番禺买房怎么选（番禺自住买房第一课）

自步入2022年以来，楼市利好接连不断，六部委密集发声，各地调控风起云涌。

稳预期，已成为大家心照不宣的共识。

政策这股暖风，正逐步吹化楼市的寒冰。

被压抑许久的广州楼市，也在上月迎来一轮小高潮，各区成交量与成交价均有不同程度上升。

其中，番禺表现异常亮眼，多项数据夺魁，位居榜首之位。

可以预期，一场由番禺领航的回暖风潮，正吹向广州楼市。

01.

流量之王

番禺的高光时刻！

番禺楼市究竟有多火？

广州中原研究发展部院数据显示，2021年番禺一手成交宗数为13514宗，同比上涨28.8%。

▲2021年广州各区一手住宅供求量价情况

步入2022年，番禺楼市成绩同样瞩目。

1-2月新房成交量排名广州第一，也就是说，平均每4个广州购房者，就有1个选择在番禺买房。

除了新房，二手房更是检验楼市成色的核心指标。

中原研究院数据，番禺全年二手网签量16381套，排名全市第一，并且已经连续四年问鼎二手成交榜首。

时间拉近，3月份番禺共成交1247套，环比回升132.6%，超过天河989套、海珠1189套，稳坐冠军宝座。

重要的是，番禺能获得如此成绩，绝非“以价换客”。

从近期单价段成交结构来看，除了刚需产品，4-6万/平的高端产品同样受买家青睐。

在这里，无论是刚需还是改善都有得挑，正是这种包容性，让越来越多购房者选择番禺。

楼市的认同感，也反映到区域发展上。

2021年番禺人口增量为16.03万，全市第一；常住人口达到281.83万，仅低于白云区。

要知道，2020-2021年间广州新增常住人口也不过才7.03万人，多区甚至出现人口负增长。

在这样的情况下，番禺还能逆袭，足以彰显其对人口的吸引力。

众所周知，人口持续流入，是楼市长盛不衰的前提。

换言之，如果番禺能一直保持这样的人口增速，全区普涨，只是时间问题。

02.

价值兑现

番禺爆发之年！

2022年，于番禺而言，是价值爆发的一年。

回顾番禺过往发展历程，从农地到城市中心，从传统农业到互联网产业，番禺已经走过城市化重要历程。

时至今日，番禺早已不是过去公众眼中的“睡城”。

其一，基建全面提升，宜居大城呼之欲出。

番禺，著名的“鱼米之乡”“文化之乡”，是岭南建筑、岭南画派、粤剧曲艺等广府文化重要发源地之一。

番禺的岭南风情 图源：中国广州发布

多年沉淀，番禺居住氛围已相当浓厚，交通、商业、教育、旅游等配套相继落成，区域形象不断优化。

摊开地图，番禺地处大湾区腹地中心，是除广州中心四区外通勤最便利的。

从地铁3号线、4号线到7号线，再到湾区最快地铁18号线、22号线，以地铁为契机带动了番禺全局发展。

更别提还有3号线东延段、12号线、7号线二期、佛莞城际、广佛环城际、穗莞深琶洲支线等多条际轨道，开通后将进一步拉伸城市骨架。

尤其是南大干线，作为广州珠江主航道南岸经济社会发展"大动脉"，不仅能提升整个区域交通出行效率，还能带来源源不断的人流量，进而形成产业-人流-商业完整经济闭环。

除了交通，番禺在旅游、商业等方面同样优秀。

在《全国市辖区旅游研究报告2020》榜单中，番禺荣登全国市辖区旅游综合实力百强区第六，广东第一。

作为全省旅游大区，不完全统计，番禺已有国家5A级景区1个（广州长隆旅游度假区）、4A级旅游景区5个（莲花山旅游区、宝墨园、广东科学中心、岭南印象园和沙湾古镇）、3A级旅游景区2个（永华艺术馆和广州渔人码头多彩小镇）。

再来看商业，万达、四海城、天河城、海印又一城等商业综合体相继建成，光是万博CBD的商业体量，就相当于10个广州天河城。

此外，据赢商网统计，2022年番禺还预计新增9个购物中心项目，数量占比全区第一，堪称最大赢家。

图源：赢商网

其二，产业蝶变，广州南部潜力之城

高规划决定高起点，但决定最终区域价值几何的，在于能否如期兑现。

广州“南拓”第22个年头，番禺正在大展拳脚。

以产业为例，广州国际创新城、番禺汽车城、万博商务区、广州南站商务区等四大产业平台集聚发展，IBM、微软、思科、中铁建总部等世界500强进驻。

图源：智慧万博

具体来看，国际科技创新城以发展软件和信息服务业、商贸服务、新一代信息技术为主；番禺汽车城以发展汽车制造、新能源汽车为主；万博商务区是番禺重要招商平台及商务核芯；广州南站则是番禺与外界沟通的重要交通枢纽。

科技大楼勾勒出现代城市线条，一座高科技产业新城就此崛起，引领番禺经济发展迈向新纪元。

在大湾区全新舞台下，如今的番禺具备有更高层次内核，城市品质与高端产业两手抓。

折射到楼市，当区域价值达到一定程度，置业门槛也随之提高。

4年间，番禺从2017年均价20747元/平，涨至2021年的均价37478元/平，涨幅高达80.1%。（数据来源：克而瑞）

去年番禺新房均价还停留在3万 ，而到了今年1月，番禺成交均价突飞猛进，暴涨至4.5万/平，比去年均价再度拉高8000元/平。

与此同时，近几年番禺新盘价格也在逐步脱离刚需预算范围。

长隆新盘吹风价7万、创新城新盘吹风价4.8万 、南站周边新盘也要3.9万/平。

番禺，留给刚需机会所剩无几。

对购房者而言，提前布局，方为明智之举。

03.

新格局下

该如何正确买番禺？

当下大环境，“房住不炒”作为购房核心思潮，自然是首选自住兼顾投资双属性的板块。

放眼番禺，能同时满足自住 增值的板块不多，莲花湾，正是其一。

论居住价值，板块坐拥一岛三山三江景观资源，如狮子洋、5A级莲花山风景区、海鸥岛等，都是豪宅才能拥有的景观。

图源：广州莲花山风景区

交通方面同样可圈可点，出门接驳南大干线，可速达大学城、万博CBD以及琶洲、天河。

重金打造的莲花枢纽，坐拥有佛莞城轨（在建）、穗莞深城轨琶洲支线（在建）、广中珠澳高铁（规划）三城轨，以及8号线东延段（规划）、17号线（规划）双地铁，未来建成后将极大提高板块出行便利度。

莲花湾占位图

论投资属性，一方面，莲花湾作为番禺一号工程，总投资达3047亿元，重视程度可见一斑。（来源：番禺“十四五”规划）

另一方面，目前莲花湾还是番禺为数不多的价格洼地。

比起动辄吹风价6万 的万博，莲花湾还有单价仅2万 的宝藏新盘，价差过半，是留给购房者上车番禺最后的机会。

从规划范围来看，莲花湾占据番禺近一半面积，约260平方公里。

莲花湾范围图

从地理位置来看，莲花湾北边是广州大学城以及广州人工智能与数字经济实验区，南边是南沙新区，西边是番禺万博以及佛山顺德，东边是东莞水乡。

从战略意义上看，莲花湾，是补全番禺与南沙之间真空地带势在必行的一个关键点。

不过，诺大的莲花湾板块，谁才是最值得购房者重仓的优质标？

综合对比之后，我们一致决定把票投给位于板块核心的智联·汽车小镇。

04.

广州南稀缺准现楼

所见即所得！

之所以选择智联·汽车小镇，主要支撑点有四：

01

千亿产业 王牌交通，王炸组合

智联汽车小镇，雄踞莲花湾核心占位，坐落于番禺千亿产业群——广汽智联新能源汽车产业园内，同时也是广深科技走廊重要节点。

作为番禺重要经济引擎，千亿级产业航母在此启航，致力于打造“世界级汽车硅谷”，进而吸引大批科研人才聚集。

如此高规划，说项目是番禺下一个价值风暴眼也不为过。

随着广州第二中轴日益饱和，莲花湾与科学城、智慧城、琶洲、大学城、思科智慧城、庆盛、金融城，共组的第三科技创新中轴，将绘制广州新万亿产业版图。

交通方面，项目“四横四纵，一港一隧”的交通布局，可轻松畅达全区。

自驾出行，通过南大干线直达万博CBD，也不过半集新闻联播的时间；接驳新化快速，更可快通达接琶洲和天河繁华地带；莲花站建成后，将实现3站到琶洲、4站到广州南站。

02

省级名校广大附，9月开学！

教育，是项目王牌杀手锏之一。

从华师大教育幼儿园到广大附中番禺实验学校，入住于此，即可享受家门口12年公办品质一站式教育。

广大附中番禺实验学校实景图

广大附近年办学十分成绩亮眼，高考重本率连续十三年领先，连续五年高考高优率超92%，是无数家长心中顶级名校般的存在。

顺带一提，最近广州学位事件闹得沸沸扬扬，对家长而言，选择九年一贯制名校的确定性更高。

相比摇号，“九年一贯制”最大优势在于，学校初中一般会优先招收本校小学生，可以减免大部分家长的担忧。（最终以教育局政策为主）

03

约23万方生态园林，容积率仅2.6

大多数人印象中，大盘往往意味着配套齐全、高密度。

但汽车小镇就偏偏要打破常规，作为一个超6200户项目，仅2.6的容积率，远低于市场平均值，舒适度、私密性更佳。

项目实景图

为了给业主更好的居住体验，项目还在社区内打造了约23万㎡的主题生态园林，绿化率高达35%，在家就能享受生活的诗情画意。

并且园林不仅有外在高颜值，更完美地兼顾了实用性，植入多元化的空间场景，如儿童游主题公园、业主会所、休闲泳池、全龄健身设施、阳光草坪等等。

园林实景图

此外，智联汽车小镇作为82万方超级大城，还自带建面超2000㎡现代化肉菜市场、近万平情景式休闲商业街区，集餐饮、时尚零售、生活超市等一站式购物体验。

除了已入驻的肯德基、华润万家，钱大妈、果叔、便利店、大参林等知名连锁品牌在筹备开业，为社区商业配套添砖加瓦。

04

爆款户型加推，超高性价比

目前，项目建面约95—125㎡三四房，正在火热加推中。

先来看建面约95㎡三房，在设计上别出心裁，专属私家入户花园、U型厨房设计、竖厅设计、三开间双卧朝南、双卫生间......一家三口宜居之选。

建面约125㎡四房，产品力更出色。不仅能做到全明布局、动静分区，更有超大全景阳台、独立家政花园与多功能房等多个贴心设计，可完美承载二胎时代梦想生活。

，时长01:24

项目样板间视频

最后，还是要说一句，以番禺现在的增长势头，带动莲花湾板块价值腾飞，不过时间问题。

趁着现在板块新盘还处于价格洼地，正是入手的最佳黄金窗口期。

想了解智联·汽车小镇更多资讯，不妨亲临项目现场，一睹为快。

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