南京cbd到底在哪里（CBD不临湖也不靠江）

昨天我写了篇《被老城拖垮，南京至少被耽误了40年》的文章，得到了不少网友的共鸣，当然也有不少反对的声音，这很正常，也在情理之中，有争议是好事，说明大家都深爱着南京这座城市，都有着各自的理解。不过质疑的声音当中，我觉得不少网友并没有真正理解文章的意思，本篇就做一个简单的补充，也帮助大家更好地理解。

CBD就是中央商务区，它最早始于19世纪20年代，最初的目的就是把人才和资源集中到一处，降低公司之间商务交流成本以及提高人员流动、信息传递的效率，这是构建CBD的初衷。

而当上世纪90年代人类进入到信息化时代之后，CBD对于城市的必要性实际上逐年下降，尤其对于今天互联网高度发达、线上办公越发普及的中国来说，所谓的CBD、所谓的超高层真的已经不是那么必不可少了。

在甲级写字楼里面从事的商务活动，完全可以在普通的园区展开，毕竟不管CBD再怎么高大上，再怎么豪华，本质上也只是办公场所而已。公司在CBD可以办公，在普通的商办楼当然一样可以。

既然如此，那么我们仍然在新建CBD的目的到底是什么？让我们抛弃过去对于CBD的落后定义，个人总结，当今在中国各大城市新建的所谓CBD，主要目的不外乎三点：

1、展现城市资本实力，提升城市形象以及吸引力，通过具体化的CBD形态打造城市IP，达到提升城市知名度、吸引投资、吸引人口的目的；

2、打造高阶商办环境，满足多样化的商务需求；

3、提升地价，获得更多土地溢价。

可见CBD的展示属性是极其重要的一环，简单来说现在的所谓CBD，某种程度上就是城市的面子。如果南京不建CBD，不追求这个面子也就算了，既然要建，下决心斥巨资打造，那是不是应该最大限度的展现出来，否则不是糟蹋钱吗？

打个可能并不是十分恰当的比方，这就好比昂贵的奢侈品包，显然它的功能性和几十块钱的普通包并没有本质区别，倘若你不买，不追求奢侈品品牌对于自身价值的身外标定，那我们无话可说。

但如果你决定高价买下，之后却没能通过合理的穿搭展现出应有的身价提升，那你买奢侈品包的这个行为，就是一种浪费，是糟蹋钱的行为。

所以类比到城市开发中，最大限度展示CBD就是非常重要的一环。目前最好的办法就是将CBD设置在城市中具有较大开放空间的地方。而这个开放空间首选当然是天然的江、河、湖、海。

对于不少先天没有水元素的城市，甚至会为了配合商务区而特地在旁边修建规模较大的人工湖，目的就是为了留出开放空间，其实和水墨画中的留白有着相同的道理。当然除了滨水CBD的方案，很多城市也会选择在CBD旁配建超大型公园，作为向市民和游客展示城市实力的舞台。

上海、苏州、杭州、深圳、广州、重庆等无一例外都是这么做的，而南京呢？

倘若南京没有长江，没有玄武湖，新街口CBD也好，河西CBD也罢，我想没有人会捶胸顿足表示遗憾，可偏偏南京不仅有玄武湖，有外秦淮河，还有长江。但令人不解的是南京在对长江南岸的开发中居然通通避开了。

即使南京早年并没有考虑跨江发展，但CBD滨水而居也应该是首选的设计方案。不管是玄武湖还是长江，又或者是外秦淮河，南京总得靠一个吧。

可南京不仅早期将巨量的资源投注到路网不足的老城新街口，用来打造规模较大的超高层摩天楼群，还把后来投资巨大的河西CBD布置在远离长江的河西中轴线上，而原本被给予厚望的鼓楼滨江也因为种种原因，沦为超高住宅楼（50层左右）的竞技场。

其实即使这样，对于河西CBD轴线来说，当年也还是有机会补救的，即对滨江住宅区严格限高，比如不超过12层（现实：30层）。这样虽然从长江或长江对岸望向河西CBD依然显得偏小，但至少能够展示其全貌，通过低矮住宅区的配合衬托，尤其在江心洲的视角下依然可以体现出河西CBD超凡的城市界面。

但现实极为尴尬，由于空间透视的视觉关系，河西CBD很多200米左右的大楼都被滨江高层住宅遮挡得非常严重，仅有300米级的摩天楼勉强露出羞涩的脸庞，看下图，这还是50米高度的视觉表现，如果完全是行人视角，河西CBD还会被遮挡得更加彻底。

而迪拜摩天楼虽然同样也远离海边，但好在海滨皆为低密度住宅区，所以对于摩天大楼完全没有视觉上的遮挡，完整清晰的天际线得以保留。

上图：迪拜（虽然超高层不靠近海边，但海边住宅足够低矮）

这里强调一下，我不是在说咱们南京实力不行，也不是在贬低新街口或者河西，我的意思是，南京没有对城市风格做出最合理的定位，没有最大限度的展示城市的实力，前后两大CBD的视觉效果差强人意。

新街口发端于老城，受路网、文物建筑以及拆迁等因素影响，发展空间有限，早知如此何必吃力不讨好，古都文化才是符合老城最精准的定位。

而已经打造二十余年的河西CBD虽然品质颇高，却因为不滨江、轴线排布等原因，导致人行视角效果并不突出，没能重塑南京的新滨江封面。这意味着南京这么多年的现代化IP没能真正打出去，钱花了，摩天楼够高也够多，但实际展现效果就是缺一点，这是十分可惜的。

城墙时代，受资金实力、规划理念等原因制约，新街口的过度发展尚情有可原（同时期的苏杭，并未对老城区过多投入），但河西CBD不滨江的决策失误本来是可以避免的，归根结底是南京在短期土地收入面前妥协了。

中轴长线布局，因为CBD具有提升地价的实际功能，所以可以最大限度地提升河西全境的土地价值。而滨江聚集，所能够带来的高地价地块数量相对有限。假设河西CBD采用滨江聚集模式，全部集中于江东至奥体滨江一带，河西CBD的滨江景观将得到充分的展示，尤其从江心洲的视角来看，高大的建筑群必然成为南京最为闪亮的名片。

但如此一来河西南的土地价值将会大打折扣，而现有的轴线模式通过CBD三期和鱼嘴CBD的贯穿延伸，成功使得河西南的土地价值继续保持高位。

对于拥有长江的南京来说，滨江聚拢布局虽可能不利于短期土地出让，但却功在百年，实际上滨江聚拢的形态也更有效率，更出效果，长远的利益以及城市品牌IP效应不可限量。而中轴长线布局着眼只是30年的中短期利益，丢掉的是南京江南（江东-奥体）最有价值，最有空间效率的滨江城市景观资源，同时导致河西资源过度分散。值吗，我觉得不值。