创业城地下车位购买率低（未来科技城车位10万抛售）

编者按：杭州住宅市场的激烈博弈，处于聚光灯之下。而住宅之外，一些细分市场也在暗流涌动，浙报传媒地产研究院针对杭州楼市细分市场推出系列报道。

第一篇：车位

“什么？车位10万元一个！”张女士看到自家小区车位清盘售价时，简直不敢相信自己的眼睛。

张女士所在的映月台小区，并不是杭州某个乡镇或者边缘板块，而是在未来科技城的核心区域。

小区房子的挂牌价多在5-6万元/㎡之间。

张女士特意去了解了下这批清盘的10万元/个车位，虽然都是挑剩的，均有不同程度瑕疵，但正常停车没有问题。

那么没瑕疵的车位呢？张女士从物业和邻居那了解了一圈，告诉记者：“位置好的二手车位，也就20万元。”而张女士2018年新房买入时，车位售价是27万元，那会儿新房价格才28000元/㎡。

4年过去了，房价翻倍，车位还倒亏了至少7万元。

张女士的遭遇并不是个例。

良渚的孙先生也面临同样的困惑，明明2018年时自己是“天选之子”，非常幸运地摇中了当时的红盘融信澜天，当时房价约1.8元/㎡，车位21万元/个，想着车位反正是需要用的，咬咬牙就买了车位。

现在，澜天房价已经涨到3.5万元/㎡左右，而车位却降到了15万元/个，此前甚至有投资客10万元/个在抛售。

孙先生感叹道：早知道等二手再买了。

摇的人越多 车位价越低

记者咨询了多个板块的中介，均表示最近四五年新房买的车位，到了二手市场，有一大部分持平甚至亏损。

首当其冲的是投资比例高的楼盘，越是中签率低，车位越难出手，价格下行的压力也就越大。

因为投资比例高的楼盘入住率一般很低，所以对车位的需求低，而且集中出售时更容易形成砸盘现象。

这些楼盘往往需要两年甚至更长时间的换手，自住比例提升之后，车位价格才能企稳。

上文里车位价格大幅下挫的映月台、融信澜天，均是投资客占比较大的小区。

新房车位还能买吗？

二手房车位价格萎靡不振，那在杭州买新房时，车位还要一起买吗？

杭州的新楼盘，车位价格一般按照房价的10倍左右定价，比如房价是4万元/㎡，那车位大概售价约40万元/个。

准确说，应该是最高10.5倍。这个不成文的规则源于2016-2017年期间杭州房价大涨，一房难求导致出现了一大批“天价车位”的市场乱象，而后政府实行了地下车位（库）销售价格承诺制，以限制车位的价格，即车位售价不超过房源备案价的10.5倍，且上限价格不超过50万元。比如新房限价6.98万元/㎡的新世界K11，车位的售价也是50万元/个。

对于不到上限价格的车位来讲，如果还是按照新房房价10倍左右来定价，大部分是不值得买的。

比如良渚板块，按新房限价10倍，车位要达到30万元左右，但周边二手房车位多数在20万元以内。

同样的，萧山市北按新房限价10倍，车位要达到40万元左右，但板块内主流二手房的车位基本在30万元以内。

所以现在越来越多的新楼盘，或多或少得在车位上给出了优惠，尤其是那些新房本身就去化逐步困难的板块。

但是对于少量杭州核心板块，由于车位触及上限价格，车位售价被控制在50万元，其实仍是限价红利，另外高端改善客户的车位需求量更高，所以车位价值更容易体现。

例如钱江新城的信达滨江壹品等高端楼盘，二手车位的售价部分能达到60万元左右。

什么价位买车位不会亏？

车位的流通是一个相对封闭的市场，基本局限于本小区内的住户，但与车位价格关联度最大的仍然是房价，这也是杭州新房车位按照房价10倍左右定价背后的逻辑。不过在当前的市场之下，房价10倍定价显然是过高的。

真实的车位市场价应该是房价的几倍？

记者挑选了不同价格段的小区进行统计，考虑到新房由于限价导致价格失真，所以以典型二手房及其车位为分析对象。

从房价“2万 ”的大江东，30000-40000元/㎡的南部卧城、良渚，初级改善的上塘北、笕桥，到高端改善的申花，再到终极改善的钱江新城，通过计算这些板块的二手车位售价和房价的倍数关系，发现是远低于新房车位的10倍定价方式的。

二手房车位售价/房价，基本维持在4-7倍之间，平均值为5.8倍。

车位配比很重要

当然房价4-7倍这个范围并不是绝对的，因为车位价格影响因素十分繁杂，包括车位配比、入住率、户型等等。

临平本地的陈先生在家中添丁后想改善，看中康城一品小区一套140㎡的房子，单价约3.5万元/㎡，房价能接受，但他被45万元的车位劝退了。

按这个车位房价比，康城一品已经达到了惊人的12.9倍。

对于临平的康城一品能有比肩钱江新城车位价格的原因，中介小胡和陈先生的解释是：

一方面这个小区最小户型就是130㎡左右，大量的160-180㎡以及200㎡以上的户型，小区聚集的都是临平高端改善的客户，这些客户家庭保有车辆大部分在两辆或更多；另一方面是康城一品的车位配比为1:1.2左右，对高端大户型的小区而言确实太低了。

和康城一品类似的是，7月刚刚开过盘的江晖府项目，房价5.15万元/㎡，车位售价达到50万元，且车位紧接着新房摇号，几乎全部去化。

其原因在于：江晖府车位配比为1：1.2，这个数字放在小户型楼盘属于充沛富余，但对139-238㎡户型的江晖府而言，就显得略紧张。

从开发房企的角度看，由于新房限价，车位销售成为了经营额和利润的一个重要增长点，增加车位数量以追求更高车位货值，但货值到销售额的转化，有其他干扰因素，并非数量多则销售额高。康城一品和江晖府的案例，都是典型的大户型 高车位需求VS低车位配比，从而形成了车位抢手和高价的现象。

同理，小户型 高车位配比，可能导致车位总销售额大大低于预期。所以，对购房者而言，尤其是刚需板块、小户型小区，车位配比的考量需更加敏感。配比超过1：1.1的，配比越高车位的价格压力就越大。

车位数量增加10%，其价格影响会超过10%。

比如1000户的小区，车位1000个，保持平衡。按正常约5%的挂牌率，那小区里挂牌流通的车位在50个左右，如果额外增加100个车位，那会使流通的车位成倍增加，供求平衡被打破，价格跌幅会远超车位配比的增幅。

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