商业广场经营理念（万博广场开业一年）

第240期

一个项目开业的第一个月为开业效应期，这个月由于新鲜度好奇感，以及商场的宣传、商户的优惠，往往都会吸引大量消费者到场，这个时间很多人会被这个效应期所迷惑。对于商业项目而言，开业不是结束，而是开始。

▲开业一年的万博广场

2017年9月，头顶“新街口最后一块地”光环的万博广场正式开业，到今年九月正好开业一年。这段时间，商场的整体理念、运营管理、商户与商场之间的磨合已基本显现，问题也会凸显。在这个商场培育期间，品牌调整的淘汰与引进将成为万博广场的主旋律，更迭和调整品牌一方面将考研项目运营方的功力，另一方面也决定着项目未来的走势，而面对首年大考的首道关槛，散售物业的万博广场必须要面对品牌调整所带来的困难，更要兼顾投资回报率所面临的品牌“必须”升级而带来的物业价值提升的压力。

▲开业一年的万博广场

在双肠君看来，与一年前相比，开业一年的万博广场很明显正处于品牌更迭调整期。在去年年底开封首个星巴克开业之后，小米之家、水鸟等新晋品牌也先后开业。而在零售业态和餐饮业态这两个该项目的主力业态也都进行了大刀阔斧的调整，多个新晋品牌都在进行筹备。

▲品牌升级调整后真的能够全客层通吃吗？

而在一年的升级调整中，万博广场最另双肠君感到关注的亮点中，一是位于负一楼区域早期定位为时尚集市的街区已经调整为影院；二是位于项目四层原潘多拉大厨房美食广场调整为海底捞；三是双肠君认为该项目最有难度的一个区域在运营调整中保持了还算不错的经营状态。

▲亮点1：负一层原时尚集市调整为影院

万博广场没有影院物业这个先天不足的问题一直是该项目的症结之一，作为购物中心最大吸客利器的影院，万博广场在没有影院的情况下，在吸引了消费人群进行零售、餐饮消费之后却间接给周边的大商新玛特奥斯卡、光彩横店影城做了嫁衣，这个问题也一定让万博运营方感到不安。而在开业一年之后，曾经定位为开封首家时尚集市的负一层街区在必然失败之后悄然调整为了影院，这势必将成为万博广场未来最为有利的引擎。

然而，在双肠君看来，影院对于物业的超高要求，这个选址在负一层的非标影院在未来带给消费者体验感觉是否舒适也是极为重要的一环。

▲亮点2：原潘多拉大厨房美食广场调整为海底捞火锅

在当下购物中心中，餐饮业态由于其体验性、吸客力、租金承受力等方面的优势，越来越受到项目的依赖。“业态不够，餐饮来凑”也基本成为项目操盘者的手段。但餐饮的经营持续度以及品牌号召力却决定了这个业态对于项目的重要性。万博广场在餐饮业态的调整中引入了海底捞，作为中国餐饮火锅品牌中的佼佼者，海底捞品牌对于未来万博广场的运营也将起着极为重要的作用。

不过，在双肠君看来，首入开封的海底捞未来将与巴奴、呷浦呷浦等老对手直接对决，而在这场贴身肉搏中如何分得了胜负，这些品牌所在项目的整体运营与其他业态品牌的强度也将直接影响着他们未来的经营。

▲亮点3：难消化区域小餐饮业态保持正常运营

对于商场而言，“死角”区域是无法避免的，而且，对于散售商业中的“死角”问题更是极为令人头疼的，不仅定位难、招商难、运营难，而且让其活下去更难。万博广场对于该项目其中一块儿区域毫无新意的定位为一条小餐街区，虽然不出意外的定位为了小餐饮，但在实际运营中存活的可能性很小，但开业一年的万博广场对于这条街区的调整和处理使其保持了正常运营状态，这实属不易。

可是，在双肠君看来，小餐饮、特色餐饮的存活一定是建立在基础消费上，主力消费是附近的工作人群，在此基础上，丰富度、活跃力都是必不可少的因素。未来，在强大餐饮IP的辐射下，空间的压缩后，对于这部分消费人群的保留与否也将成为该项目运营方所需考虑的问题。

▲人性化细节不足，项目介绍难以取出

地处开封最繁华商圈之一的万博广场开业一年，正处于品牌调整更迭的关键时期，目前零售业态的下滑正成为该项目目前最亟待解决的问题。而万博广场提出吸引“70后、80后、90后、00后”的粗放定位，在消费降级的大背景下，寄希望于通吃各年龄段客层的万博广场，如何提升服务运营的整体质量、如何完善和注重项目运营中的人性化和细节、如何依靠几个餐饮、配套大品牌来挖掘引导零售业态的转型、如何将消费者吸引来留的住、如何调整好散售商业下一步所面临的问题也都将是留给万博广场下一年的考试题，而书写这份答卷，压力，不言而喻。