房产赠与继承买卖的税费(房地产个人住宅买卖)

家里的房子,到底通过哪种方式过户给子女成本最低?很多人都考虑过这个问题。有些人是为了规避税费,降低成本;有些人是为了把房产变成孩子的婚前财产;有些人是因为夫妻感情出现危机,从保护子女权益的角度出发,想把房子留给孩子;有些人是为了规避家庭破产风险,为自己和孩子留条后路。但是,大部分人对这个问题都是一头雾水,因为这不仅仅是法律问题,也是税务问题。

个人住宅买卖、赠与和继承三种方式的主要过户成本为:契税、个人所得税和土地增值税。印花税和房产登记费忽略不计。

房产赠与继承买卖的税费(房地产个人住宅买卖)(1)

征税依据

契税:《中华人民共和国契税法》第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。

个人所得税:《中华人民共和国个人所得税法》第二条 下列各项个人所得,应当缴纳个人所得税:

(一)工资、薪金所得;

(二)劳务报酬所得;

(三)稿酬所得;

(四)特许权使用费所得;

(五)经营所得;

(六)利息、股息、红利所得;

(七)财产租赁所得;

(八)财产转让所得;

(九)偶然所得。

土地增值税:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。

征税标准

契税:首套房90平以下的税率1%,90平以上的税率1.5%;二套及以上:3%。

个人所得税税额:应纳税所得额(房产转让收入额-原值-合理费用)×20%或普通住房成交价/核定价×1%或非普通住房成交价/核定价×1.5%。

土地增值税:税率5%。

房产赠与继承买卖的税费(房地产个人住宅买卖)(2)

不同过户方式的征税规则

第一种方式:买卖

1、契税

买受人根据持有的房屋套数,正常缴纳契税。

2、个人所得税

不满五年或不是唯一住房,正常缴纳个税。满五唯一免征个税。

3、土地增值税

不满五年的,统一按照成交价/核定价征收5%;满五年的,普通住宅免征增值税,非普通住宅差额征收5%。

第二种方式:赠与

1、契税

(1)受赠方需缴纳契税。

(2)婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属的,免征契税;

2、个人所得税

(1)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的,免征个税;

(2)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人的,免征个税;

(3)赠与上述两种情形之外的人,受赠人应按照“偶然所得”征收20%个税;

3、土地增值税

免征。

第三种方式:继承

1、契税

(1)法定继承人继承的,免征契税;

(2)非法定继承人继承的,需要缴纳契税。

2、个人所得税

房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人,免征个税。

3、土地增值税

免征。

房产赠与继承买卖的税费(房地产个人住宅买卖)(3)

备注:

1、接受赠与或继承的房产再出售的,是否满五年,追溯到买入的时间点起算。

2、可以享受优惠政策的普通住房,应同时满足以下条件: (1)五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等; (2)单套建筑面积在140平方米以下; (3)实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

法律依据:

《中华人民共和国契税法》

《中华人民共和国个人所得税法》

《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》

《关于调整本市普通住房标准的通知》沪房管规范市〔2014〕6号

《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》财政部 税务总局公告2019年第74号

《关于本市契税适用税率标准等事项的通知》沪财发〔2021〕4号

《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》沪建房管联〔2021〕48号

以上信息仅供参考,具体税额由税务部门核算确定。

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