买房究竟有多大的坑（你认为在买房当中）

你认为买房当中最大的坑是什么？

是你位置没选好吗？是价格在高位吗？是朝向没选对吗？这些全部都是细枝末节，真正的核心问题是你该不该买，做任何事情第0步才最重要，如果第0步出错，后面再怎么努力都是徒劳。如果未来房价下跌，买房就是最大的坑，如果未来房价上涨，你踏空就是最大的坑。

永远有人说房价涨，也永远有人说房价跌，这个世界它残酷的地方就在于它有无数的选择，可从来不告诉你哪个是对的，对错是要你自己去分辨的，后果也需要你自己去承担。买对了你就享受房价上涨，城市发展的红利，买错了就得用后半辈子给这个天大的错误去买单。

更现实的情况是，很多刚需购房者的资金有限，限购限贷异常严格，上车机会寥寥无几，而一旦上错车付出的代价几乎就是无限高，透过现象把握本质才是投资的第一要义，你看不透这个本质，随波逐流，你每天都会生活在焦虑当中，每天你都会左右摇摆，今天看到这个限购政策你就会无比的恐慌，明天看到这个政策放松了又会欣喜若狂，这种人哪怕一时挣到钱，也一定会全部赔进去的。

对与错，是与非才是一等一的重要，作为普通人几乎最大的一笔投资，一个需要掏空钱包才能完成的项目，一个把其他人的心血积累都要投进去的项目，一定要知其然知其所以然，彻底的弄清楚房价背后的原理才行，比如说为什么有的城市房价持续涨，有的不涨反跌？为什么有的城市十几万一平，有的城市十几万一套，房价已经那么高了，到底还能不能买，到底是由什么来决定的？

一个城市的房价到底是涨还是跌？能不能用经济学原理解释清楚，这个就是本专栏第一篇文章需要讲清楚的，通过观察以往房价规律我们可以发现，从1998年开始的住房商品化的改革一直到2013年这段时间，实际上房价都是差不多的，无论是一二线还是三四五线，都是大家一起涨跌大家一起跌。

也就是说，就在2013年之前，你可以闭着眼睛买房，不需要挑城市，随便买哪里都涨。但是在2013年之后，这个情况变了，大中小城市不再同涨同跌，一二线城市会大涨，三四线城市会小涨，五六七八线城市基本不涨，甚至有时候还会往下跌。

这个情况一直持续到2016年初，在严厉的调控政策之下，大城市的涨幅才略微减缓，部分中小城市才零星补偿，这说明什么？说明城市之间在加速分化。以前我们讨论房地产是一个整体，现在你再讨论房地产一定要加一个区域限定，你跟我讨论的是哪里的房子，是一二线还是三四线还是五六七八线，有了这个前提我们才可以进一步展开讨论。

一定要明白，从来不存在抽象的房子，只存在不同细分领域的房子，比如说不同的城市，不同的区域、不同的地段，不同的配套，取决于你讨论的到底是哪一个细分市场。

我们再看房价，有的城市十几万一平，有的城市十几万一套，这是完完全全两个不同的细分市场，可为什么同样是钢筋水泥，在市场上却有如此严重的分化，我们应该倒推一步，先问一个问题，为什么会有城市？因为商业和贸易需要越集中，成本就越低，交易就越频繁，整个经济就越繁荣。

为什么会有这么多城市就星星点点分布在这么广阔的面积上，因为商业还不够发达，生产力还不够强，交通还不够便利，长久以来都是小农经济自给自足，活动范围非常有限，这种经济效率只能在一个非常小的范围实现有限的集中，反映在整个国土上就是无限多的城市，无限多的点。也就是说不是为了分散而分散，而是生产力达不到。

如果生产力持续发展，那么大家就必然会向大城市集中，每个人都知道更大的城市意味着更大的集中度，意味着更好的商业、经济、医疗、教育等资源，每个人都想占据这些更好的资源，每个人都想给自己更好的生活。

一个四线城市出生的人，他有能力是一定要到二三线城市工作生活的，二三线城市出生的人，他有能力一定要去一线城市的。我国的城市化进程到现在才60%，和发达国家还有相当的距离，城市化远远没有结束，这样的结果就是一二线城市必然会越来越繁荣，四五线城市必然会越来越衰败，这是一个客观规律，不以人的意志为转移。

而高铁的出现又大大地加速这一进程

很多四五线城市修了高铁，当地非常开心，觉得可以带来资源了，结果却发现人员外流更严重。以前去北京可能得一天一夜，现在4个小时就到，交通的便利使的这些大城市对周围的虹吸作用加剧，使的三四线城市加速衰落。观察任何一个通高铁的四五线城市都是这样，人才资源都是被周围的大城市吸走，无一例外，很多地方媒体都有这样的焦虑，高铁通了，人才走了，某某城市应该何去何从？我们希望人才留在当地和他能不能留在当地是两回事，经济规律是一个不可阻挡的力量。

什么叫经济规律？

城市拥有大量的市政建设投入，每年有大量新办的学校医院，新建的地铁、高速公路等等，人们可以在这边找到更多的就业机会，让子女享受更好的教育，让父母享受更好的医疗，而乡镇的情况就不一样了，一旦它的人口低于某个阈值，很多基础设施就无法建设。

如果在乡镇建一所大型医院，可能连基本的就医人口都满足不了，没有基本的人口，就很难收回成本，收不回成本，很多资源就不敢投入，人口就会进一步的流出，而人口进一步的流出之后就没有办法去投入建设了，就会形成一个恶性循环。如今很多乡镇小学只剩寥寥几个学生，有的甚至已经关停了，未来大量的农村居民都要进城，这些也会导致人口的集中趋势会进一步加剧。

从发达国家的历史来看，经济发展的过程就是一个人口不断涌入到大城市的过程，这样的结果就是一个国家的核心，大城市产出了最主要的GDP，成为了经济高地，越是把历史拉长看，就越能看清楚这个基本规律，尽管每个国家都有自己的特点和背景，但是都不会脱离这个基本规律。

我们观察很多快速工业化的国家，在人均GDP达到2000~2万美元的阶段，都会伴随着长期的通胀和急速的城市化，导致房价连年上涨，这就是个经济规律，它不以人的意志为转移，无论是英国、美国还是韩国、中国香港都经历过房产持续上涨的阶段，这个趋势会一直持续到GDP的增速回落到2%，人均GDP在2万美元以上才会有所放缓。

人口放缓的趋势基本是确定的，但是放缓并不意味着所有的城市人口同时减少，而是有的城市减少的多一点，有的城市减少的少一点，有的城市不仅不减少反而在增加。

四五线城市之前一直依靠周围的农村人口流入，但现在农村的年轻人越来越少，很多人会直接去大城市打工，反正坐高铁很方便，再加上人口增长放缓，失血的情况会进一步加剧。而一二线城市全国一共就那十几个，几乎就是直辖市和省会城市，有顶尖的高校、高薪工作、完善的医疗，每年都有无数人持续涌入，人口不仅没有减少，反而每年都在持续增加。

人口支撑的房价，无论多大的城市，它的核心区只有那么一点，地段是无法复制的，资源也是无法复制的，你没办法复制一个王府井，也没有办法再复制一个协和医院，大家都在抢，抢的人还越来越多，这个价格就必然会上涨。所以，结论很明确，人口放缓，一二线城市的房价依然会持续上涨，而四五线城市则会加速下跌，城市化是人类进步的必然，向大城市集中的趋势，无论在任何国家都是一样的，即使在发达国家，城市化也在持续进行的。

哪怕全国人口持续减少的日本，东京人口也在持续增长，整个东京的面积不大，人口却高达3,800万人，几乎占据日本人口的30%。

只要人民有自由的迁徙权，一定会涌入那些更多选择更多机会更高收入的城市，这就是经济发展的一样规律，很多人提出房价收入比这么一个词来说明房价不会再涨，但是房价收入比是个伪概念，所谓的多少年的收入才能买得起房子，来证明房价高本身就是错误的方向，有人说过一个四五线城市的房价收入比不合理吗？所有的房价收入比不合理的，全部都是指大城市，比如说北京、上海、深圳，而问题就在于大城市之所以大，就是因为它有源源不断的外来人口支撑，越大的城市越汇集了全国最顶尖的那些人，这些人源源不断的流入，持续的需求，房价就一定会涨。

也就是说如果你一定要算房价收入比的话，你应该算头部收入，全国最顶尖的那部分人的收入能不能买得起这个房子？

目前我们的收入水平只有美国的1/7，相当于日本上世纪70年代或者韩国在40年前的水平，经济增长依然在持续，城市化依然在持续，人口基数依然很大，老龄化才刚刚开始，这些全部都是房价上涨的有力支撑。