城市外墙脱落如何修复（旧楼外墙脱落调查）

高空坠物一直是城市治理的顽疾，而老旧小区楼房外墙脱落已成为高空坠物的危险因素。如何守护“头顶上的安全”？有城市推出楼房外墙的相关保险与监测项目，也有城市实行多方筹措，每人认领一部分，解决了维修资金的问题。有专家表示，只有各方齐心协力，才能切实堵住安全漏洞。早期外墙材料年久易脱落有地市限制使用马赛克贴面

为何老旧小区的外墙容易脱落？有业内人士称，上世纪90年代末开始，各城市大面积推广外墙外保温层和装饰层，但由于早期采用的外墙保温层材料吸水性强，下雨后墙内保温层积水，反复热胀冷缩，导致外墙外保温层胀裂脱落。2000年后，各地陆续禁止此类材料应用于外墙。此外，老旧小区大部分外墙面层多以涂料、砂浆、瓷砖等建造，在长时间日晒雨淋后，会造成粉化、开裂、脱落以及空鼓等情况发生。

南都记者注意到，目前各地陆续出台相应的规定对外墙面砖和马赛克等进行限制或禁用，并推广应用建筑外墙涂料。如，福建泉州从2000年9月1日起，“限制建筑外墙装饰又耗能又不安全的陶瓷面砖和马赛克，推广应用建筑涂料。”上海自2000年1月1日起编制的设计施工图和2000年4月1日起开工的建设工程，“应当推广应用建筑外墙涂料，限制设计、使用外墙面砖和禁止设计、使用马赛克等外墙瓷质贴面材料”。

2020年5月，海珠区颐景华苑一楼顶外墙有脱落现象，外墙砖块在高空悬挂。

专家声音：修缮责任需划分得更明晰

小区楼房外墙的修缮工程往往牵涉到业主、物管、开发商多方，而对于一些老旧小区来说，则往往陷入业主与物管的拉锯扯皮。

对此，广东省华南和谐社区发展中心理事长周活宁认为，老旧小区部分业主责任意识淡薄，存在误区，认为开发商或物业需要对外墙“终身负责”，如果刚好脱落的瓷砖在两三户业主中间，需要使用维修资金时，其他业主会说“我的没脱落，不同意”，互相扯皮。“物业公司处于尴尬位置，如果出来说话会被业主说你来负责，不说话又会被指缺位。”据其观察，确实有部分小区实际上一直是由物业承担这笔维修费。

周活宁建议，今后在物业服务合同上需要明确超过维保期的外墙修缮费用是物业、维修资金还是小区业主共同承担，“这需要写到合同里，把责任划分更明晰”。

同时周活宁也表示，小区物业共有部分属于全体业主，老旧小区业主不能总寄希望于靠公共财政解决物业范围的事，应厘清权利与责任。业主对小区共有部分享有共有和共同管理的权利，对应也需要承担责任。

他称，老旧小区或许红线图划分不清晰，那么放下历史遗留问题，让业主对所住的物业区域做好确认，对外墙脱落的修缮费用共同分摊，有钱的愿意承担的分多一点，其他户则分少一点。他直言，“没有更好的办法，只有业主一起来办！”

他山之石

老旧小区改造资金来源可多方发力

云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自市千福园老旧小区改造中，翻新了外立面、进行了屋面防水维修等，通过国家补助一点、市级配套一点、居民自筹一点、管线单位分担一点、社会资本投入一点、改造收益补充一点的筹措方式，多方发力解决资金问题。

他山之石

给住宅外墙上保险来攒“养老钱”

2020年，浙江省宁波市鄞州区住建局率先推出城镇住房外墙面综合保险 外墙面安全动态监测项目。全区近7000幢城镇住房纳入保险范畴，基本保费由政府“买单”。

外墙面综合保险的推出，提供了物业专项维修资金之外的另一种补充途径，解决了因外墙面零星掉落后出险部位如何维修的难题。目前，该险种由三部分组成，包括建筑外墙面综合保险、外墙面安全动态监测服务、试点建筑外墙维修责任保险。其中，由政府购买的建筑外墙综合保险是基本险，类似于机动车交强险，解决零星外墙脱落维修致损赔偿等问题。对于较大面积外墙维修，业主以业委会等名义，可申请购买外墙维修责任保险，以实现住宅房屋外墙维修的有利补充。外墙面安全动态监测服务，每季度一次对保险范围内的城镇住宅的外墙进行一次隐患排查、深化查勘及监测分析，一年完成4次全覆盖排查，使安全隐患能及时被发现并得以处置。

他山之石

加强日常检查防患于未然

从事近20年物业服务的小区物管负责人李先生表示，随着楼龄老化，小区外墙瓷砖不可避免会出现脱落，从物业管理出发，更多是防患于未然。可以考虑加强对楼房外立面的日常检查，定期请外墙师傅进行检修，查看外墙瓷砖是否出现空鼓、开裂等，并及时处理，防止损坏的进一步发展。

他介绍，有一种红外热像仪采用非接触方式，可快速、远距离和实时扫描建筑物外墙饰面，准确判断外墙瓷砖是否空鼓以及定位空鼓范围，为外墙质量检修及安全性评定提供依据，但因其造价高，目前仅应用于部分高端小区或写字楼。

2020年5月，海珠区颐景华苑一楼顶外墙有脱落现象，经物业请来专人，危险砖块被拆除。

采写/摄影：南都记者杨婷 黎玉莹 陈杰生 魏志鑫 廖艳萍

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