5年市值蒸发2000多亿（5年市值蒸发2000多亿）

来源：市界、新浪财经、基建通

作者：川

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2020年7月26日，绿地发布公告，国资股东此次拟转让至少约17.5%股权。此次股权转让的目的是想让绿地再次充分市场化的同时保留国资足够的持股权，依然保留绿地的国资属性。

图片©天眼查

从上面的股权结构图中大家可以看到，第一大股东为上海格林兰投资企业(有限合伙)，持股比例29.13%；上海地产持股比例25.82%，为第二大股东；上海城投持股比例20.55%，为第三大股东；上海地产、上海城投均由上海国资委100%控股，这意味着，上海国资委通过上海城投和上海地产持有绿地的股权比例达46.37%，远超第一大股东。而引入新的战略股东，可推动企业提高市场化程度，提升经营管理自由度，加速改革活力释放。另外还有很重要的一点就是上海国资此举一是腾挪资金出来做其他国资混改，二是加速绿地股权多元，加速资本市场流动性，提升市值。

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绿地通过国企混改形成国有资本、社会资本、员工持股“金三角”的股权结构。此次混改，也算是绿地的二次混改，只是目前的局面是，国资减持多少已经定了，而接下来谁来接盘仍是未知数。为什么会出现这种局面？其实关于绿地，我们发过相关文章：《负债超9000亿！华中第一高楼停工背后的秘密竟然是...》、《新诞生一家大基建企业，剑指八大建筑央企，够格么？》

绿地的硬伤

五年前（2015年），绿地作为上海国资委混改试点，在引入社会资本、机构投资者后借壳上市。可以说绿地在张玉良的带领下，依靠全国化战略布局已在各地讲了不少故事，也圈了不少地。而且，利用率先进行国资混改的先手优势，绿地参与了不少央企和地方国资国企改革。投资入股了原宝钢建设、贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工以及东航物流、上航国旅等国企。可以说这些都是其拿到一手好牌的标志，但是能否打好呢？

01.揽而不建

在之前的文章中给大家谈过，绿地这些年来用建超高层和地标建筑为幌子，在全国各地进行低价拿地，大部分建成住宅，高价抢先销售赚钱，至于最后第一高楼能不能建成，或者能不能赚钱，其实就没那么重要了。所以绿地这种“揽而不建”的模式，本质上就是利用土地寻租为主导的伪市场模式，而这种模式必将遭到市场和公众的唾弃。

02.转型大基建是否明智？

2020年7月21日绿地发布的业绩预告，绿地上半年实现营业总收入2099亿元，同比增加4.14%；实现利润总额153亿元，同比减少7.66%；实现归属于上市公司股东的净利润80亿元，同比减少10.79%。为什么绿地会出现增收不增利的情况呢？

虽然绿地喊出了要转型大基建的口号，但是在之前的文章中，通哥就说了，基建业务竞争激烈，且前期资金投入多、项目回款周期长、利润率低等特点，绿地整体的盈利肯定会受到影响。过去三年，绿地的综合毛利率分别为14.34%、15.35%、15.46%，其中大基建板块去年毛利率仅4.31%。所以这样一对比，立马就看出了问题的根源。

03.质量门风波不断

绿地各地的楼盘，如济南绿地城、合肥新站绿地、商丘绿地城五区等，因质量问题（包括瘦身钢筋、甲醛超标、房屋漏水、墙面起皮、地砖开裂、装修粗劣、停车位缩水严重、电梯失灵...）等相继被媒体曝光。以及牵扯2019年全民易装的倒下，千余名装修业主的钱被吞噬，引发大面积“追债”，最后政府不得不出面进行立案调查。导致绿地武汉国际金融城的房子，被绿地抵押给了工程队，以偿还拖欠给他们的工程款，这也就是所谓的工程抵押房。

工程抵押房是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。抵押房不是不可以购买，但在购买时应注意相应的解押条件，否则可能无法顺利获得房权而导致房地产纠纷。

只不过绿地将工程抵押房的“戏码”在全国各地项目上演，比如绿地苏州ONE、济南绿地国际城、扬州绿地唐樾府等，使得业主深陷购房纠纷而臭名远扬。其实，说实话，只要是房企，多多少少都会与质量事件相挂钩，但是如果一个企业接二连三且大面积出现质量问题，那么企业就该反思了。

04.桃色新闻~雪上加霜

雪上加霜的是，除了业务问题，前段时间绿地高管与已婚女下属发生不正当男女关系致其怀孕的曝光又在网上炒得沸沸扬扬，这又暴露了绿地的管理问题，同时也严重影响了企业的形象。桃色新闻的出现，让本来就无力的股价，再度倾泻。至此，作为国内房企巨头，世界500强企业，在2015年上市之初，绿地控股市值高达3000多亿元。目前，其市值已跌去三分之二多，只剩900多亿元。这也应征了张玉良2020年1月在2019业绩交流会上说的：“我对绿地的股价很惭愧。”

05.绿地何去何从？

上面谈到了，作为全国国资改革的领跑者，当不少地方政府当前还处于摸索国资混改第一阶段的时候，上海国资已经进入国资混改第二阶段。那么选择绿地这家已完成第一阶段混改的企业进行二次混改可以说是在情理之中，当然也别无选择。

作为曾冲到过行业第二的老牌房企，绿地在后起之秀的赶超下，渐渐显露出增长疲态。在急需追回江湖地位之际，混改成为绿地提速的转折点。可问题是，摆在绿地投资者面前的一个问题，就是绿地的市值有多大空间？因为自上市以后，绿地市值一路下跌。如今的绿地更是一面要应付紧张的资金链、一面是全国各地的讨债者、一面又是焦头烂额的质量危机、信任危机和各地揽而未建的超高层，然后还要保持扩张的脚步，压力确实不小。

那么这辆战车最终将驶向何方？欢迎留言！

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