哪些地块可以入市（今年主城区这几宗地可能会火）

过完了正月十五元宵节，这个春节算是正经过完了。这个兔年有384天，距离下一个春节还早，趁这一年大好光阴，国家要大力发展经济，大家也要抓紧时间做事情——“搞钱”。

近日，海淀、丰台、昌平、朝阳、石景山等区都有今年供地计划流出，潜在供应很多。

另外，一则重磅消息在业内流传，说是土拍市场要发生重大变化，很多自媒体解读为集中供地制将被取消，消息的源头来自于山东省自然资源厅转发自然资源部办公厅《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，但帮主在自然资源部和山东省自然资源厅的官网上，均未查询到该通知文件。

据《北京日报》最新报道，自然资源部明确表示，该文件是对地方住宅用地供应工作进行的指导文件，不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

也就是说，已经实施两年的集中供地政策，确实将迎来重大调整。这两年，地方政府土地财政收入的锐减，与集中供地存在必然的关系，政策本就应因势利导，调整土拍政策，也是为了促进房地产市场平稳健康发展，发挥房地产业作为支柱产业对地方经济的拉动作用。

土拍政策调整必然会对北京楼市带来一定的改变，今年有买房计划的朋友们，提前了解北京供地计划还是有必要的，本期我们就介绍几宗有可能入市的重点地块。

01

朝阳太阳宫绝版地块

2022年，朝阳区太阳宫放出一宗宝藏地块，引起激烈竞争，中建二局幸运地将其揽入怀中，随后上演的中建玖合府412套房开盘即罄已人尽皆知，还有大批的排卡客户自叹运气不佳。

今年，太阳宫第二宗地627地块有望入市，位于中建玖合府南侧，守着地铁10号线太阳宫站，去年挖出清代古墓的就是在这块地。

据悉该地块指导售价仍为13万元/平米，设置10%政府共有产权份额，折后价11.7万元/平米。

这宗地体量比中建玖合府小，规划地上建筑规模约5.83万平米，容积率为3.0，需配建8000平米养老设施用房，还需考虑结合地铁站一体化设计，相当于地铁上盖住宅。与地铁站连接，劣势大于优势，对建筑设计要求很高，要充分考虑解决噪音、交通动线等问题。

这宗地若入市，预计将像中建玖合府一样一房难求，虽然地块条件逊于前者，但是这种项目地段决定一切，三环绝版 价格倒挂，只有买不到，没有卖不掉。

此外，朝阳区奶西村、酒仙桥、东坝、十八里店朝阳港等板块应还有地块入市，但太阳宫的稀缺性是公认的。

02

CBD核心区旁王炸地块

朝阳区还有一宗隐藏多年的王炸地块，即紧邻CBD核心区西侧的永安里地块，位于东二环和东三环之间，临长安街，地块旁边就是地铁永安里站，谁能想得到这位置居然还有建设用地。

距北京市规自委网站公示的规划文件，该地块规划建筑规模约16.1万平米，为住宅混合公建用地，其中将建设约9万平米住宅，控高为100米，容积率达4.63。

这是一宗旧城区棚改地块，之前也是朝阳区棚户区改造的重点项目。在2020年11月，永安里项目的942户居民已经全部搬出。因此，该地块在拆迁整理具备重新开发条件后才公之于众，并未违反北京四环内不能新增住宅用地的规定。

该地块显然是北京目前存量住宅用地中已明牌的“王炸”，CBD、长安街这样的地段标签，就是绝版、稀缺、尊崇的代名词。

CBD核心区已无住宅新盘多年，永安里地块若上市，势必引发众多房企的垂涎，但这宗地的价格应在百亿级别，谁有实力吃下这块大肥肉，在当下的市场中，恐怕大多数企业只能高山仰止。

从地块规划条件看，总建筑体量不小，9万平米的住宅面积也相当于一个中型社区，但这可是在CBD，4.63的容积率也远高于普通住宅项目，7万平米公建如何定位也是一个考验开发商开发与运营能力的课题，毕竟北京很多年没有这种核心区城市综合体项目了。

按帮主的看法，这个位置这样的规划条件，就应该为CBD及北京城再度打造一个时代作品，对标项目在CBD核心区有好几个，如银泰中心、华贸中心、财富中心那样的物业，集合高端写字楼、五星级酒店、城市公寓、商业等业态于一体，若住宅部分也需设置指导售价，肯定不能参考永安里区域的二手房，应对标梵悦108、银泰柏悦居等顶级公寓的二手价格制定。

一句话，这个地块的未来，应与其天赋所匹配。这个项目，大概率与绝大多数买房人无缘。

03

海淀永丰、四季青有好地

海淀永丰是去年北京最火的板块。海淀区2022年GDP实现万亿突破，证明了北京高新技术产业对房地产市场拉动力之强劲。

日前，2023年海淀区第一批重大项目在永丰数字科技中心项目正式开工，永丰仍将是海淀区今年发展的重点区域。

在去年永丰产业基地F2三宗地块悉数成功出让后，今年将继续推出永丰南地块。

该地块位于北清路用友产业园南侧，地铁16号线永丰南站西侧，北侧隔条马路就是中关村三小海淀科技园分校，3公里半径内有中关村壹号、在建的万象汇、大悦城等商业，地铁 名校 商业 产业园，配套倍儿香。

这一片区预计有5宗宅地、2宗教育用地、1处医疗卫生设施、4处养老设施及文化和物流设施各1处，将陆续上市。

由于临铁、临学校，位置优于中海、海开项目，若指导售价上调，也属合理。总之，选择在海淀北部新区置业的买房人，若赶不上中海富华里、海开澐颂，后面还有机会。

海淀区另一处优质地块在四季青，位于西五环外，西山美庐北侧，据悉是低密度地块，规划容积率在1.1左右，用地面积约8.5万平米，地上建筑规模接近10万平米，将是西山别墅区难得的大盘项目。

如参考该地块东侧西五环内的颐和金茂府与香山壹號院的网签11万 的均价，预计该地块指导售价应在12万左右。

海淀区供地总是给人稀缺至极却有惊喜的感觉，节奏控制得非常好，四季青土地臻稀，永丰蒸蒸日上，入市时机与前批项目销售节点衔接合拍，因此，只要有预算，在海淀置业仍然有机会。

04

丰台区首批拟供三宗地

一年之计在于春。春节假期后，各区纷纷加快动作，丰台区也在立春日在丽泽金融商务区，举行了2023年丰台区重大项目集中开工活动暨丽泽北区国际金融城启动仪式，20个重大项目在当天集中开复工，总投资达402亿元。

在2023年拟供地计划中，丰台区亮出了12宗地块，除丽泽万泉寺再度供地外，西南四环外丰台科技园、总部基地板块也推出了3宗地。

在丰台区已公布的2023年第一批拟供地名单，包括青塔村棚改地块、新宫地块、羊坊村棚改地块，皆位于四至五环间。

据了解，三宗地块总占地面积约18.91万平米，总建筑面积约32.38万平米，总起始价约为143.93亿元。

其中，青塔村棚户区改造项目地处丰台区与海淀区交汇处，具体位于西四环与莲石东路交叉口西南方向约400米处，青塔西里四号院东西两侧。总占地面积约1.72万平米，分东西两个地块，建控规模约为5.2万平米，纯居住用地，容积率为3.0。

新宫地块位于地处南四环外，为TOD地铁上盖项目，东南方向紧邻地铁4号线与地铁19号线换乘站新宫站。总占地面积约11.84万平米，规划建筑规模约13.43万平米，分为落地区与上盖区，容积率仅1.1，预计将打造超低密社区。

羊坊村棚户区土地改造项目位于南四环至五环间，京良路与丰园路交叉口西侧，南侧距五环线仅约300米。项目总占地面积约6.25万平米，规划地上建筑规模约13.75万平米，分为020、041两块地，皆为纯居住用地，容积率为2.2。

这宗地属于丰科园、总部基地辐射区域，可受益该区域的成熟城市配套，这也是继花乡限竞房三兄弟清盘之后，该板块再增土地供应，有意向在丰科园附近置业的买房人可重点关注。

本周，兔年首拍将开槌，6宗挂牌宅地将决出归属。之后，北京的供地政策将如何调整，将有哪些优质地块会摆上货架，我们将保持关注与追踪，及时为买房人提供参考。

,