自建房如果被征收怎么赔偿（购买同村房屋未过户）

政府征收，一般是行政机关作为征收主体，与房屋所有权人或者土地所有权人，以行政机关确定的安置补偿方案作为依据，与被征收就征收补偿达成一致意见。

但在社会实践中，往往征收事项会牵扯多方利益，尤其是在农村当中，许多村民法律意识淡薄，并不懂得如何保护自身合法权益。比如同村人买卖房屋，买方已经交了钱，但是由于各种客观原因，没有办理房屋的过户登记手续，这种现象尤为常见。那么在征收拆迁中，买方的利益该如何保护？

在现实生活中，一般人均会认为，买房已经付款，卖方将房屋进行交付，那么案涉房屋自然而然属于买房所有，在遇到征收时，买方则可以依据买卖协议或者签署的买卖合同要求征收方将自己作为被征收人，给自己进行补偿。

但是依据《民法典》关于不动产物权是以“登记”作为物权变动的生效要件，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”该条款的意思是说，房屋买卖必须到有关机关办理权属变更登记。没有办理权属变更登记，买卖合同虽然成立，但不发生房屋的所有权并不放生变动。

根据上述法律规定的情形，同村村民买卖房屋，如果没有办理房屋的权属变更登记，房屋物权不发生变动，那么买方的合法权益该如何保证？

法律的出现是为了稳定社会秩序，使所有人在法律明文规定的范围内行使自己身权利，履行自身的义务。但我们需要正确理解法律，依据整个法律体系的框架及其运用，才能真正理解到法律所起的平衡、公正作用。

根据最高人民法院作出的（2017）最高法行申6349号行政裁定书的观点：房屋买受人已经交付全部价款并实际入住，即使未办理过户登记，也可以排除对房屋的执行，即在此情况下应优先保护买受人对房屋的占有和使用等相关权益。

进一步而言，对于此种情况下基于房屋征收取得的补偿权益也应归于房屋买受人。涉案房屋买卖协议已成立多年，且买受人居住多年，事实上已形成对该房屋社会观念上和生活上的依赖。征收补偿的目的是对现实居住人丧失居住场所的补偿和安慰，货币补偿安置方式是给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，将被征收房屋补偿给现实居住人符合房屋征收补偿的目的。

拆迁时的农村房屋买卖纠纷，有其特殊性。如果买家能举证证明没有办理过户登记是由于历史原因而客观上无法办理，或者证明该房屋买卖经过了村集体或者村委会同意的，或者能证明自己能完全享有房屋所有权利益的，也是可以主张房屋的拆迁补偿利益。

中征律师提醒：综合而言，无论会不会遇到拆迁，买卖房屋都应当严格按照法律规定的程序办理房屋的权属变更登记，这样才能全方位保障自己的利益。如果存在客观无法办理过户登记的情形，买方一定要慎重买卖，避免不必要的纠纷。

本文作者

冯向飞

中华志愿者协会法律委员会委员

中征律师事务所资深律师

法学学士，2019年通过司法考试。现任于北京中征律师事务所执业律师。具有法院的实习经验，熟悉法律流程，法学理论功底深厚。对于工作认真、踏实，办事讲求效率，积极为当事人争取合法权益。个人坚信迟到的正义那不是正义，追求真理和效率并存。