征收补偿中容积率的问题（什么是不予认定建筑面积残值补偿）

上海市住房保障和房屋管理局2014年8月18日《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》【沪房管征〔2014〕243号】规定：

（一）征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

（二）已经登记的房屋，以房地产权证记载的建筑面积为准。私房中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积。

（三）未经登记的房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

（四）未经登记的房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。已经登记的房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。

上述规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。

上海市各区关于不予认定建筑面积残值补偿规定有所区别。

比如静安区某旧城改建地块房屋征收补偿方案规定，以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证可以享受一次性建筑面积的残值补贴为5万元/证。

若有下列情形的，可以根据下列标准给予对应的残值补贴：

（1）房屋类型为旧里、新里、“两万户”新工房、独立住宅的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用晒台、天井、高度在1.2米以下（不含）的阁楼，不

计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补贴。

注：上述给予残值补贴的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位，公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补贴。

（2）公有房屋租赁凭证中记载的产权属私的阁楼和私有房屋不动产权证（房地产权证）“附记”部分记载的阁楼，高度在1.7米以上的，按照记载面积乘以评估均价计算残值补贴；高度在1.2~1.7米（含1.2米和1.7米）的，按照记载面积的一半乘以评估均价计算残值补贴；高度在1.2米以下的，按照记载面积乘以2000元/平方米计算残值补贴。

（3）仅有土地使用权证而无不动产权证（房地产权证）的私有居住房屋，经房屋调查机构实地丈量的，实地丈量的建筑面积超出土地使用权证记载的占地面积与实际层数的乘积的部分超出50平方米建筑面积的，超出部分按照1000元/平方米计算给予残值补贴。

即计算公式为：（实地丈量的建筑面积－土地证记载占地面积×实际层数－50平方米）×1000元/平方米，其中实际层数>3层的，按3层计算。

（4）房屋类型为旧里、新里的私房不动产权证（房地产权证），其记载建筑面积以外的搭建部位不予认定建筑面积，但超出50平方米建筑面积的搭建部位，超出部分按照1000元/平方米计算给予残值补贴。

杨浦区某旧城改建地块房屋征收补偿方案规定，对不予认定建筑面积，每户按不予认定建筑面积给予1000元/平方米的材料费补贴，每户不予认定建筑面积的材料费补贴低于50000元或者没有不予认定建筑面积的也按50000元计。

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