居住权的特征及法律规定（居住权的设立及居住权期限的认定）

山东法院民法典适用典型案例93

居住权的设立及居住权期限的认定

——姜某、董甲诉董丙、刘某居住权纠纷案

裁判要旨

当事人设立居住权，应当采用书面形式签订居住权合同；当事人也可以遗嘱的方式为他人设立居住权。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。当事人可以就居住权的存续期限作出约定；如果当事人未对居住权期限作出约定，居住权人死亡的，居住权消灭。

基本案情

姜某、董甲向烟台市莱山区人民法院起诉称：原告姜某系董乙之妻、原告董甲系董乙之子；被告董丙系董乙之父，被告刘某系董乙之母。董乙于2021年3月离世，原告与被告办完丧事后，对董乙生前与二被告之间的债权债务进行了核算和整理，并且经协商一致后，双方就以房抵债等问题签订了《协议书》，协议书中约定：董乙对烟台市莱山区某小区房屋的50%产权全部归董丙所有，以抵顶董乙欠被告的全部债务，原告对该房屋有长期居住权。因为目前相关部门还没有登记居住权的相关规定，暂时无法对于原告的居住权进行登记，为保护妇女儿童的合法权益，原告请求判决原告与被告双方签订的《协议书》有效，判决原告对涉案房屋有长期居住权。

烟台市莱山区人民法院经审理查明，原告姜某系董乙之妻、原告董甲系董乙之子；被告董丙系董乙之父，被告刘某系董乙之母。2021年3月，董乙离世。涉案房屋系董乙与被告刘某按份共有，二人各自拥有50%份额。2021年4月，二原告与二被告签订《协议书》，约定董乙对涉案房屋的50%产权全部归被告董丙所有，以抵顶董乙欠二被告的全部债务；二被告同意二原告对该房屋享有长期居住权，二被告不得以任何理由阻扰二原告的居住权。

裁判结果

烟台市莱山区人民法院判决：一、原告姜某、董甲与被告董丙、刘某签订的《协议书》有效；二、原告姜某、董甲对涉案房屋终生享有居住权。

一审判决作出后，当事人均未提出上诉，一审判决已生效。

案例解读

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这是关于居住权概念的一般规定。居住权作为一种用益物权，是指在他人住宅上设定的为特定自然人生活需要而对该住宅享有的占有、使用的权利，其特征为：（一）居住权的基本属性是他物权，具有用益性；（二）居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权，具有人身性；（三）居住权是一种长期存在的物权，具有独立性；（四）居住权的设立是一种恩惠行为，具有不可转让性。

当事人设立居住权，应当采用书面形式签订居住权合同；当事人也可以遗嘱的方式为他人设立居住权，即住宅所有权人在自己的遗嘱里明确为他人设立居住权。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记；居住权自登记时设立。居住权因居住期限届满或者居住权人死亡而消灭，并应向登记机关及时办理注销登记。因居住权一般为满足特定自然人生活居住的需要设立，故对其做出了不得转让和继承的限制性规定。居住权以无偿设立为原则，当事人可以就是否无偿设立作出约定。

本案中， 原、被告签订的《协议书》约定的住宅位置明确，并对原告的居住权行使作出不得出租的限制，居住权的条件和要求清晰，符合居住权合同成立的一般要件，意思表示真实且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方在《协议书》中对居住权的期限约定为“长期”，约定并不明确。我国法律在对居住权制度创设初始，为达到保护居住权人的目的，赋予居住权长期性的特点，一般持续至居住权人终生；如果当事人未对居住权期限作出约定，根据《民法典》的规定，居住权人死亡的，居住权消灭。本案中，原告提出对案涉住宅终生享有居住权，被告亦作出同意的意思表示，故法院在充分尊重当事人意思自治的基础上作出判决，并在判后向当事人释明应及时向登记机关申请办理居住权登记。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《中华人民共和国民法典》第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

法官简介

王丹 烟台市莱山区人民法院立案庭副庭长 一级法官

张磊 烟台市莱山区人民法院法官助理

一审独任审判员： 王 丹

法官助理：张 磊书记员：宋晓萃

编写人：烟台市莱山区人民法院 张 磊

审定人：山东省高级人民法院 芦 强

烟台市中级人民法院 罗春光

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来源：山东高院审管办

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