杭州南部最值得买房的房子（杭州改善买哪里）

双限时代，杭州各板块新房限价体系逐渐明朗，杭州新房限价天花板被定为6.98万。能触摸到天花板的只有江河汇和望江新城，堪称杭州楼市“大小王”。

今年2月份望江新城的御潮府与江河汇的江河鸣翠正面对决，分别收获5041和7635登记，双双喜提限售，杭州富人购买力惊人。

随着这两个项目的清盘，杭州顶级板块又陷入无房可售的境地。望江新城还有滨江和融创合作的的未来社区项目，江河汇还有平安和新鸿基合作的正牌江河汇项目，只是入市时间遥遥无期。

紧随其后的5万 板块，目前还有五个，分别是限价5.8万的西湖区文教、限价5.4万的拱墅区申花、限价5.17万的下城区文晖、限价5.15万的滨江区西兴、限价5.018万的拱墅区大关。

今天我们就来聊聊这“五大金刚”板块，分别又有哪些豪宅可选。

PART1 | 文教板块

文教区位于杭州老城西，是浙江的学术圣地。鼎盛时期，文教区聚集了省委党校、杭州大学、杭州电子工学院、杭师院、杭商院、中国计量学院、浙江省体校、学军中学、杭外等等20多所大中小学院，书声琅琅，人文荟萃。

城西大学墙

文教区的众多教职工子女，也读出了杭州最为集中的学区房集群，10万 成交的老破小屡见不鲜。

2020年4月3日，建发以楼面价38419元/㎡竞得西湖区翠苑单元XH0909-02宅地，溢价率18.78%，精装限价58000元/㎡，这就是现在的建发书香印翠。

书香印翠规划5幢24-25F高层，主力户型建面约102-164㎡，本月刚刚首开，“26年交付”的劝退效果显著，中签率13.14%，成功躲过限售。

书香印翠效果图

文教区最值得期待的楼盘是实景现房中冶锦绣公馆，项目规划5幢高层住宅、3幢loft公寓、1幢服务式公寓及高端精品商业街，主力户型建筑面积高层139、165、179方，类住宅118、155方，目前售楼处开放中，暂无开盘信息。

中冶锦绣公馆实景

文教区还有一个“烂尾22年”的传奇楼盘荣邦水岸莲花，楼盘位于城西繁华的丰潭路和文三西路交叉口，要号称打造新国学大宅，面积段也是顶豪的350-500方大平层，也不知何时能上市。

外立面正在施工

PART2 | 申花板块

申花板块通常指申花单元 庆隆小河单元，十几年前还是遍布化工厂、农舍的郊区。随着板块大拆大建，城西银泰城、大悦城等一大批综合体多点开花，卖鱼桥、育才、华师附等名校落地，地铁2、5、10号线成网，申花已成为南星桥、桥西之后又一个宜居的豪宅区。

申花板块范围

2020年6月23日，融创以楼面价24774元/㎡竞得庆隆小河单元GS0304-R21/B1/B2-01地块，限精装均价54000元/㎡，即现在的滨融府。

滨融府由滨江、融创联合打造，位于滨江锦绣之城和融创宜和园之间，地理位置优越，配套成熟。1月份首开中签率约2.92%，目前还剩4幢高层住宅（分别是2-4#、8#），户型建面约139方、168方，预计5月份加推。

滨融府效果图

申花另一在售楼盘九龙仓华发天荟，真石漆外立面，19年底首开中签率约76.77%，今年1月份加推中签率已低至约8.41%。预计4月加推高层20号楼（户型119、139方）和多层17、18号楼（户型155、173方）。

PART3 | 文晖板块

早在16年底，文晖的新房成交均价已超过4万6，甚至超过钱江新城。G20之后的近5年来，杭州楼市风起云涌，文晖却在似乎一直在原地踏步。究其原因，主要是文晖的界面陈旧、配套不佳，也没有好学区。

文晖板块规划图

好在文晖终于有了起飞的迹象，和平广场拆迁在即，杭州音乐厅已列入杭州「重大文化地标」项目，艮山门上盖工程计划年内开工建设。香港嘉里城、“武林之星”国际博览中心等一系列手笔项目将让板块改头换面，焕发新生。

2020年7月31日，文晖三芒星地块被滨江以楼面价35971元/㎡，溢价21.80%竞得。这也是杭州第五个地价超过百亿的项目。根据出让须知，该地块精装限价均为51700元/㎡，文晖正式进入5万 俱乐部。

滨江和品效果图

滨江和品即文晖三芒星地块，整个项目共有31栋楼，总户数约为2381户，其中住宅约为1868户，公租房（8-12号楼）约为513户，住宅主力户型建面约110-185方。小区内含有健身房、社区中心和恒温泳池等配套设施，预计最快4月份首开。

嘉里城整体效果图

文晖嘉里城19年5月拿地，规划了13栋15-25F高层，其中3栋为自持，所有住宅都设计为底层架空，而且层高都达到了3米。商业部分则由写字楼、酒店、综合体嘉里城组成。

PART4 | 西兴板块

滨江区虽然年轻，但凭借高新技术产业成为“浙江资本第一区”，2019年已累计拥有上市公司51家，也是杭州人均GDP最高的区。

钱江南岸第一个限价过5万的板块在滨江区的西兴，2020年5月26日，龙湖拿下西兴单元BJ1305-B/R/S2-14地块（原滨康综合体地块），精装限价51500元/㎡。

滨康天曜城效果图

该地块位于地铁1号线/5号线换乘站滨康路站上盖，案名为滨康天曜城。根据规划项目来看，将规划17幢高层住宅（其中包括2幢公租房），1个商业综合体（包含五星级酒店和龙湖天街），1所幼儿园。容积率3.2，绿地率30%，建筑限高220米。

比西兴位置更好的滨江区政府板块，还未有双限地出让，目前仅剩丹枫四季在售，均价50204元/㎡，今年2月份首开，中签率约7.80%，目前仅剩2#楼待售，户型165方/185方。

PART5 | 大关板块

大关的情况跟文晖很相似，又一个市中心“低调”板块。同样也是老破小遍地，大片的大关**苑，钱江市场、通信市场等。不过大关好在有名校卖鱼桥小学，有香积寺、有大兜路历史街区、远洋乐堤港，有升级换代的胜利河美食街。

2020年9月18号，浙江中豪以总价13.09亿元竞得大关单元GS0507-R21-02地块，楼面价33771元/㎡，溢价率20.2%，地块限价50180元/㎡。

该地块后来与滨江合作，案名望品。项目规划建造7幢住宅楼，其中3幢7F左右的洋房，1幢11F的小高层，以及3幢18F的高层。

滨江望品效果图

另一新盘是杭源里隔壁的英蓝岫町华庭，项目14年拿地，熬成了准现房。住宅主力户型为200方以上大平层，最快今年下半年首开。

岫町华庭效果图

PART6 | 结语

这样盘点下来，笔者赫然发现杭州5万 的豪宅居然也只剩下十几个楼盘可选，且大多有“五年限售”的风险，杭州改善真是太难了。

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