房地产迎来寒冬（房地产凛冬已至）

这是熊猫贝贝的第753篇原创文章：

《圣经 旧约 传道书》第一章第九节： "太阳下面没有新事物"。

智慧这个东西，是没有国界的，本质上这种存在，也是不分时代和环境。

这是很有智慧的一句话，一语双关：

第一层意思：这个世界的运行已经足够久，早已没有什么新鲜事物能出现，都是历史披着不同的外衣在不断重演。

第二层意思是：阳光之下，没有什么秘密能藏得住，没有看到真相和本质，那说明晒的时间还不够久。

2021年，只剩下不到两个月时间了，而房地产行业，市场，还有房价，依然在寒冬中挣扎，冷到了骨子里。

没有最难，只有更难，如履薄冰，战战兢兢，毫不夸张。

这种寒意，其实从2021年下半年，就已经袭来：

土地市场迅速降温。

22城二轮土拍流拍率大幅上升，广州、北京二轮土拍流拍率高达52%和60%。

2021年最后一轮两集中土拍已经陆续在全国各个城市拉开序幕，但预期不容乐观。

大型房企出现债务危机。

华夏幸福、蓝光发展、泰禾等多家房企遭遇经营和债务危机，引发大规模裁员、多地项目停工、债券违约。

其中，龙头房企，万亿标杆的恒大，依然在债务危机的迷雾中穿行。

房地产销售持续下行。

7月以来，百强房企销售额单月同比分别下降7.6%、20.8%、35.7%和32.2%，延续下跌态势。

房价下跌压力明显。

百城二手房价格年内首跌，15城已出台“限跌令”，加上一些没有公布和热点关注以外的城市，接近20个城市地方政府主动托举楼市。

土地和房地产市场下行之下地方财政承压。

9月，地方一般公共预算收入当月同比下降3.5%，年内增速首次转负，其中，五项房地产相关税收当月同比下降22.7%，增速连续四个月下降。9月，地方政府性基金收入当月同比下降10.4%，其中土地出让收入当月同比下降11.5%。

可能行业以外的朋友没有什么直观的感受，最多可能就觉得房地产行业是比较难熬而已，但实际上，2021年，无论是站在行业内的角度，还是从市场的角度，越来越多的人，对于挺过“寒冬”，好日子就会到来的信心和坚持，已经开始从根基上开始动摇。

当然，肯定有什么“房地产不衰，百业不兴”这种极端论调。但是喊着喊着，这些人就会发现，房地产行业和市场的遭遇，就是一个时代的雪花，砸下来，总是躲不掉的。

客观来说，中国房地产，到了2021年这个节点上，已经事实上的站在生死悬崖的临界点之上了，这并不是夸张，也不是哭惨，而是事实。

寒潮席卷下的房地产行业，在调控，金融，监管的组合拳之下，一些深层次的问题，开始逐渐暴露出来，值得深入解析一下。

这篇文章，就和各位读者朋友，基于2021年11月份房地产行业关联的几个重要事件，对房地产这个行业，市场趋势，进行有深度的行业分析和趋势研判。

聊，就聊点不一样的，看，就看点有内容的。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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1一场“不能说”的非公开神秘会议，集体哭惨，有用吗？

11月8日，国务院发展研究中心在深圳召开深圳房地产形势座谈会，召集包括万科、佳兆业、卓越、平安信托、华润信托、南方基金、中信银行、建行等多家企业参与座谈。

座谈围绕：

结合深圳实际，谈谈对当前房地产总体形势的看法；

对当前房地产风险情况的判断以及相关政策建议；

对房地产税的看法和建议；

三个问题展开探讨。

上述企业和机构的代表人士分别发表了对三个问题的看法和建议。

公开的信息就这么多，至于会议的内容，不公开，普通群体也没必要去胡乱揣摩，妄自揣测，总之房企高度统一的表达态度，就是哭惨：

万科：销售下滑的程度超过了2008年金融危机；

佳兆业：有金融企业违规抽贷；

卓越：不仅我司没有能力参加二三批次拍地，全行业都没有能力。

市场出现问题，金融机构用力过度，行业企业自身的运营从逻辑层面已经出现现实困难。

微妙的是，就在前两天11月5日晚，万科突然发布公告称，拟分拆万物云于港交所上市。

作为中国物业的龙头，万科物业的上市一直没有明确计划表。今年6月底，万科在股东大会上还表态“目前没有上市计划”。

据预测，万物云倘若能够顺利上市，可能达到2000亿市值，跟母公司万科几乎并驾齐驱。

同样属于行业龙头的万科，也开始积极开拓资金渠道（股市属于直接融资）。

就差把“缺钱”写在脸上了，头部房企如此，中小房企亦然如此。

都希望这个会议能够“上达天听”，房企集体哭惨，也是情理之中。2021年最后两个月，仍然是很多房企上演“生死时速”的时间。

由政策导致的寒冬，也会靠政策的春风化解。国研中心带队到深圳调研，肯定也有这方面的考虑。

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2行业走到今天，牵涉的，也不光是地产本身了。

炒股的看不起炒房的，但是金融市场的玩家们，难道不知道，很多金融产品的底层资产，其实都是房地产吗？

房地产行业是入冬了，太阳底下接受没有任何暖意的肆意暴晒和全方位全维度的毒打教育，一些深层次的东西，开始浮出水面。

很多实体经济，也被房地产行业的遭遇所牵连，而且这样的牵连，如果不是房地产出事情了，恐怕很多人都无法理解和想象：

谁能想到，房地产降温，会波及到洋河股份这样的白酒企业，百大集团这样的百货零售企业？风马牛不相及，魔幻而又奇葩？

是的，如果不是调控到了这个程度，绝大多数人不太会知道，原来这些实体经济都牵扯其中。

百大集团的“明股暗债”爆仓了，注意是爆仓，不是暴雷，借出去的钱，收不回来了：

11 月 5 日，百大集团（600865.SH）公告说，借款 1 亿元给花样年，现在只收回 273.75 万元的利息，本金逾期了。

这是一笔为期四个月的短债：2021 年 6 月 18 日借出，本该在 10 月 18 日收回，但是，花样年现在没法按时归还 1 亿元本金了。

更准确地说，这是“明股暗债”：通过层层嵌套的方式，假装成是花样年一家楼盘的出资股东，其实就是花样年跟百大借债。

这是房地产经济领域中，心照不宣，却又被普遍使用的模式。

为什么说“明股暗债”？因为监管层限制房企做前期融资。

前融，就是前期融资，比如房企拿下一块地，借钱去支付地价款。“明股暗债”是前融在灰色地带的变通方法。

洋河股份的信托，不幸踩雷恒大、宝能

洋河股份买了一些房地产信托理财。这些信托理财也投向了恒大、宝能、蓝光、富力等资金链紧绷的企业；其中，恒大地产的项目最多，这当中有部分楼盘还遭遇了停工风波；如果这些信托产品违约，无疑也将对洋河股份业绩带来冲击。

特别是恒大危机爆发之后，洋河股份仍然自信满满地继续投资恒大的信托产品。洋河股份的理由是，这些信托理财产品有足额的抵押和担保。

债务风险，开始传染，房地产行业的缺钱，已经开始隐隐约约地向其他经济领域传播的意思。意料之外，情理之中，作为中国经济支柱这么多年的房地产，早已和很多行业血脉相连，覆巢之下焉有完卵？

太阳底下没有新鲜事，只是大家没发现。

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3房地产经济的运行逻辑，开始出现恶性循环：

房企非常难，房贷和借款两端承压，已经快撑不住了。

金融市场，最为现实，也反应灵敏：股市反应最剧烈，万科的股价已经跌到18元左右，创3年新低。

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偌大的一个万科，年销售额七千亿的庞然大物，市值居然降到2千亿，只有海天味业的40%。

可见资本市场悲观到了什么程度。

龙头如此，其他房企可想而知了，能够不暴雷，安全熬过这个冬天的，已经能用羡慕来形容了，现在主流房企的内部，不是已经躺平，就是在准备躺平。

截至9月27日，今年房企已经累计违约债券金额达到467.50亿元，较2020年暴增159%。

作为资金密集型企业，融资和现金流就是房企的命门。

这次突如其来的大降温，注定会成为中国房地产的一场大洗牌，很多房企都会被严苛的市场所淘汰。

融资的路，三道红线；

现金流的路，又遇到了两道红线。

传导到工地上无法避免的停工现象开始出现，彻底压垮了市场的信任。

恒大不是第一个，当然，也不会是最后一个，金主爸爸不给钱，游戏就要停摆了。

类似事件多发后，一场对于房企的信任危机开始蔓延。

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资金血液的运转不畅，资金源头的紧缩限制，2021年下半年开始，战略收缩成了房企心照不宣的默契。

这种默契是房企对规模、对利润和对活下去的焦虑。

客观来说，现在已经不是扩张的问题，而是生存的问题了。因为原有的商业逻辑和运行模式，在大环境之下，运转不了了。

恶性循环，自然出现：信心和预期的退潮，每一个环节上的情绪，都跌到了谷底。

经济环境，信心比黄金更重要，现在的问题，是信心退潮，踩踏出现，虽然表面上风平浪静，但事实早已暗流涌动，但现实情况就是这样，但都这时候了，哪个民企敢说自己一定不爆雷的？

图片来源：头条图库

4积极乐观：由政策而启动，必将由政策终结

房地产行业降温到现在，牵涉的，也不光是地产本身了。

诚然，房地产经济和行业在过去野蛮成长和高速发展的过程中，酝酿了很多问题和风险，也亟需得到解决和面对，但是对于这样一个已经根深蒂固，牵连甚广的经济行业而言，大力出奇迹，恐怕并不现实。

这不是妄议，这是用过程看效果，用状态论成效，房地产经济硬着陆，可能会产生的一些风险，如果依然按照当前的政策环境和金融管制来看，肯定会持续快速的暴露出来。

不仅仅是房地产行业走到了关键点，这一轮调控，也到了一个非常关键的临界点。

2021年冰火两重天，一连串的市场和政策信号都在表明，我国房地产已经走到了一个十字路口，并将迎来史上罕见的行业大洗牌。

毫无疑问的是，第一个全国范围内推出“二手房指导价”，长期在房价问题上处于风口浪尖的深圳，是一个重要的政策风向标。

这是2020年启动的这一轮调控最早发挥效果的城市，同样也会是这一轮调控风向转变的带头城市。

其实说“调控风向转变”这样的表达并不是很严谨，这里需要一定的管理智慧来理解才行。

三个关键认知：

1、调控，金融，监管等等一系列的手段，只是过程，目的绝对不是要消灭房地产这个行业，而是要挤泡沫，驱赶资金资源往非地产的行业，国家需要的方向流动。

2、很多国企在这样的环境中，借助自身属性优势顺势崛起，国家对房地产的管理思路其实很清晰。

3、管理已经到了成本和风险平衡的微妙关头，大方向不会变，但是阶段的态度，气氛，手段，还有松紧，因为深度博弈，有了一定契机和可能。

看懂了以上三个认知，其实就能明白深圳为什么能做风向标，很简单，房地产税，在深圳落地，将成为本轮调控现实接力的一个关键信号。

那对于普通群体，有购房卖房投资需求的楼市参与者，面对这样的大环境，能做些什么？或者说，不要做些什么呢？

文章的最后，谈几点个人的看法和观点：

1、基本的判断要有：调控已经伤筋动骨，严苛的市场环境和金融限制发生态度缓和的可能性越来越大，不用在意什么市场杂音，关键看政策态度。

2、2021年即将结束，但是最好的入市时机并不会出现，反而会遭遇高风险的出清阶段。

要知道，中国农历春节，是一年一度债务结算的高峰。

3、房地产税的出台落地，非常关键，特别对于二手房市场环境来说：

一方面，有些见不得光的资产，会加速出清，不建议去凑热闹，优质有价值的没进入市场就消化掉了，市场上有的都是割让蝇头小利的资产包袱。

另一方面，无论买卖，只要不是现金流枯竭威胁，最好等靴子落地以后，给市场适应和调整的时间，行情稳定以后，再做打算，房地产税是长期机制，带来的影响，等待的成本是值得的。也不用担心时机问题，无论买卖，其实影响都是公平的，大家体会一下这个逻辑。

4、投资群体和资金，远离房地产关联的一切金融资产，债务关系。

白衣骑士，不是有钱就能做的，这个时候能真正改变房地产行业和企业命运走向的，只有国家和金融系统，如果国家不点头，现在还进房地产经济的池子里面搅合，那就很愚蠢了，和政策市国家意志对着来，不是愚蠢是什么？

5、国家管理，政策传导，金融响应，一定受到效率和通达的过程影响，存在滞后性，不管是行业还是市场内外，谨慎理性，切勿盲目乐观。

这个不用解释了吧？政策的多方博弈，还在持续，就看看前段时间金融端口释放的暖意信号，带来的市场反映和效果就知道了。

不要在博弈关键时刻盲目跟风，被带节奏和情绪主导，这不是搏一搏的问题，这是风险极高的走钢丝。

对于行业如此，对于市场如此，既然凛冬已至，就要接受现实，春天是否会到来还是另说，对于当前的情况来说，生存才是第一要务。

注重现金流，注重债务关系和安全，任何时代都是一样，活下来，才有见到明天希望的可能。

随着房地产行业，经济，市场的问题和风险持续暴露，还会有更多深层次的问题浮出水面，做好心理建设和安全准备，很有必要。

完全没有唱衰的意思，也不要有什么误解，这是行业在时代转变过程中，必然要经历的脱胎换骨的艰难过程，风水轮流转，今天到我家，家家都会有，因果循环，运转不止。

一切，看政策，看风向，看趋势。把结果留给时间。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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