大家都来说说买房亏了多少（懵了2年直接亏掉80万）

原来真正买房的时候，可以纠结成这个样子。

前段时间陪朋友买房，最终选中2套之后又很是纠结。

大家也可以来参谋一下，到底哪套房子好。

第一套，大地段不错，外围都是小区房，居住氛围纯粹。

缺点也很明显，单体楼、无社区，距离地铁站1公里。

第二套，比第一套更偏远一点，但有小区花园，地铁口300米，小高层，社区环境好。

缺点也很明显，周边都是城中村包围，居住氛围不够纯粹，地段上较第一套差。

这两套搁你，怎么选？

其实我概括了一下，地段好的，产品不怎么样，地段次一点的，产品却好很多。

先说说我的答案吧，我建议他选择第二套。

我相信有人会说，难道产品超越了地段？说好的地段论至上呢？

先别着急，且听我分析分析，当然了，因为我看的这几套房在深圳，不同城市微观市场还是有差别的，但我相信一些思路上会给大家一些开阔性的方向指引。

如果你近期也遇到了选筹上的困难，不知道怎么选择合适的房子，可以私聊我详细聊聊，我会抽时间给你做诊断，因为每个人所在的城市和需求都不一样，所以细节化问题得私下来咨询了。

楼市下半场，微观选筹进入深度博弈。

地段论不重要了？

并不是，但楼市下半场，绝对的地段论也不可脱离产品而言。

尤其是这1年多时间的洗礼，大家发现一个事实：

行情好的时候，都涨，行情差的时候，都跌。

但在这个过程中，产品越好的越抗跌，相反哪怕是市中心的地段，老破小同样也跌得够狠。

当房子不再是暴涨式上涨的时候，多数人会从自己最实际的需求出发。

上班方不方便，孩子上学好不好，家里老人有没有活动空间。

后期接你盘的人一样会考虑这3点要素，当地段没有绝对性碾压的时候，我建议要特别关注产品。

因为朋友买的是刚需盘，本就不属于市中心绝对地段，这时候更应该把实际需求放在首位。

勉强买了大地段不错的房子，但实际上不靠近地铁、没社区、户型产品也不怎么样、入住后短期几个月或许能克服，但长期以往呢？

而且人很容易在楼市上行期做出错误的决定，会误以为短期困难能克服。

比如我表哥，当时就是买了大地段不错，但房子属于改出来的2房，并且离地铁站1.3公里。

现在每天要靠小黄换乘，遇上下雨天要打摩的，当时能让他们做出这样决定的支撑力无非就是认为这只是过渡，以后房价上涨再做置换。

实际上2年过去了，这套房子不仅没有涨，还比2年前跌了80万，如果算上利息，100万是没跑了。

在深圳，小2房还能跌80万，够狠了。

原因为何，就是明明一个刚需盘，却没有满足刚需的任何一个需求，你不跌谁跌？

这种房子的结局，只能靠大行情来临，让更嫩的韭菜接盘了。

楼市下行，更能试探出房子的价值。

朋友纠结的那2套房，为什么我让她选择第2套，还因为第二套的流动性更好。

房子跌的时候，都跌，但有些跌是能卖出去的，有些是不能的。

我看了2套房子，前面地段好的房子，今年以来没有成交1套，而第二套产品较好的房子，今年以来成交了5套。

很明显后者的流动性更好。

所以在房价下行期，如果还能有成交，至少说明这套房子的产品力是足够抗打的。

大家不妨想想，买方市场的时候买方更有主动权，他们更会多方对比，选出一个基础面更好的房子，如果这时候还有成交，而且还有不少成交，那楼市行情好转时，只会更好。

切记一点，卖房比买房更难，会买是徒弟，会卖才是师傅。

未来楼市首要解决的问题不是房价上涨下跌，而是房子要能成交。

我经常说，买房，选择城市是关键一步，这是决定你能拿多少基础分，但随着楼市分化的深入，我们会看到一个好城市，不同片区涨幅是不一样，甚至不同板块涨幅差异都很大。

在买房更细节化的当下，我建议大家还是要更了解自己的城市，尤其是自己的需求，掌握一些细节的方法论，如果大家在选筹上有疑问，或者和我朋友一样，不知道应该如何选择，可以私聊我，我会抽时间为大家解决大家在买房问题上的困难。

不要走2个极端。

或许有朋友会问，既然产品那么重要，那是不是可以买远郊的好房子？

千万不要走2个极端，如果大家去看房，应该已经发现了这样的规律：

1、市中心的房子，产品做的真不怎么好。

2、远郊的房子，除了地段差点，产品设计是真好。

事实上，开发商在拿地做产品的时候，早就有过考量，市中心的房子哪怕产品做得差点，都能因为好地段卖出去。

而远郊，本就偏远，如果产品再不能打动人，去化都成问题，所以开发商在做产品的时候，是算过一笔账的。

羊毛出在羊身上，别以为跑远点你就赚到大便宜了。

给大家一些真诚的选筹建议吧：

1、改善，尽量选到市中心的房子。

远郊的房子很多都是刚需买不了才买的，置换的终极目的，就是买到核心地段的好房子。

千万不要做卖掉市中心，去远郊买套大房子这种选择，别人是从外围一圈圈置换到核心，你可别反向操作了。

你可以是核心区老破小——核心区次新——核心区新房，逐级置换。

而外围的刚需应该还是郊区上车盘——核心区次新——核心区新房，逐圈层置换。

2、刚需，地铁是生命线。

对于刚需而言，哪怕是未来要做置换，千万记得，地铁是刚需的生命线。

一套房子，对家长而言，要满足上班通勤，对孩子而言要满足上学需求，对父母而言要满足休闲需要。

而3者之中，上班通勤需求是最重要的，毕竟家长是家庭收入的主要支柱，一定要方便上班。

超过1公里以外的刚需盘，要慎重了。

宁愿多选几站的地铁房，也不要选择1.5公里以外，但近几个地铁站的房子。

直接上地铁，和换乘之后上地铁的时间成本和便捷性完全不一样。

3、刚需盘，尽量选择规整的2-3房。

越是刚需，越建议选择正经户型。

很多刚需朋友，手头资金实在有限，有时候会慌不择路去选择奇葩户型，这在一线城市会更为常见。

比如1房改2房，2房改3房，或者无阳台的户型等等。

过去行情大涨，甭管什么户型都涨，但未来可就不一定了，一些奇葩户型只会越来越难涨。

因为房子不再大涨，置换的成本就会很高，多数人可能没办法住5年之后立马置换，这会让他们当下对现有房子的居住舒适度要求提高。

所以尽量选择规整和空间大小合适的上车盘，至少满足一个刚需家庭8年的居住需求。

4、除非绝对的核心区，否则不要选择无社区的单体楼。

对于近/远郊的刚需盘而言，不要去选择无社区的单体楼。

其实这很好理解，当前年轻人对社区活动空间的要求本来就很高，而家庭单位居住的刚需而言，又对孩子活动空间有需求。

如果一个社区，没有活动空间是很鸡肋的。

除非这房子是在绝对的市中心地段，否则一定要买有社区的房子，哪怕花园小，也得有。

刚需能牢记以上3点，不说买的房子以后必然能涨多少，但我认为作为二手置换，应该是不难的了。

最后我想说，其实没有绝对满分的房子。

房子好贵好贵，好的房子注定贵，不够钱就只能在矮个子里挑一个高个子。

不说能挑绝对涨的房子，但一定要挑哪怕行情不好也能卖出去变现的房子。

关于选房子的细节，其实还有很多很多，但没办法一一根据城市和区域给大家分析，如果你们有一些城市买房不懂选筹的，可以私聊，我们再慢慢聊。

近期3个月时间，大家都在和新冠感染高峰期做抗争，可能心思也不放在买房上，可偏偏这个时候市场又有很多利好消息，年底开发商也有很多优惠活动，如果大家确实有买房需求，这段时间还是可以多多关注市场，如果怕错过消息，请记得关注我们。

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我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

关注我，买房路上不孤单！

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