西安开发商延期交房退房退款流程（西安70多业主被开发商起诉要求补差价）

>>业主

当年开发商称多出的面积赠送给业主

2004年，西安市民李莹（化名）购买了位于含光路柠檬公寓的一套商品房，当时是按《商品房买卖合同》中约定的53.07平方米，每平方米3730.92元付的款。2005年，该房屋办理了房产证，但实际面积为55.27平方米。李莹说，当时开发商并没有提出补面积差，业主都顺利办理相关手续收房、办房产证。

2021年7月，李莹突然收到一律师事务所发送的短信，要求确认是否同意调解“商品房预售合同纠纷”，当时她还以为是电信诈骗就没在意。

2022年2月底，李莹突然听柠檬公寓其他业主说，开发商已经将部分业主起诉，要求补房子的面积差价。几天后，李莹也接到了法院的传票。起诉状显示，开发商陕西煜丰置业有限公司要求李莹支付房屋面积差价5940元。据小区业主统计，目前共有70多名业主被开发商起诉。

华商报记者注意到，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算；面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。而李莹的房子超出合同面积2.2平方米，已超出3%，因此开发商要求补合同面积3%的差价。

李莹说，当年收房时开发商曾出通告称，多出的面积赠送给业主。另外，她认为这套房子买了17年了，开发商这时候才让补面积差不合常理，并且这件事应该已经过了诉讼时效。

>>开发商新的持有人接手公司提出补差价问题

3月1日，华商报记者联系到陕西煜丰置业有限公司的一位负责人。该负责人表示，之所以十几年后才要求业主补房屋面积差价，是因为新的持有人接手这家公司后，对项目进行核算时发现当年遗留的问题，才提出补差价的要求，并且目前公司要求补房屋面积差价也都是按照当时合同约定的内容，已有部分业主补了差价。

>>律师不能以法定代表人变更为由对抗诉讼时效

陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善表示，在2017年以前，民事诉讼的诉讼时效为两年，2017年以后改为三年，诉讼时效期间一般从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。

此事涉及的房屋2005年就办理了房产证，这说明当时开发商已经知道房屋实际面积大于合同面积，无论是按照诉讼时效两年还是三年，此事都已经超过诉讼时效。另外，此案诉讼主体开发商并未改变，不能以其内部股东或法定代表人变更为由来对抗诉讼时效的问题。也就是说，变更股东或法定代表人属于开发商公司内部问题，这不能成为以不知道房屋面积差为理由对抗诉讼时效。

赵良善说，目前法院在立案时不会考虑诉讼时效的问题，庭审时法院也不会主动明示诉讼时效的问题，这需要应诉人主动提出后，法官才会调查诉讼时效的问题。

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来源：华商报 记者 张成龙 于震