水命住5楼好不（同为五角楼命运殊不同）

刘晓平

今天去奉贤看一个烂尾楼盘的现场，不禁想到南汇那个上海最大的烂尾商业楼盘——世贸五角商城，于是在网上查看了相关信息，发现该项目仍未有生机。一个项目的烂尾是从决策失误开始的，首先回顾以下该项目，百度百科描述：上海五角世贸商城位于上海浦东惠南镇，项目建设于2003年启动，总建筑面积达50万平方米。上海五角世贸商城因外形酷似美国五角大楼的五角世贸商城受到网民关注。当时开发商野心勃勃，当初定位是购物娱乐一体化，做上海最大的商业综合体，号称要打造上海最大的商贸中心，类似美国五角大楼的造型在网上也是赚足了眼球。一时间惠南人民人人振奋。（见图1，图2）

1.五角世贸商城鸟瞰（引自网络）

2.五角世贸商城鸟瞰（百度地图）

2009年接近完工，开始销售商铺，采用包租5年承诺，租金占了40%的购房款，标价12000元，实际售价只要付每平米7000元，据称卖了6000个商铺。但从未能成功开业，仅有几家商铺断续开业断续倒闭后。然后一直空置。招商定位有过义务小商品城，韩国商品城，目前物业空空荡荡，满是灰尘，只有一个单体被用作长租公寓。近期的网上调研视频看到，这里基本空无一人，室内破旧不堪，室外杂草丛生。（见图3.图4.图5）

图3 商场内景（引自网络资料）

图4 空荡荡的内广场（引自网络）

图5. 商场入口杂草丛生

网上也有讯息表示，这座闲置的巨型商业体马上焕发生机，招商工作正在有序进行，不过定位却与之前有了很大偏差——要打造上海最大的农产品批发基地。但是，物业空间形态不符合现代物流批发业态需求。目前上海最大的的农产品批发基地在西郊，虹桥机场西边的华新镇。（见图6）

图6

新闻媒体曾经赞美过它的五角形态，这是典型的外行看热闹，（见图7）

图7 . 媒体报道（引自网络）

从商业开发和设计的角度来剖析其项目失败的因素，主要有以下几点关键因素一开始就注定了该项目的失败：

1. 项目的规模设置缺乏市场基础，业态定位也不准，贪大求全——这是失败的主因；

2. 区位选址不佳，外部交通只有西边南祝路和北面下盐公路，有效辐射消费人口不足；

3. 空间形态不适应当代商业：内向型五角形态过于封闭，多重内街环绕的形态让人迷路，单一的街铺单元缺乏自持主力店，五层楼的商铺在郊区必然很难经营。——这是失败的主因，也导致难以转型和救活；

4. 先散售，后招租，涉嫌集资，埋下风险，也使项目很难被处置重启。

以上因素几乎集全了所有失败的商业项目的关键因素，病入膏肓，积重难返。（见图

8，图9，图10）

图8 内向广场（引自网络）

图9 环绕的内街（引自网络）

图10 封闭感的货道（引自网络）

笔者在2001年在南方某市设计了一个五角小楼，得到业主赞赏，因为内向的五角形态很适合该部门的安全性需求，也适应当地亚热带的气候。（见图11）同样采用五角楼型，美国五角大楼作为国防部是合适的，南汇五角世贸商城采用五角形是违背商业综合体需求的。故而，结果命运大不同。

图11. 闽南某市国家安全局（百度地图）

30年快速城市化历程中，这些烂尾楼盘是我们交出的昂贵学费，从今往后，我们谋划新的建设项目一定要市场定位精准，开发逻辑闭环，关键要素齐备，科学严谨行事。