上海楼市下跌原因（为何都在喊上海楼市不行了）

最近，全国楼市都已经进入了下行的趋势，而且这个趋势越发明显，幅度还很大。

原本作为楼市优等生的上海，在经历了6月和7月的解封后的短期需求释放导致的成交小高潮后，也开始进入了调整期，同时几乎全网的主流自媒体都在唱衰上海楼市。

在这样全国走低的大环境影响下，上海楼市能否独善其身呢？

我们先来看一下上海楼市的成交量，2022年的7月和8月，其实上海楼市的成交小高峰，分别达到了19700套和19500套的数字。

那时候的上海楼市，你能明显感觉到一线市场的热度，几乎没有太多房子是可以卖的，当时的市场，很像2020年9月份的时候，难不成上海都说又要迎来一波上涨吗？

但是进入9月份以来，楼市开始进入了一个相对焦灼的阶段，9月份的最终成交量为18500套。这个数字，放在过去以往的几年里，也都算是可圈可点的。

10月份的上海楼市量价齐跌，最终成交为16500套。复盘过去5年的10月份成交，2022年的10月的16500套排在第二位，但是已经明显感觉到市场的阵阵寒意。

那么，11月份的上海楼市又是什么样的情况呢？

11月份的第一周，上海二手房网签成交为3757套，相比于10月最后一周成交的4691套减少了934套，环比下跌了25%；

进入11月份的第二周，上海二手房的网签成交为3531套，相较于第一周继续下降5.3%。

总体来说相较于10月份，11月份没有节假日的干预，反而更能体现真实的上海楼市。

我们来分为不同的价格段来讨论当下上海楼市的行情和真实的表现。

01

2000万以上

2000万以上的豪宅成交了42套，相比较10月最后一周，豪宅成交占比首次突破了1%。

这和最近豪宅的快速下降有很大的关系，大多豪宅都在以价换量，但是进入11月份的第二周，豪宅成交只有个位数，成交近乎为零。

可以看出，2000万以上的豪宅客户群体，目前依旧面临着全线观望的局面。受到口罩事件的影响，在消化完一波客户之后，后续客户的购买力明显没有跟得上。

02

1000万左右

11月份的第一周，1000万以上的改善及产品成交144套，而进入11月份的第二周，成交为113套，成交环比下跌20%。

虽然成交占比较少，但是我能明显感觉到，问题并不出在客户身上，而是出在于房东那里。

10月底和11月初，连续两周的时间，上海超过1000万以上的改善及产品里，房东急售的房源市场几乎都已经消耗殆尽，目前市场上在挂的房源，诚意出售的房东并不多，大多数都在观望和试探。

所以下降20%这个数据和房源的供应有很大的关系，事实上并没有太多的抛盘，价格依然相对坚挺。

这类产品也是我们之前常说的六边形战士，这些次新好房相对都是市场上的硬货，不仅抗跌，还不惧牛熊。当前的一线市场行情，这类产品表现坚挺的现象十分明显。

03

刚需和初级改善

刚需和初级改善一直以来都是上海楼市中的主流产品，购房群体最多，占据全市的95%。

当下行情里，这类产品的放盘量是最高的，二手房市场的在售房源已经突破了13万套。

相比较年初的3.5万套，在短短6个月的时间，增加了10万套左右，增幅惊人。

新增的挂牌房源里，大多还是这类房源，其中以市区的老破小和老塔楼小区的房源为主。

挂牌量激增，房东抛售的意愿也在增强。相较于之前的市场，议价空间大幅提高，从原先的1%~2%，到现在能达到5%左右的议价空间。

04

真实行情

那么，11月份的二手房楼市，房价是不是在跌？

答案是行情在分化，有涨有跌。部分板块存在价格回调，幅度也是按照产品来界定的，但有些板块，价格依旧很坚挺。

例如位于周浦板块的明天华城小区，90平米左右的南北直通户型，目前市场价依旧在660万-670万左右，维持今年年初的水平；

同样，浦西同能级的九亭板块，贝尚湾小区90平米南北通户型，在最高点的时候可以达到660万左右，但是哪怕是楼层位置各方面硬条件都比较好的产品，目前在售房源在580万左右，真实的成交价还可能进一步走低。

而从这两个板块的房源横向比较来看，周浦18号线繁荣路站附近的楼盘在售房源相对较少；但是九亭的沪亭北路沿线的次新楼盘，在售房源相对较多，可选择空间也更大。

所以，上海不同的板块、位置、产品，都会有不同的行情和现状，是否涨跌，并不能一概而论。

05

写在最后

但是，又不得不说，上海楼市的韧性真的是非常大，在这样的经济环境下，面临着一手的天量供应的同时，二手房市场还能维持过去的依旧相对坚挺。

而目前，随着16条政策和20条政策的出台，国内外的环境当面临着边际放松，后续未来可期，待经济转好，人们的信心开始逐渐的恢复，那么必然会迎来新的一轮行情。

但是不得不说，刚下的上海楼市，已经进入了一个新的周期，上海楼市这座列车已经按下了发车键。