广州5万元一线江景房（这个广州一线江景房值得买吗）

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今天想要讲的江景大盘奥园恒基学苑壹号，主打一线江景，次打学校招牌。

这个盘的广告可谓是铺天盖地，有次我竟然在金融城三七互娱大厦对面路中央指示牌上看到这个广告。

1、基本资料

分为两期开发，共19栋楼，2005户，容积率为3，有两栋公寓，首开户型主要以105、125为主，其余主要为大平层168及200以上大户型。

自带商业，有幼儿园，没有小学。

主要卖点就是江景，总的来说，缺点比优点多，靠近高速，远离地铁，孤盘一个，没有学校，配套长期起不来。

当然能不能买主要看价格，接下来我们就要从不同的角度来剖析一下这个盘的现在的价格能不能买，以及将来在二手市场的表现如何。

2、客户群体

这个是我们投资买房的时候必须要考虑的一点。

一手房的买家大多是外来客，也就是非本土需求。

他们是被广告吸引过来的，被中介带过来的，被电话营销过来的。

既然是外来客，那就有很大一部分是投资，而非自住，自住的考虑的因素会比较多，配套全无还要几年后收楼才能住的，要不别人就是已经不止一套房了才会来这里买。

那些没有房的刚需也来买，大概率是抱着升值和喜欢的心态来的，说真的，将来不一定真的会来住。

没有本土需求去支撑，将来价格就涨不上来。

那学苑壹号定位的客群是谁呢，其实它自己非常清楚，就是大学城和周边学校的老师，他们除了有钱，还是改善群体，所以学苑壹号主要以大面积为主。

做了四栋小面积主要是为了开盘营销外地群体，把楼盘炒热，后期也好卖了。

但始终是大盘，又是配套全无的大盘，那精明的需要依赖地铁的刚需是肯定很难接受的，所以卖给本地的大学老师们才是他们追求的终极客户群体。

你觉得让海珠天河的改善客来这里买房住吗，要说看广州塔，他们不是更近，要说看江，天河海珠大把房子望江，还不要这么贵呢（总价）。

为什么要吸引大学城的老师呢？大学城没有供应了，二手价格七万多，而创新城还没有大面积在卖，在卖的又没江景。

所以奥园聪明的地方就是它的定位还算清晰，和对面的大学城的二手形成价差，也算合理。

3、升值空间

能不能升值，是要看将来在二手市场的表现如何。

升值看的是地段和配套：地铁、学位、商业、江景、稀缺、圈层。

地铁和学位是基于地段之上主要要考虑的，因为接盘的人更在乎，后面那些是附加值，看得见摸不着，需要额外测算。

学苑壹号远离地铁，开车5.3公里，对于刚需来说是不友好的，如果你有车也是不会介意的。

但是接盘的人是不会这么想的，地铁盘有另一个作用是领涨，它会带领这个板块先涨，最后才涨到远离地铁的地段。

说白了就是行情来，别人会优先考虑地铁盘，二手买家是需求导向为主，交通配套商业等更实际。

再来说一下学校，离得真远，3.2公里，说是有班车接驳，但太远了肯定没那么方便，何况，未来五年都是村路。

另外这个学校也是面对附近村里的，不光是你一个小区，相对生源没那么好。

不过如果是大学老师，他们不一定会上这个学校，他们会上自己大学的附属小学。

所以奥园又精明了一把，他不需要配建小学，配建了，那些大学老师不一定看得上。

但对于其他地方来的刚需来说，就是利空了，买了个没地铁没学校的盘，等住进去心里落差是绝对有的。

说一下江景吧。

我在以前的文章里讲过了，不是所有的江景都值钱。

人家金沙洲的江景不好吗，房价才三万，人家星河湾的江景不好吗，也才三万多，人家起码配套成熟。

学苑壹号最会吹的就是把自己定位为江景，甚至比肩琶洲的保利天悦。

意思就是六年前保利天悦才四万多，现在已经16万了，学苑壹号就是未来的保利天悦，同样有江景，同样有产业。

我怕你是想多了吧。

琶洲是和珠江新城、金融城联动的，有一大波世界五百强大佬坐阵，交通还有18号线广佛环线超级大动脉，而你有什么。

其实上面这些倒不是拉开房价的差距，差距就是稀缺和供应。

琶洲十年来就一个保利天悦，而你学苑壹号旁边，位置比你好的盘早就有了，他们都没涨，你能涨到哪里去。

何况后期卖的位置会比你更好，更靠近新造地铁站，交通和商业更快成型。

4、看得见的价值，看不见的未来

如果是大学城的老师，或者新造附近几个大学的老师，完全可以买的。

越秀的那个几个盘比这个更适合老师，确实是离学校更近。

所以奥园非常清楚这一点，它只能在户型和舒适度上大做文章，同时主打江景，尽量不要和越秀那些盘拉开太大差距。

而所谓的江景，大学城的老师其实是不在意的，他们更在意的是时间和距离。

江景是用来卖给别人养老的，和不差钱的主，不差钱的主估计也看不上这里满是货船的江景。

至于能不能买，最终还是要看价格。

看不到江的12、13栋，单价低至3.8万，说实话，这个单价是可以买的。

能看到江的基本要4.8万以上。

未来在二手市场上刚需不望江的户型和望江的豪宅会有很大价差的，现在都有一万了，未来可能会更大。

豪宅卖盘一般不多，买家也少，成交不多，价格也难拉上去。

而刚需盘放得肯定比豪宅多，价格主要也由刚需盘来拉动，至于拉不拉得动，前面说了，要看配套的。

这个地方配套估计十年都不一定起得来。

总的来说，自住的可以买，投资的话最少要两轮以上周期才能赚到现钱。

板块价值：⭐⭐

生活配套：⭐

学位交通：⭐

买入评级：⭐⭐

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