成都楼盘未来走势（成都西门房价发展趋势初探）

之前大概聊过北门该不该购房的问题，今天从西门发展剪影，浅谈下西门未来房价的走势。

“西贵”是老成都对成都西门最直接的印象。

“都是住的当官的嘛”许多成都人在谈论西门时会首先提到。

没有错，成都西边作为经济先行区，虽然近些年势头逐渐被东门和南门所掩盖，整体有些疲软，但俗话说“瘦死的骆驼比马大”，底子还是有的。

不过随着成都东进南拓的战略推进，西门未来发展如何，怎么解决当前发展的困境和矛盾，房产走势又会如何，西门该不该置业，又应该如何置业，笔者管中窥豹，浅谈一些。

西门为什么称之为西贵，主要还是和早前城市规划有关，且不提历史上核心的少城区域，就是往前后三十年拉近看看也能知晓一二，基本上省、市政府及相关职能部门的核心办公场所都在西门，因此，相应的家属区域也在西门，在这种背景下，加上西门得天独厚的条件，自然而然形成了以“浣花溪湿地公园”为核心的居住带，从2000年初，双楠 浣花溪 神仙树为核心的居住区域就吸引了达官显贵，成为当时富人区 政要居住区的“刻板印象”。给“西贵”名号进一步推波助澜的是2000年左右金沙遗址的挖掘发现，“太阳神鸟”成为了中国文化遗产标志，以金沙遗址为核心区域的居住区也逐渐形成，整个西门呈现“人文历史 生态湿地”的居住雏形，那个时候好不风光。

三十年河东，随着城市规划的定调，西门逐渐成为西控的目标，许多人似乎发现西门好像有点发展不动了，这里不用抬杠，尽管传统西门也算中优片区，但是只要整体发展方向定了，西边多少回受到影响。

当火车南站以南还是一片荒地农田的时候，双楠到神仙树的繁华让人艳羡，可现在再回头看看，双楠神仙树还是原来的双楠神仙树，可是南门已经发生了翻天覆地的变化，万丈高楼拔地而起，天府大道的整洁宽敞和西门的落寞形成了鲜明对比。

“西门似乎消失了”

无论是口号响亮的青羊新城，还是武侯区举全区之力想要打造的武侯新城，再到当前金牛区的国宾板块，似乎都像是投进湖中的石子，扔了以后就悄无声息了。重心仿佛真的转移了。

如果要说说置业选择，以下几点就不得不提了：

商业。

商业的老化，是最直接感受西门落寞的窗口。西门有什么商业体？可能除了近几年自成体系的大悦城，新近打造的龙湖西宸天街？再加上最近人气有所见长的西村。能想到的几乎没有了吧。西单商场？太老旧了；青羊武侯万达？勉强吸引下周边的人气罢了；从一品天下到仁和春天再到曾经风光无限的双楠伊藤，看到的只是苦苦支撑的声影。可能最后剩下的就是老城区内一条一条小街，一间间商铺的单打独斗罢了。缺乏核心商业配套，正逐渐成为西门发展青黄不接的重要因素，没有核心商业区，无法有效的吸引除周边区域以外其他区域的流量，注定导致西门商业配套多而不全。住在西门，会有一种不知道逛哪里好的错觉。最直观感受的就是曾经的少陵路，曾几何时是成都酒吧的核心区域，可现在偶尔路过，除了街上卖力吆喝的几间酒吧，再无其他。在“文创加核心配套”打造的当下，西门商业的乏力已经显现，假街区假口岸是人气不足的直接体现。

交通。

交通配套方面，地铁规划没有什么问题，基本满足出行需求。可是，道路建设以及遗留的区域历史问题就难以解决了。从金牛到苏坡再到武侯川藏蓝天，基本上成都最堵区域，这里排的近前三，无论怎么改建日月、光华大道，还是拓宽武侯，修正双楠大道，更别提修了7,8年的光华8线，在短期之内都无法解决拥堵的实质问题，从132到太平寺机场，有些区域是不好动的，再加上草金武侯往外原来的老大难问题簇桥金花机投，那么多场，那么多城中村，还有那么大的向西运输压力，道路通达水平是难以满足的，这就导致了在西门居住的百姓越来越感受到出行的困难。最后，再说说铁路的问题，整个成都东西南北，也就差成都西站没有打通了，从整个西二点五环到三环之间横亘的铁路问题再加上铁路周围大量的返迁房，使的西门2.5环以外只有靠金沙片区苦苦支撑了，交通整体配套也只敢和北门比划比划。

功能区定位。

说到这点，不得不遗憾的叹口气，之所以重心转移，这个因素首当其冲。简而言之，就是整个功能区的定位，导致上班的人基本都在市中心及南门，缺乏人流量，换言之，就是上班的人少，最终直接导致整体西门房价缺乏支撑。没有核心产业区域，光靠零星规划的产业园区的规划，是难以拉动的人流的（这一点还和北门主打的商贸 物流有所区别），没有人自然就推动不了房价。同时，西门由于双流机场航线显高的原因，从双流机场途径武侯新城再到光华、金沙，鲜见超高层住宅，这也进一步加剧了人口密度不足的问题（从另外角度影响商业人气，可以和东门做直接对比）。

教育。

教育，放到最后来说，可能也算西门最后的遮羞布了。小学方面：有实验小学、泡桐树老牌名校的五朵金花，再加上优质学校草堂小学、东城根街、金沙小学、成外附小等；中学方面：树德的宁夏、光华，成外实外，再加上西川等老牌名校，让整个西门的教育资源非常丰富；高校方面：西北的西交、正西边的财大，再加上西南的川大江安，以及周围形成的大学城，整个一看好不热闹。乍看西门的教育资源非常强盛，但仔细分析却还是发现了结构化的不足：整个教育资源过于集中在青羊区，这直接导致青羊区的部分学区房炒到非常夸张的价格，但是无论是西北的金牛区还是西南的武侯区，都呈现明显的教育资源滞后的问题，整个西门的教育发展过于集中，这会间接影响区域房价，以一个最直接的例子可以看出差距：金牛、青羊、武侯三环以内的老破小因为学区房价呈现巨大的差异。同时，更让人不安的是随着其他区域教育资源的攫取，大量名校的涌现（七中嘉祥等）还是给未来西门最强优势的教育资源——蒙上了一层阴影。

以上几点因素聊完后，可以大概感知整个西门房价的走势：有一种日薄西山的感觉。缺乏活力，配套不均衡都是整个西门的直接显现，就好像一个曾经的擂台王者，左勾拳右勾拳，动作还是能做，可一套下来却需要休息很久的感觉。整个西门的房价，始终缺乏核心区域的带动，无论是浣花溪还是神仙树，乃至后起的金沙片区，都始终有些许乏力，究其一个很大的原因：还是曾经的电梯房、高端小区过多，拆迁不到年限，新建只是零星，随着时间的推移，这样的现象将更加明显。缺乏新的核心增长区域（无论是青羊新城还是武侯新城都有些乏力，曾经武侯新城金茂府一带炒的火热，现在来看还是有点偃旗息鼓的感觉）带动，始终和东门、南门的“新”有明显的差距。

“老狗也有几颗牙”，谈了那么多，西门还是有其亮眼的地方，除了教育及浓厚的人文气息，医疗资源也是西门核心竞争力，可是随着医疗资源的陆续西迁、南移（温江医疗城、华西的天府新区院区），医疗资源的区域平衡，这样的核心竞争优势又能依仗多久呢？

总之，在西门购置房源与否似乎成了一个难题。排除上班、教育、生活便利的因素，西门似乎并不是“新成都人”的购房首选，西门购房好像就是为了学区，选学区只能买较为旧的二手区域、新房贵又少、缺乏与东门南门相媲美的核心区域、二手房又怕买到高位，商业配套和人气又有点不足等等，进退维谷的感觉。整个区域房源的选择总是有这样的感觉，要热闹却又似乎少了那么一点活力。

那为什么还要选择西门？当你在浣花溪的河边、在金沙的公园走一走，又或者是在双楠、白果林、茶店子里经历市井，就能感受到这片区域始终充斥着这样的气息：安宁祥和与不争，就好像西门这位长者，清风徐来，水波不惊的说到：你来或不来，我都在这里。

购房建议：

气质。西门居住的气质，需要自己感受，这一点是很多西门人不愿意搬离的原因，自己品。

区域。今后的西门房价发展会呈现较为明显的差异化，以金沙、浣花溪为核心的区域会继续崛起（部分房源单价在3-4万），青羊新城和武侯新城、国宾板块也会是未来发展的增长极，尽管短期形势不明。谨慎选择以西门晋阳到神仙树外2.5环区域，返迁房和铁路规划会继续成为整个区域发展的掣肘，房价并不看涨。老旧城区中，无论是石人、茶店子还是双楠，因为受“美化不拆”的政策影响，除非整个城市房价涨幅，否则难有区域性涨幅。2.5环内新房依旧是出一个秒一个，如果喜欢这些区域，大可方向下手新房，但二手房一定慎重。二手房中，从前西门部分曾经的“富人楼盘”谨慎选择，10-15 房龄 升值已兑现（拉开了和老破小差距）会让短期有高位接盘的风险（核心学区除外）。

房价。西门房价由于受区域房龄影响因素最为严重：除老破小外，还有大量2000年建成的中高品质小区(短期不会拆)，这些都会成为影响区域发展的重要因素，直接导致整个旧城改造进度必然滞后于其他区域，未来房价增长水平整体会低于东门、南门区域，区域与区域之间房价增长速度会呈现更加明显的差距。

站在西门的街道，感慨城市的发展，衷心的希望成都西门能再现昨日荣光，可有些人却也安静的对我说：西门一直就是这样，从未失去荣光。

我笑了笑，未置可否。