盟 (ICA) 的八个部门组织之一，推动合作社住房作为提供住房的在经济和社会上的解决方案。2012年是联合国提出的国际合作社年，从CHI发布的2012年报告中可看到，在参加该组织的国家会员中，既有奥地利、加拿大、法国、德国、意大利、瑞典、瑞士和美国等发达国家，又有埃及、印度、巴基斯坦等不发达国家。这些国家都把住房合作社，作为解决城市住房问题的重要举措之一。CHI《合作社原则指导说明》非常明确：“‘合作社为许多成员创造财富，他们作为服务使用者、生产者、独立企业主、消费者和工人参与合作社业务……’。 正是这一决定性特征将合作社住房与市场上的自住者或投资者拥有的住房区分开来。 住房合作社是由居民成员经营并为他们自己服务的，而不是为了有个人或公司的利润。”

根据统计，以合作建房为主体的非营利性住房的价格，平均比商品房便宜22-30%，最高便宜55%。

从以上不难看出，无论从中国解决住房问题的历史传统，还是发达国家成功的国际惯例，合作建房模式不仅是世界性的潮流，更是化解住房矛盾的重要的有效手段。尤其是对深受特殊利益集团操控的“二次房改”危害的中国来说，更可以从根本上填补房地产市场和住房供应结构性矛盾，重新构建住房消费市场最面广量大的“中间阶层的平价房地产市场”，一举破解现有开发商模式下“平价房”短缺所带来的严重社会问题。

其实，早在二十年前左右，时任建设部某副部长的主政官员对此就有“感悟”。按照他的说法：合作建房是我国经济适用房供应体系的重要内容。如今，虽然经济适用房体系已不复存在，但中间阶层的住房供应体系必不可少。这也是合作建房再次发展的最大历史机遇。只有这样，中国的房地产市场和住房供应，才会有“高（开发商商品房）、中（合作建房）、低（保障房）”科学完整的结构，才会最大程度的满足居民的住房消费需求，实现房地产市场和住宅产业跳跃性发展和倍增。