秦皇岛万达广场产品（万达1-4代产品演变史）

“万达广场就是城市中心”这是万达广场标志性的slogen，不仅通俗易懂还散发着心安理得的自信。目前全国已开业256个万达广场，所建之处，确实做到了影响巨大，而且都已成为当地的地标性建筑。

万达集团从2000年开始由住宅地产向商业地产、文化旅游产业转型，18年的时间里万达商业广场已经历四代演变和创新：

万达第一代商业广场：纯商业——盒子式

2000年7月份，万达集团开发建设了企业的第一个商业地产项目——长春重庆路万达广场，并与美国沃尔玛公司结成战略合作伙伴关系，这是万达集团的第一代万达广场。

1代产品国内共有6个。第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。

万达第二代商业广场：纯商业——组合式

图为2004年开业的武汉江汉路万达广场。项目位于汉口中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的Shopping Mall。

2代产品共有6个。万达第二代商业广场规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店，可销售面积也更大。但仅仅停留在第一代卖一楼，第二代卖2个一楼这种简单相加模式，其实质和第一代没有本质的区别，第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。

2005年前后，万达出手了9座一二代万达广场（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。经过这一次换血，再后来开发的万达广场就都是第三代的万达广场了。

万达第三代商业广场：多产品——商业综合体

3代万达广场为万达独创的商业地产模式，将国外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。

图为山东泰安市万达广场，位于城市新区“中心时代发展轴”核心区域，项目总占地16.21公顷，总建筑面积65.46万平方米。

万达三代吸取了前两代万达广场的教训，学习国外开发城市综合体的经验，通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。

在说第四代产品之前，这里有一个分水岭，因为定位于文旅项目的第四代产品已经脱离了万达广场这个范畴，不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于25%，因此第四代万达产品都不叫万达广场了。

但是万达广场也在三代的产品基础之上不断的升级改造，因此近两年的万达广场也被称之为第四代万达广场，秦皇岛万达广场也在其中。

万达第四代产品万达城：文娱为主——文化旅游城

我们从万达城的规模结构可以看出，这真的是一座城的概念——

万达城=15万平米左右的单体万达购物中心 10万平米的创意休闲街区 10万平米体验型娱乐中心(大剧院 会展中心 2个电影院 大型单体娱乐项目 影视主题公园） 10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店） 20万平米以上写字楼。

图为万达武汉中央文化区效果图，项目规划有汉街、汉街万达广场、汉秀、电影乐园、七星级酒店、五星级酒店、汉街·总部国际、万达·御湖世家等业态，集文化艺术、旅游休闲、商业娱乐、商务办公、高端居住五大功能与一体。

目前万达城已有万达武汉中央文化区、万达长白山国际度假区、万达西双版纳国际度假区、哈尔滨万达文化旅游城等20个文化旅游城项目。每个万达城总投资均超过200亿元，包括超大型万达茂、大型室外主题公园、酒店群、大型舞台秀、酒吧街等内容。

第四代产品从13年起向其他一、二线城市复制，而在三线城市仍继续发展万达广场。

凰叔笔记：

1， 万达一二代产品已成为过去式，我们现在说的万达广场其实就是泛指第三代产品。

2， 将要在2019年底开业的秦皇岛万达广场是属于万达第三代产品，但这是在原有三代的基础上进行升过级的，因此单指万达广场的产品线，秦皇岛的是第四代万达广场。

3， 目前根据最新的城市等级划分，河北仅有两个二线城市，石家庄和保定，而秦皇岛和唐山都属于三线城市。

4， 如果有一天，秦皇岛来了万达城，那才是万达的第四代产品，那么按照万达城版图扩张的逻辑，那个时候秦皇岛至少也应该是二线城市了。