中山中心城区旧改（中山这24个旧改最有戏）

沉寂许久的中山旧改，又要热闹起来了！

就在上个月，西区官号发布了一则推进马山旧改的新闻，其中就出现了马山片区最新的控规图。

仔细看，板块南部赫然写着“拟出让地块”的字眼，这意味着西区终于要拍地了！（详戳这里了解所拍地块）

| 两宗待出让宅地

此次拟出让的两宗宅地都是“压箱底”的好货，位于马山南侧，与石岐仅一河之隔。既能北向望山，又能东向望江。

周边的教育、公园、购物广场等生活配套也是一应俱全。还被中山路和富华道两条主干道环绕，无论是去市中心，还是彩虹、岐江新城都不过是一脚油门的距离。

| 地块交通配套图

更重要的是，拟出让的两宗地块是马山旧改片区首次挂牌，一出手就是两宗。并且就在这个8月拍地，马山片区终于要“动起来”了。

其实，今年的马山无论是速度上，还是成绩上都十分的“亮眼”。

在前期打下的坚实基础，今年进入全面动迁、全面拆卸、依法强执阶段，努力为全市旧城改造做示范。目前征收完成率超99%，搬迁率超98%，安全稳妥举行了8场集中拆除（超6万方），拆卸率超90%。

马山旧改，相信大家更能懂得其背后所蕴含的意义。毕竟马山之于中山，就像是猎德之于广州。

它不仅关系着马山居民，还是整个中山翘首以盼的旧村改造“教科书”。

| 马山商圈，实际效果以官方为准

因为马山旧改能成功推进，后续老安山、沙岗、泉眼等旧村的村民自然也认可旧改、也认可旧改的未来。

若能起到多米诺骨牌效应，中山旧改多点开花，马山旧改将会是载入中山旧改史册的示范案例。

那么除此之外，其他旧改如何呢？

昨天在中山市自然资源局政务网上，发布了《市自然资源局关于公开2022年人大代表建议与政协提案办理结果的公告》。其中，就有对中山旧村庄旧城镇改造方面的答复。

房叔直接为你提取亮点：

• 有23个旧村庄旧城镇项目纳入城市更新年度实施计划，面积共1212.33公顷（折18185亩）。（具体哪23个直接看图）

• 这23个项目中，有10个属新旧政策衔接项目，按照处理意见，可由有关市场主体按原服务协议开展基础数据调查和单元计划编制工作。
• 其余13个项目，由市城市更新局和有关街镇开展旧改前期工作。

• 计划在今年部门预算中安排500万元经费用于开展中心区域项目的片区策划工作。

• 东区沙岗片区和石岐员峰片区，打造成先进示范项目。

那么，上述提到的23个旧改项目目前进展如何呢？我们一起来看看。

16个旧村庄项目，共12164亩

西区街道

长洲片区

正在进行单元计划方案编制工作

长洲旧改范围：东至马山以东、长洲路、南大街、石台街、松柏林，南至翠洲路，西至翠景道，北至狮滘口河。

整个片区体量非常大，范围高达73.58万平，折合1103亩，涉及超4000户，目前现状已经固化，不得再违法扩建、新建增加补偿费用的行为。

长洲片区是西区除了马山旧改之外，推进比较快的旧改项目。

去年不仅发布了意愿调查成果，同年基础数据调查成果通过验收并公告，目前正在进行项目单元计划方案编制工作。

石岐街道

员峰片区

正在编制单元计划

石岐员峰片区，东靠员峰山，南起莲员西路，西临永全街，北至合益路，项目改造占地面积约32.4万㎡，现状地上建筑面积约34.46万㎡，现状容积率1.09。

| 员峰片区旧改范围

根据此前的改造公示，改造方向上将结合员峰山自然条件打造高尚精品住宅小区。

| 员峰改造后效果图

另外值得一提的是，员峰计划通过全面改造和局部有历史保护价值微改造结合的形式开展片区改造，总投资11亿。

目前已完成基础数据调查，正在编制单元计划。

东区街道

沙岗片区

单元计划（初步方案）已公示

沙岗片区旧改原改造范围为：北靠博爱路、广珠公路，东至兰桂路，南临槎南路，西接沙石公路。

| 2019年旧改范围

但在去年年底，该旧改项目范围修改为北靠博爱路、广珠公路，东至天王路，南临槎南路，西接沙石公路（原B区不再出现在旧改范围图中）。更新范围面积由19万平缩减至15万平。

| 最新旧改范围图

值得一提的是，在今年3月，沙岗片区旧改又迎来新动态。

东区街道办公布了《关于中山市东区街道桥岗社区沙岗片区改造单元计划（初步方案）》的公示。

据公示文件显示，沙岗旧改片区占地27.27公顷，其中商业用地面积6.61万平，宅地面积37.19万平，容积率2.92，规划居住人口8337人。

片区的产业方向为：发展大健康类现代服务、企业孵化与设计研发等为主导的产业，同时配套建设商业商务服务、精英教育、人才公寓、宜居社区、邻里中心、社区服务、绿色生活休闲等高品质绿色生活服务设施。

| 最新控规图

调整的方向，有几点值得我们注意：

一是教育配套升级。小学用地的规模从24班小学调整至42班小学，宅地2配建了幼儿园；

二是商业用地整合了起来，把加油站旁的商业用地集中利用，且该地块限高150米；

三是释放了多宗宅地，原本旧厂房所在的片区，基本都调整为了二类居住用地，腾出了不少宅地。

值得一提的是，关于这些宅地的风格，文件提到塔楼建筑形式简洁明快并富有现代感，不宜建设立面宽度过大的板式塔楼。

更多信息点击→首次曝光！中山槎桥、沙岗南、孙文公园，也要旧改？

东区街道

环五马峰片区

已进行旧改意愿调查

去年年底，房叔曾前往东区街道齐富湾片区“三旧”改造意愿表决现场。当时除了即将开展意愿调查的信息，同时还公布了调查的范围。

根据现场公布的范围图，该片区旧改调查范围在原来的基础上，还包括了世纪大道（东祥路）以南，长江北路以西的旧厂房片区。

| 意愿调查现场公布的范围

虽然已经开启了旧改意愿调查，但目前最终的调查结果尚未公示。

东区街道

环紫马岭片区

城市设计项目公开招标

此前，房叔通过多方面消息了解到，环紫马岭片区旧改范围初步确定了。

环紫马岭片区旧改共分为A/B/C/D四个区，范围为：北起中山五路、南靠博爱六路、东至长江路、西临起湾道，涵盖大鳌溪、小鳌溪、紫马岭、新村四条自然村，面积约114.6公顷（约1719亩）。

据了解，环紫马岭片区旧改已于2020年年初开启改造意愿调查工作。

并且在同年7月，东区新鳌岭社区大鳌溪旧村庄（城中村）集体物业改造意愿表决结果公示，同意率达81.2%。

值得注意的是，月初中山市公共资源交易中心上发布了《中山市环紫马岭城市核心区城市设计项目的公开招标公告》，要对环紫马岭城市核心区，重构城市空间结构。

具体范围如下，包含了环紫马岭片区旧改范围：

| 规划范围图

此外，文件里面还提到“按照中山市现有城市更新政策要求，结合片区发展目标，形成初步用地安排以指导城市更新详细设计”。

火炬开发区

上下陂头片区

正在进行单元计划方案编制工作

火炬上下陂头片区旧改的进程，几乎可以用“坐火箭”来形容。

其旧改范围约32.5万平，南至中山六路，西临上陂头路，东靠濠东路，北接孙文东路，不包括御豪花园的一、二期。

房叔认为火炬上下陂头片区旧改速度堪比“坐火箭”，并非无的放矢。

去年7月，该旧改规划与意愿调查几乎“无缝衔接”。先是旧改视频“光速”公布；随后是城市更新前期意愿调查小组进场，开展村民登记工作；到了今年4月公布意愿调查结果。

值得一提的是，项目在近几个月先后2次发布城市更新单元规划编制等6项工作服务单位招采项目招标公告。

翠亨新区

马安村片区

目前尚未有动静

这个与黄圃马安村“工改工”项目同名的旧村庄改造项目，能够搜寻到的资料几乎可以说是没有。

目前能够了解到的，也就只有改造面积，约25.53万㎡。

小榄镇

螺沙片区

公布了基础数据调查公告

永宁螺沙片区旧改面积约114公顷，东至永宁工业大道，南至广福路、螺六大涌，西至瑞和路，北至联岗路。

| 旧改范围

该项目从去年年底开始意愿调查工作，并在半个月前公布了基础数据调查公告。

根据永宁社区党群服务中心公众号的信息显示，项目计划打造成集高端装备制造、商贸服务、优质生活配套于一体的产城融合示范区。

南头镇

南城片区

目前未有实质性进展

这同样是一个能够获取到的信息相当少的旧改项目。

据了解，南城片区改造项目约33.47万㎡，在2020年6月和去年11月，都曾被官方提及，但并未有实质性进展内容。

| 南城社区

南朗街道

新镇地片区

目前尚未有动静

新镇地片区旧改项目面积约258亩，该片区位于南朗中心区域。

网上能够找到的信息，也就只有去年3月，中山新闻发布的“攻坚2021”工作动员大会相关文章中，提到“推进横门新港（1785亩）以及南朗村新镇地（258亩）旧村改造”。

沙溪镇

龙瑞片区

目前尚未有动静

龙瑞片区旧改项目片区统筹范围3.08平方公里，拟改造项目范围约73万平方米。

根据了解到的消息，去年12月中山市公共资源交易中心发布了《西区水牛城、沙溪龙瑞服装城专业市场改造概念性规划、单元计划及单元规划招标公告》。

该公告文件中显示，近期改造重点片区范围包括了龙瑞片区旧改范围。

沙溪镇

涌边片区

已完成基础数据调查

据了解，涌边片区旧改面积约36.63万㎡，北至隆盛路、南至溪叠路、东至六乡涌、西至盛涌路。

目前该片区旧改项目已在去年完成意愿调查，且在2个月前公布了基础数据调查结果并通过验收。

港口镇

群众社区

正开展基础数据调查

港口群众社区旧改范围约50公顷，北接港口大桥、西临港口大道、南靠新村一街、西邻东长堤大道。（现状已经固化）

周边有中海世纪荟、水禾园、富元港景峰等小区环绕。

该旧改项目最新的消息，或许就是去年7月份公布了片区需要开展基础数据调查的公告。

三乡镇

泉眼村“合罗围”

已基本完成单元计划方案

自2020年3月开启旧改表决起，泉眼村“合罗围”进展迅速，并于去年年底完成片区统筹范围基础数据调查成果的公告。

目前，该项目已基本完成单元计划方案。

| 来源：中山市三乡镇官网

从位置示意图可知，”合罗围“属于泉眼村，在振华路一带，改造范围的周围几乎被雅居乐小区团团围住。

| 旧改范围

大涌镇

大涌社区

已完成基础数据调查及核查工作

大涌社区旧改面积280955㎡，具体旧改范围如下图所示：

目前，项目已完成基础数据调查及核查公示工作，并已通过验收。下一步或将进入编制单元计划的步骤。

| 来源：中山市大涌镇官网

坦洲镇

坦洲片区

目前尚未有任何消息

坦洲村社区作为坦洲最早的中心，位置上很优越，毗邻珠海特区、南街坦洲镇合胜社区、东接坦洲镇七村社区、北接坦洲镇坦洲镇永一村、西接坦洲镇联一村。

2019年，中山坦洲镇坦洲村社区居委会组织部分房屋权利人，召开改造意愿表决大会（详戳）。当时就有村民猜测，整个前期收集意见过程很有可能要持续2年。

但直至现在也没有任何消息。（知道内幕的小伙伴可以向我们爆料哦~）

7个旧城镇项目，共6021亩

西区街道

下闸片区

旧改范围已固化

下闸旧改范围约21万平，折合约315亩，涉及中超花园、江畔新村、下闸新村等超社区，超2000户。

其东至香山酒店、凯旋时代公寓、中山一路、下闸路，南至岐江河，西至升华路、名仕经典世家小区，北至亚洲广场、香山大街。

同样，下闸片区现状已经固化，通过新建、扩建来获取更多赔偿费用的行为是禁止的。

石岐街道

南下片区

正对项目进行社会稳定风险评估

南下片区旧改范围东起岐关西路，南靠南江街、博爱三路，西至方基冲大街，北邻中山二路，涉及石岐迎阳社区、悦来南社区，面积约为72公顷（现状已经固化）。

日前，佳兆业中山南下城市更新公众号发布了一则关于南下片区公众意见征求的公示。

文件显示，根据国家、省市相关文件要求，石岐街道办事处组织启动南下片区城市更新项目社会稳定风险评估工作，于2022年7月26日至8月4日期间开展公众意见征求。

| 来源：佳兆业中山南下城市更新公众号

并计划在原社区办公室门口、社区卫生站、南洲街老人康乐中心现场设点派发“公众参与调查问卷”并接受群众咨询。

| 来源：佳兆业中山南下城市更新公众号

石岐街道

莲塘片区

计划启动片区更新工作

去年年底，计划启动莲塘片区更新工作，完成《石岐区莲塘路周边片区项目策划及概念规划》评审，划定三个优先实施更新单元并完成基础资料整理。

| 来源：中山石岐发布

据了解，石岐莲塘路周边片区的范围为：东至莲兴路、西至碧湖东街、北至宏基路、南至延龄路，总面积约160.3 公顷（折合约2404.5亩）。

项目统筹了人民医院、大平路东段、大信新都汇商圈、白衣古寺、苏华赞医院、华侨新村、逸仙湖公园等重要节点。

至于旧改的目的，则意在解决老旧住区、公建配套不足、交通拥堵、商圈氛围衰退等问题，亟需通过城市更新（“三旧”改造）的方式来改善片区人居环境和重新激活片区活力。

东区街道

柏山片区

已通过改造意愿调查

柏山片区旧改范围分为两块。

其一，西至华柏路，南至柏苑路，东至康乐大街，北至孙文东路；其二，西至兴中道，南至兴龙街，东至东苑路，北至孙文东路，涵盖大柏山、威力村、柏苑新村、山际尾、细柏山等区域。

该片区已于去年年底完成了改造意愿调查，显示土地面积同意比例82.23%，高票通过。

| 来源：中山市东区街道

按照旧改流程，柏山片区旧改下一步将进行基础数据调查。

南区街道

恒海花园片区

正准备开展片区前期工作

南区恒海花园旧改项目位于中山科学城范围内，属悦秀南片区。

其统筹范围约为113.7公顷，即1705亩。但改造范围仅约11.3公顷，即167亩，东至海伦堡玖悦云府，南靠南区一小和鸿福翰城，西邻碧堤湾畔，北接白石南路。

今年5月10日，中山市公共资源交易平台发布了《中山市南区街道城市更新和建设服务中心中山市南区恒海花园城市更新片区策划项目采购需求征求意见公告》。

| 来源：中山市公共资源交易平台

据公告显示，此次南区恒海花园城市更新片区策划包括基础数据调查、片区统筹规划及相关专题、单元计划及相关专题、单元规划等相关前期工作。

东凤镇

东兴片区

正开展基础数据调查工作

东凤东兴片区旧改范围北至永乐路，南至小榄水道，西至广新路，东至平安街，面积约78.33万㎡（约1175亩）。（现状已经固化）

目前，东兴片区正在开展基础数据调查工作（2022年4月25日至2022年8月25日）。

| 来源：中山市东凤镇官网

黄圃镇

中糖片区

已完成基础数据调查及核查工作

黄圃镇中糖片区，其实就是新塘社区2单元和新地村9单元。也就是目前的新丰南片区（一小部分）。

| 来源：《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020－2035）黄圃镇需求报告》

去年12月底，官方开展新丰南片区城市更新基础数据调查工作。在其片区的统筹范围就包括了新地村、新塘社区和中糖小区。

| 来源：中山市黄圃镇官网

目前该片区已发布了城市更新片区策划项目基础数据调查成果。

其片区统筹范围图如下：

| 来源：中山市黄圃镇官网

一直以来，中山旧改推进相当缓慢，不少市民对中山旧改都抱有消极的态度。

如今又逢旧改新政发布，大部分改造项目都要求重新走流程，或将拉长这些项目的改造周期。

但好在马山旧改已经进入最后冲刺阶段，希望它可以成为中山城区改造的标杆，给中山旧改留下浓墨重彩的一笔。

或许未来还会流传一句：中山旧改看城区，城区旧改看马山。

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