上海宝山房价还会涨吗（宝山房价格局太扭曲）

上半年宝山楼市看点集中在外环以内的大场和杨行板块，而下半年随着金地天地云墅、云麓之城相继拿证，重心逐渐像外郊环转移，那宝山房价格局又有哪些变化呢？

3盘区位图

今年宝山外环以外一共开了5个盘，除了上海长滩和中铁北城时代外，其余三盘普通住宅均价都为3.8万/平，三盘分别为顾村金地天地云墅、罗店云麓之城、罗泾雍和府，基本上在一条直线上，其中金地天地云墅与雍和府(直线距离约15公里，这么远的距离为何房价却丝毫不受影响。

 2板块新房供应不足 房价走势跌宕起伏

从两板块的一手项目供应来看，罗店共有8个一手项目，但是活跃盘不多；靠近美兰湖多为高端别墅项目，如远洋鸿郡、远洋丽兹堡长期只有独栋别墅在售；纯新盘如招商主城、万科启宸(尚未拿证，也就是说罗店真正活跃的盘只有雍和府和云麓之城，新房供应不足。

罗店与顾村一手项目一览

而顾村板块只有3个一手项目，央玺为纯新盘，金地天地云墅和中国铁建青秀城沉寂近1年，迟迟未拿到预售证，顾村新房供应长期为0，比罗店还少，而两板块新房供应也直接影响了房价走势。

顾村罗店上半年一手房价走势

从上图来看，顾村和罗店房价都能用跌宕起伏来形容，尤其是顾村房价3连跳，不过5月达39462元/平；而罗店房价虽然5月份也出现跳水情况，但整体稳定在3.5万/平；两板块房价相差并不算大，板块房价对区域内项目售价的影响有限。

三盘PK 四大因素影响近郊远郊盘房价

从金地天地云墅、云麓之城、雍和府项目本身来看，都是集别墅和普通住宅于一体的混合型小区，容积率也相差不大，主要的差别有四个方面，一是轨交，二是交付标准，三是楼盘年限，四是户型。

3盘基础信息一览

金地天地云墅是周边三条轨交，分别是1和7号线以及在建中的15号线，但是三条轨交与项目的距离均超过2公里，项目并不是典型的轨交盘，但还是完胜只有1条轨交的云麓之城和0轨交的雍和府。

金地天地云墅

约38000-42000元/平方米

三居室,四居室,别墅

宝山区电台路与苏家浜路交汇处（近宝安公路）

三盘的交付标准也不一样，金地天地云墅为毛坯交付，云麓之城和雍和府普通住宅为带装修交付，也就是说顾村毛坯的房和罗店装修的房一个价，如果排除装修的因素，金地天地云墅的价格应该高于云麓之城和雍和府。

云麓之城

约38000元/平方米

别墅,三居室,二居室

近沪太路、罗新路

云麓之城和雍和府都是纯新盘，而金地天地云墅首次开盘是2015年，目前是现房在售，而且本次开盘推出的是最后一批房源。一般而言纯新盘开盘价格会相对较高，而最后一批房源加推为了能尽快清盘，售价一般不会太高。

从户型来看，金地天地云墅户型建面为95-126平米，云麓之城为75-90平米，雍和府只有89平一种户型，相比较而言，金地天地云墅户型能满足更多购房者的需求，舒适度更高，而云麓之城和雍和府偏向于刚需，总价更加可控。

金地天地云墅126平米户型

这套是金地的专利户型，南向面宽约13米，客厅宽约6.4米，整体采光充足；双入户设计，购买食材等可直接通过玄关进入厨房，避免经过客厅；南向三开间，客厅带有隔断书房，也可以做成儿童房，可灵活使用；南向四个功能间各自带有阳台或者飘窗，保证了每一个功能间的采光和通风及私密性。

总的来说，三个相距较远的盘却卖同一个价格，一定程度上是对限价的妥协，但更多的是各种因素综合作用的结果，宝山房价格局依旧是从近郊到远郊递减，至于远郊房价如何变成近郊就要看未来发展格局。

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