深圳最便宜板块（深圳这几个领涨区）

问：老师你好，我在坂田有一套目前出租（5千一月，）惠州龙光城一套精装，目前已空置三年。我在坂田上班，媳妇在景田上班，现在租在景田，现在我们想在景田搞一套（800—1000），万科金色家园二手还有就是景田的天健天骄新房 ，如何选择？天健天骄得房率太低，单价也不便宜，最大优势就是新房。或者有什么区域更适合我们，现在手上首付也不够，是抵押加杠杆还是出手一套（坂田or惠州）加杠杆月供可以

答：景田板块分析： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 景田北区距离地铁口最近的就是万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。 万科金色家园2003年 优点： 1.景田D出口，标准地铁口物业。 2.附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山 3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园 4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业 5.户型不错 缺点： 1.小学为景田小学，学位没有景田中区域荔园外国语小学好（初中都是福田科技中学） 2.总价高，没小面积户型。 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间咯。 所以是自住改善型的物业，稳健。 综合来看，自住选择天健天骄，但是考虑未来升值潜力景田不适合。 惠州趁早出手，坂田可暂时保留。

问：你好，想问一下现在手上70多W，想上车深圳自住有什么好的建议嘛，看了罗湖的置地逸轩一房一厅，价格能入手的罗湖小两房大部分就比较老了，布吉的两房还有大运那边的，从区域和价格还有什么好的意见。

答：你好，首付70万，置地逸轩纯自住可以入手。 但是考虑未来升值潜力，大运是更好的选择。

问：深圳有两套房，一套赤湾老旧小区复式房自住，一套在蛇口雍景湾135平儿子名下出租，无现金。想卖掉蛇口的房子，投资买入价格洼地的房子以租代供等待升值。请问有这个必要吗？

答：雍景湾的楼龄、花园、位置、学位、户型都没有问题，不会跑输。 建议加按揭再入手一套碧海 西乡 沙井板块的刚需上车盘，剩余子弹足够还未来5年的贷款。

问：现金180W，年收入20W，想投资加自住，首套二贷，最少两房，南山上班，求推荐楼盘

答：你好，南山上班首选宝安 宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。

问：十三老师您好。我们去年8月份在福田都市花园买了一套78平小三房。现在手上有400万，想再买一套房。目前，我和老公都在西丽大学城这边上班，宝宝1岁，准备过两年要老二，租住在德意名居四房，但是德意名居现在价格炒很高，没有合适的户型。另外，我们看了民治的春华四季园，环境好但是上班有点远。想听听您的建议，我们现在该考虑自住，还是选个楼盘投资算了。谢谢。

答：春华四季园: 2007年入伙，容积率1.9，42栋楼1200多户，高增送，面积从61平两室到230平六室，除了两室多边形的户型外，其他户型都不错，有个利好是小区旁新建个小学，整个论坂田绿化率和舒适度除了万科城就数春华四季园了，居住不错，设计很用心。缺点是对面是个物流园，小区本身体量太大，离地铁又太远 配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 热门板块涨幅比较大，这一区域价格却波动比较小，存在一定的抄底优势； 3. 大社区居住舒适，但不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 400万其实能选择的板块比较多，如果月供能力不错，可以关注西丽 后海和蛇口板块。

问：老师好，想请问现在子弹700万左右，想以老母亲名义全款买一套房，据悉五一即将开盘的德宏天下华府（带深中初中学位），如果为了8岁（二年级）儿子的初中学位房，另外附加房产增值功能，这个盘可否考虑？

答：你好，感谢赞赏！ 德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，户型略奇葩。 不过我也提醒下，这个盘如果想学位给孩子自用就要当心了，深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。 投资，可以对比一下深中的愉天小区、深实验的金茂礼都、南外大冲的科苑西（不是科苑居）、宝安中学的都市翠海华苑近三年的涨幅。

问：今天看了十三房老师的文章后果断加入星球！因为之前也没有像老师这样的人帮忙分析与指点，导致走了很多弯路了！ 本人马上进入不惑之年了，在深圳三套小产权没欠款共值380这样，一套自住二套出租租金有3.5点，另2016入手中骏四季阳光三期一套商品房有180货款，这套本是投资的但近年来都没升，现出租才2000多一点，很伤！这套有没有必要留，现想换房改善自住加小孩读书的，大的三年级小的没有上学，必须三房，现手上130，看过宏发世纪城，很新但觉得跟我现住的没有什么改善，鸿景园看得可以但面积太大总价太高，光明勤诚达正太城又觉得太偏，老师个有什么楼盘推荐？或我现阶段怎么做跑赢通胀？谢谢

答：你好，深圳一路向西的大趋势不变，所以近几年在龙岗买的盘，基本都没怎么涨。 1.宏发世纪城在石岩，板块本身没有什么规划，主要就是承接南山人口外溢，缺点在于周边盘太少，地也少，很难和周边楼盘形成联动。生活半径在附近可以入手，升值潜力还不如光明。 2.鸿景园，有大泳池和超高绿化，非常宜居，短板是学位和交通。 3.光明中心我们都是很推荐的，但勤诚达属于中心边缘，靠近老城区，不如选择光明一号，位置更好。 这几个板块排序： 光明>鸿景园>宏发世纪城

问：你好，老师，在头条关注您觉得您分析的深圳房价走势很有道理，果断加入星球。请教一下您，夫妻俩在福田上班，有一小孩差不多两岁。如果是考虑投资兼自住的话，碧海的幸福珺湾附近(离地铁口远)，西乡的中熙香缤山(22年12号线开通），坂田的大族云锋（坂银通道的开通），请问这三个片区现阶段适合上车吗？或者预算800w以内考虑投资兼自住有什么好的建议，期待您的解答。

答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买，但是投资的角度看短期会站岗。 宝安重点关注以下楼盘： 万象新天 大花园、近地铁、高赠送、楼龄新、小三房 缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等； 富通v都会 高赠送、单价低、楼龄新、近地铁、大三房 缺点是花园小； 富通城一期 大花园、户型好 缺点是地铁远 幸福珺湾 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是赠送少、梯户比低 圣拿威 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是没赠送、单价高 西城雅筑 楼龄新、高赠送、地铁近、近宝中 缺点是单价高、花园小 这几个小区具备的优势有: 1.都能做到7.5成左右的杠杆； 2.租金都不错。

问：您好！ 我预算在600万以内，需求三房，希望学位排名在全市50名左右，交通最好有（或未来有）地铁。目前已重点关注的盘：1.桃源居（世外桃源）；2.金地梅龙镇；3.城投七里香；4.金地名津； 以上四个楼盘，您的建议顺序是什么？如有其它更好的推荐，烦请告知，多谢！

答：桃源居的中澳实验成绩比较好，桃源居在西乡的边缘区位，社区巨大，房源居多，我一直把它类比为北京的天通苑，属于易横难涨的类型。 金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。 皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 金地名津这个盘在福田的竞品太多，本身没有太多亮点，不算投资的好标的。 这几个盘可以优先金地梅龙镇。

问：老师好，我刚来深圳龙华工作并入户，小孩4岁了，手上有300w，家庭平均月入3w，省内其他地市有一套房贷款每月5k左右。今年想买个学区房让他能读个好点的小学，过几年卖掉其他城市的房子（现在不能卖家里人要住），再买个好的初中学位。请问按这个思路，您推荐买哪个区的哪个片区的楼盘？谢谢

答：你好，300万稳妥一点可以买600万左右的楼盘，激进点可以买到700以上的楼盘。 龙华的梯队划分其实很明确 1梯队8w：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队6w：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队4-6w：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 学位排名： 深高北 高峰 新华 潜龙 可以重点关注第二梯队的学位房。

问：老师，你好！目前子弹500左右，计划购入总价900左右，考虑因素第一学位第二宜居第三升值空间，有关注以下片区，希望老师指点：一、园岭片区，如园中花园，园东花园，目前单价9万左右。二、保税区，带福外南双学位，目前单价7-8万。三、前海南片区，如鼎太风华，雷圳碧榕湾，目前单价10-11万。四、龙华龙悦居或金地上塘道，但龙悦居目前只有小两房，我们需要三房至少大两房。 以上区域应如何排序，或者还有其他的推荐也可以。宝中片区价格好高，准备放弃了。 谢谢老师！

答：你好，感谢赞赏！ 总价900，综合考虑，有以下2种选筹方案： 1.长持： 买前海网红盘，目前单价10w ，这个单价入手，短期内有可能会站岗。深圳要么横盘 要么涨 只是不会下跌，但是长远看，前海南的想象空间很大。如果不着急，可以在这几个盘里淘一淘笋。 2.短持： 追短期的板块轮动，上一波涨幅西部领涨，目前中部和东部学位和标杆楼盘一直在补涨，现在可以追一追。龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道 上河坊都还行。 园岭和保税区长远看，板块投资价值不如上面前海。

问：你好，我目前在南山蔚蓝海岸三期有套120多平米的房，想出手后投资新点的楼房。请问您如何建议？目前形势适合不适合出手？是否需要等等？投资新的楼房对于区间地段有何建议？

答：你好，蔚蓝海岸1-4期 小区位于登良地铁口西侧，小区一共分为4期，124三期花园贯通，3期在北师大小学旁边，单独花园。虽然整个楼盘全部都是2005年以前的小区，但是小区维护和保养都非常好、社区配套完善、大花园，非常适合居家。并且部分高楼层户型，都拥有非常不错的景观（类似于灯光秀、十一烟花放）。 优点 1.公园式小区、泳池、网球场、会所、公共设施较多 2.小区内幼儿园、门口就是北师大小学，初中是北大附中，上学便利 3.小区容积率低、房间采光好（高楼层有景观） 4.附近商业配套完善 5.登良地铁口物业 缺点 1.楼龄老一些 2.小区太大（约50栋） 蔚蓝海岸现在价格10万，一路之隔观海台15万，相同的配套，花园品质和居住感受比蔚蓝海岸也都不差，唯一就差一个学位，楼龄也有点老了。 同价位可以看看后海公馆、海境界、雍锦湾 考虑新盘可以关注华润城打新

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。