姚策事件房产是谁的（房地产并购潮下）

文/刘策

随着金融去杠杆逐步深入，房地产资金链已经岌岌可危，很多房企经营困难，卖股权卖项目成为不得已的选项。而在这个过程中，就有很多开发商瞅准了这个机会，通过收并购声名鹊起，大家比较熟知的像融创、阳光城等。行业并购潮下，优秀且现金流充裕的企业都想能够分一杯羹，那么怎么提升自己的收并购能力呢？

今天给大家分享一个案例，之前都默默无闻，他的成名是最近这一两年的事，这几年销售额增长很快，行业排名上升的很猛，迅速到达了大家的视线，这就是福晟集团。福晟集团2017年新增土储全国第七，并购能力全国第三。

究其原因，是因为福晟背后有一只并购王牌团队——飞虎队。接下来我们从飞虎队组织模式、运作模式、激励机制等方面进行详细说明：

一、 “飞虎队”组织模式

飞虎队第一个特点，那就是阵容强大，飞虎队总人数约300人，福晟为什么要建立这么庞大的一个团队？成本划不划得来？这关键要算大帐，假如1个亿招100个人，能够多拿一块好地，这一个亿就赚回来了，这是背后的逻辑。

除了阵容强大，福晟也将飞虎队置于至高无上的位置，福晟董事长潘伟明亲自担任飞虎队总司令，飞虎队由三个层级组成，董事长任总司令，区域董事长/总裁任大队长，城市总任中队长。分成全面统筹、决策层、实施层三个层级。

集团主席潘伟民任总司令，负责全面指挥统筹，集团总裁郭国强任政委，负责战略研究、土地政策、城市进入标准。决策层设三类大队，分别为8个区域大队（福建、天津、深圳、郑州、珠三角、长三角、长沙、武汉），1个支援大队和1个机动大队，其中区域大队长为各区域集团董事长/总裁，负责对收并购项目的最终决策；支援大队由集团法务和财务的分管高管组成，作为主席的代理人，进行现场支援，把控决策风险；实施层面，区域中队长为各城市公司总经理，全面负责、协调区域集团和城市公司资源，飞虎队员由投资、财务、法务、融资、资金等人员组成，负责具体投资和协调工作。

二、 “飞虎队”运作模式

飞虎队第二个特点，就是效率高，推进速度快。收并购项目投资决策流程分为研判、推进、落地、投后四个阶段，其中：

研判阶段主要由城市公司负责，主责人为城市总，工作内容包括项目尽调、资金测算、设置交易结构等基础工作，城市总可随时调动区域、城市公司的投资、财务、法务、融资等相关部门随时给予协同和支持；

推进阶段由区域集团负责，主责人为区域总裁，工作内容包括审核研判报告、确认交易方式（现金 物业），城市总、区域专业负责人应随时给予支持；

落地阶段是投资决策的关键一环，由集团、区域和城市公司共同负责，其中，集团层面将出动支援大队，负责现场风险把控，修改、确定交易正式协议；城市公司负责在现场与交易方修改协议，敲定交易细节，并确认中介费支出事宜；区域总裁则负责最终的决策判断；

投后阶段主要由城市公司负责，主责人为城市总，如负责在投资完成后的3个月内以开发贷、并购贷收回自有资金。

三、 “飞虎队”激励机制

飞虎队第三个特点，就是人员干劲大，积极性高，这主要源于福晟短中长结合的激励机制。飞虎队在集团、区域、项目层面均推行了不同的激励措施，集团层面为股权激励，区域层面为事业合伙人 项目跟投，项目层面为拿地激励 项目跟投。

第一，推行免费的股权激励：福晟集团拿出20%干股免费赠送给事业合伙人，并于工商处登记，其中12%是区域平台，8%在集团平台。激励对象目前包括飞虎队政委郭国强、各大队长潘俊钢、何健华、曾辉强、黄韶海、朱蕾、谭文华在内共15位高管；

第二，在集团、区域、城市层面均推行项目跟投，通过跟投一方面让内部各职能口在统一的利润和现金流目标下念成一股绳，打破部门壁垒，另外也降低集团管控压力和决策风险，让项目跟投人员共享共担。目前项目整体跟投比例为20%-30%，其中，集团占比5%-10%，区域集团占比5%-10%，城市公司占比5%，飞虎队大队长强制跟投5%。

为了解决跟投资金问题，福晟会给予配资，集团配资的基本利率为10%，本金退还节点分为两个，一是融资款项到位放款，二是现金流回正，在融资款到位就返本，一方面激励项目尽快融资，降低集团自有资金支出，另一方面，也激发了大家跟投意愿，因为返本早，同样的资金就可以跟投更多的项目，资金周转就上来了。

另外，为了鼓励快周转，福晟还会针对快周转和慢周转项目给与不同的拿地奖金，能够马上开盘的项目奖金是一般项目的5倍以上，这就和集团整体快周转战略合拍了。

总之，福晟飞虎队之所以在行业名声鹊起，主要是因为：第一，团队强大，内部职能分工清晰，权责明确，且区域总裁等决策人员的投资综合能力全面、突出，加上区域、城市公司的投资人员、财务、法务、融资、资金等专业人员基本上围着投资转，随时协同、支持收并购工作，为飞虎队收并购的开工作带来了专业、效率，；第二，投资决策流程短、决策会议少、决策效率快，第三，激励到位，飞虎队队员积极性高，这三点是值的行业企业学习和借鉴的。

作者简介：刘策，系广东省房地产协会专家委员会委员，广东省公寓协会专家委员会主任委员，北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授，曾主编或参编房地产行业畅销书5部，先后对话数百位地产生态链总裁，发表专业类文章数百篇，本文仅代表作者个人观点，不代表所在单位立场。