楼市回暖下要怎么买房（刚需买房关注楼市信号）

又到天桥底下说书时间。

终于、终于、终于还是忍不住了，跃跃欲试，各地村委又想偷吃禁果。

数据胜于雄辩，刚刚出的数据，12月首套房贷平均利率终于环比下跌了，上个月5.71%、这个月5.68%。

这意味着什么呢？

直接说答案，金鸡困难，还需要房价撑一撑。但这里的大前提肯定是不敢猛搞，只是从房地产能挤多少是多少，稳一下金鸡发展，否则在已经伤筋动骨的情况下，再猛搞可能是致残的节奏。

我们先来回顾一下，上个月最高层村委对于房子的定调的关键字词：

1、要构建房地产市场健康发展长效机制；

2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；

3、因城施策、分类指导；

4、夯实城市政府主体责任；

5、完善住房市场体系和住房保障体系。

上次我的文章《村委定调2019年楼市》已经逐字剖析了上峰的意思。其中第三句话，因城施策、分类指导，就让各个城市有了宽泛的操作空间。

大树向来强调，村委在制定政策的时候都是以稳定为一切的前提，这样一来，稳房价其实就在两个方向。

其一：稳住不涨。

因为村里的房价再上涨，挤占实体金鸡使用的资金，也挤出了村民的消费能力，所以房住不炒这个定调有了。

其二：稳住不跌。

说起来其实惭愧，这是村委自己应该心虚的事情。当楼市收紧之后，很多城市房价一下子就撑不住了。

房价一跌，村里自上而下就心慌。先不讲村委、银行跟土地财政的事情。

这是一条导火索，房价一跌，民生不稳，要闹事，看到各地这些无赖在砸楼盘没有？

大树说过，看懂村里房地产的几板斧：

其一，短期看金融、中期间看土地、长期看人口。

其二，一线城市看信贷、二线城市看发展、三线城市看国运。

（数据来源：WIND、大树研究）

看到上面两句简短的话，大家应该明白了。

房价短期就是要看金融导向。

而金融导向中是以房贷利率为必杀器，这是向来要稳住房价的核心法宝。房贷利率过高，购房者进入观望，房贷利率下降，购房者会入市，出手买房。

量在价前，房价能稳，当一切火爆了，大家都冲进去买房时，房价就能飙升。

目前的核心因为是现在没有成交量啊，房价在阴跌，所以地方村委责任在身上，只能偷偷放点水松动一下，在房贷利率动一下手脚。

水从何来？

前面的文章，大树写过《无处安放的水》文中讲到，去年截止到近期，共五次降准，但资金全部都还在商业银行手里，大家不知道干什么。

说真的，思来想去，很多金融机构都只认为房子是最安全的资产啊，所以只愿意去找房子。在手上钱如此多的情况下，多少也只能往楼市里放一点。毕竟，做为商业银行人家也是企业，也是需要赚钱盈利，否则是要丢饭碗的。

但这里有一个大前提，像房贷利率要下调，调到多少合适，其实真的是门技艺。你想一下又要房价不跌，又要房价不涨，这难度得有多大！

这个就让村委跟银行去密谋吧。

说到这，我们再来看一下，哪些城市房贷开始松动了。

用肉眼看看下图，标黄色底红色字的地方，基本上都是核心城市房价开始下调。

（数据来源：WIND、大树研究）

大家还记得这一波楼市从2015年一线城市一直轮动到2018年三四线城市么？

上述这些城市就是在2016年10月份国庆前，20多个核心城市楼市过热，集体出台调控政策，属于第一批调控的城市。基本上属于调控已久，收紧式政策加了三四轮，结果发现加压过大，房价在去年下半年终于开始下跌了。

市场不好拿捏啊，加大了，房价要跌，慌了就需要救啊，朝令夕改实在是逼不得已，必须给村委喊一嗓子，纠偏无错。

村委这是实实在在保护有房一族的权益呐，你看你们有房的把村委绑架的多历害了，真害怕你们出来闹事。

再看看三线城市，房贷利率还没下调。上图没有四线城市，那些四线城市目前已经进入了上涨的末班车，开始出现有价无市的节奏，接下来也会面临房价下行的压力。

因为开发商其实都清楚，好城市就是前二十强的，大家的共识是只要扛得住，肯定有利可图，不想降价走人。其它城市对于开发商而言，他们肯定是降价促销，毕竟他们也有业绩要求。

所以，接下来三四线城市房价肯定会首当其冲，开发商降价卖房。

但是问题又来了，相信大家有看过前阵子的新闻报道，某地开发商降价促销，结果村委要求涨回去。

这真的是呵呵、呵呵、呵呵哒。

呵呵完之后，才发现，其实这就是要有郑智觉悟，要去完全匹配不允许大跌，也不允许大涨的节奏。

你看村委又在保护你了，行动证明一切，用心极其良苦！！！（有没有发现，在咱们村，买房、买股都有人保护，太幸福了！）

但是三四线城市，不降价能卖出去吗？

我估计在未来两年内，真的是极其困难的一件事，给四线开外的城市房价唱一首凉凉一点也不为过。

扯到这里，有关注要买房、换房甚至是炒房的朋友，就想问啥时候买房为宜？

个人观点如下：

1、投机，短期套现基本上没戏，两年内也难套现。

2、投资，其实基本上是壕做的事情，有钱就买房的人，我也见过，但现在买要套现只能等下一个周期，等老美放水吧。

3、刚需买房或置换。

一线城市房价就是维持在一个区间震荡，目前刚刚是房贷利率下调起点，我估计后面还会缓慢下调，但房价不见得立马就回涨。因为下跌是有惯性的，所以在今年真的是可以慢慢挑，等房贷利率更优惠，月供少一点是一点。

三四线城市的房价，目前肯定是阶段性高位，不管投资还是刚需，就不需要去凑热闹了。大家下半年再去看看，肯定会比现在便宜滴。后面两三年这些城市楼市估计也就那一个鸟样了，毕竟这一波元气透支的太重。

总的来说，大树认为房贷利率还会下调，但难以刺激房价上涨。

当然，上述的肯定还要看各个人的家庭资产情况以及具体城市，别一味的对号入座。

最后补充一个楼市的大逻辑。

资产要暴涨，以咱们村以及全球的情况来看，当前以及未来一年基本上是不可能的事。大树的逻辑是，人民币以美金为锚来发行，只有美联储新一轮宽松周期，咱们村的房价才会迎来新一轮的上涨。最快的节点也是两年后。

村委心里是有谱的，不可能现在就放水，把村里的房价拱上天。如果两年后，美联储真放水了，村里的房价就还真的是被逼迫上涨，你说届时村民能受得起么。

可以想象一下极端的情况，房价炒到只有那TOP5%的人群能买，那会是一个没有接盘侠的市场。所以，村委现在把楼市拱上天，会是一件极不可思议的事情，村委是不会这样做滴！！！

说点官方的话，2019年，稳稳的房价，有惊无险！

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