在宝鸡怎么买房更划算便宜（干货在宝鸡换房）

随着生活水平条件的提高，很多人都想改善现有居住环境，有了换房的打算，一部分有换房需求的购房者可能是为了孩子能上一个好学校，想换个学区好一点的小区，我来为大家科普一下关于在宝鸡怎么买房更划算便宜?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!

在宝鸡怎么买房更划算便宜

随着生活水平条件的提高，很多人都想改善现有居住环境，有了换房的打算，一部分有换房需求的购房者可能是为了孩子能上一个好学校，想换个学区好一点的小区。

另一部分，自从二胎政策开放后，催生了新一轮婴儿潮，很多家庭在有了“新成员”之后，原有的房子就显得不够住了，急需大一点的面积满足居住条件。

这也是市面上改善房源越来越多的原因所在。

但不管大家是出自于哪种理由，在决定换房的时候首先要明确自己换房的需求，接下来就是考虑换房时到底是先卖后买还是先买后卖的问题了。

首先，我们来看看宝鸡的市场现状。

宝鸡市场上新房的需求量远远高于二手房，因为新房市场房源充足，户型面积、产品类型完全满足各类购房者的需求，而二手房随着这两年新房价格的水涨船高挂牌价也居高不下，缺点也显而易见，除非急需用房以及钟爱二手房的客户会选择以外，绝大多数购房者还是会选择新房。

也就是说，你的房子可能会面临不好出手的尴尬状态。

再者，不得不提的是，虽然二手房市场看起来尚可但价格上涨动力不足，新房成交压力凸显，成本压力下降价空间不大。

其次，我们来看下，站在市场角度，什么时候是置换房子的最佳时机？

1. 上涨阶段

一般而言，上涨阶段是卖方市场，二手房可以跳价，甚至现场竞价的，看起来买方痛苦，卖方有利。

然而在真实市场中，卖方一样很痛苦，特别是只有一套房必须先卖后买的，要是大涨后的政策调控，甚至可能卖出却买不了。

2. 横盘阶段

横盘阶段，你会发现大家都不愿意，房价不涨不跌的，大家都很佛系。买方想淘个笋盘捡不上，卖方想卖出一个好的价格也很不容易。

这时候，靠的不是宏观市场的力量，就看个人对市场、区域的小气候有没有更了解。

3. 下跌阶段

下跌阶段，当然是买方市场，利买不利卖的。这个事情对置换来说，同样承受着双重痛苦，卖时候处于弱势方不说，面临着新房促销，二手挂牌降价激增。买的时候，他不知道什么时候该出手。

那么，换房时到底是先卖后买还是先买后卖？

一般情况下完整的换房流程是这样的：卖房→寻找新房源→签约→入住。

虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后还可以按首套房成本来买房。

以下情况会被银行认定为首套房：

1、按揭贷款

个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房；

个人名下有两套房的商业贷款记录，全都还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款；

贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房；

贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房。

2、全款买房

全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房。

另外，先卖房后买房虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。

换房成本比较 先卖房比先买房更划算

假如在宝鸡打算换一套140平米的房子，按6000元/平米计算，约84万元。一套房首付三成，二套房首付四成，下面契税税率按照面积大于90平米计算。

>>>>首付支出

先卖房后买房：首付三成25.2万（名下再无其他房产）

先买房后卖房：首付4成33.6万

>>>>房贷支出

为了利息还得少，算法更准，以首付五成为例。

先卖房后买房：

首付五成42万，剩余42万元选择20年商贷，利率上浮1.1倍：月供约2863元，本息支出总额约为69万元，其中利息总额约为27万元。

先买房后卖房：

首付五成42万，剩余42万元选择20年商贷，利率上浮20%：月供约2952元，本息支出总额余额为72万元，其中利息总额为30万元。

>>>>契税支出

先卖房：执行首套房契税税率1.5%，契税额：84×1.5%=1.26万。

先买房：执行二套房契税税率2%，契税额：84×2%=1.68万。

由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近3万元，契税则少交0.42万，总买房成本比先买房要少3.42万元。

不过，具体是先买房还是先卖房，还要根据自己个人的具体情况来定。以下三类不同的情况，大家可以进行参考。

01.有房有贷有资金

如果你有套房子，但还没有结清贷款，一旦选择了先买房的话，如果所在城市实行的是“认房不认贷”的贷款认定标准，你的房子将会被认定为是二套房，不但税费会多出不少，如果房贷还清，然后再把房子卖掉来获取现金购买新的房子，房贷利率可能相比二套会优惠不少。

02.有房无贷有资金

对于有房子但是没有贷款，而且手里还有闲置资金的换房者来说，卖房子完全可以延后再议，先买下中意的房子好好住着才是正事。至于卖房的事，可以等到楼市政策见好，房价有优惠，或者待更好的时机到来时再说。

03.有房无贷无资金

对于名下有一套房子，但是没有贷款，而且也没有闲置资金的人来说，先卖再买才是好的选择。先把房子卖了，然后等拿到卖房款之后再购入新的房子，以达到改善需求的目的。

不过，具体是先买房还是先卖房，还要根据自己个人的具体情况来定。

最后再次提醒大家购买改善型住房需要注意的事项：

1.预估买房能力，量力而行

跟首次买房一样，根据自己的住房需求、资金实力以及市场行情等因素，估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买房屋的价位。

2.配套要一步到位

改善型购房者在配套的选择上要一步到位，比如地段、交通、医疗教育、商业、周边的环境（是否有公园）等各方面的配套，作为上有老下有小的家庭，以上因素要进行综合考量。

3.选择大品牌开发商开发的楼盘

改善型购房者对住房的品质要求会远比刚需购房者的要求高很多，经济条件也比较好，所以住房品质会是重要的考虑因素，建议大家最好选择大品牌开发商开发的楼盘。

4.户型大小要看性价比和舒适度

改善型购房人群与刚需人群不同，通常来说，再次置业的购房者都追求更高的舒适度。因此，在户型的选择上，大家要注意的方面也就更多，包括房间的大小、功能划分是否合理、是否有面积浪费、采光、通风等等，这些因素都直接关系到居住的舒适度。

结语

到底是先把自己的房子卖掉，再去买，还是先看好房子再去卖手里的房子？

考虑这个问题之前，首先一定要把中间倒换的时间以及再增加的资金成本都计算进去；其次根据上述的三种情况对号入座，把这些都同步考虑进去自然就会有答案。

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