青岛西海岸房价涨还是跌（西海岸这个青岛楼市的领头羊还有多少后劲）

在平时的咨询中，经常会有购房者问一个让我苦笑不得的问题：老王，西海岸的房子还能买吗？

我很多时候都会反问回去：你知道西海岸有多大?现在西海岸新区包括青岛市原黄岛区和原胶南市全部行政区域，其中陆域面积约2127平方公里、海域面积约5000平方公里。

你如果对于面积没概念，那么我告诉你，西海岸比市南区加市北区加李沧区加崂山区加城阳区的总面积还要大。

这么大的面积，不同区位的房产当然不能一概而论。所以，我今天大致说一说四个热点区域，我们按照大片来分析。

大唐岛湾片区：

“海上西湖”旁名盘林立

从主城区经海底隧道进入西海岸，一大片高楼大厦会映入眼帘。作为离主城区最近的片区，这一度是主城区刚需外溢的首选之地。有“海上西湖”之称的唐岛湾，有着可以与市南、崂山相媲美的滨海风光，所以房价也是不断攀升。伴随着西海岸的飞速发展，国内外许多名企也纷纷落户唐岛湾实体经济总部中心，这也为片区带来了许多优质刚需。

随着人口密度的增加，这一片的配套先对西海岸其它区域也更为醇熟。滨海大道和地铁一号线可以保证周边楼盘的居民出行无忧，伴随国际游艇会、海上嘉年华、步行街、滨海公园等旅游项目建成，以及新城吾悦广场等商业综合体的落地，使得唐岛湾片区正在形成西海岸中心商业圈 。随着土地资源日益稀缺，东部沿海一线渐渐成为了高端住宅的聚集地。在2016年到2018年上半年，唐岛湾片区可以说是一房难求，不要说普通住宅，就是公寓产品也会引来众多购房者疯抢。在这种形势下，片区内的标杆楼盘鲁信随珠花园一度冲到了4万元/平方米大关。

2019年，新房供应不足的情况已经大有改观。片区不但有卓越·天元这一类的改造项目，而且还有龙湖·天璞、绿地·凤栖澜玥、金沙乐府等新盘。随着刚需族日益减少，新房的房价也有所回落，许多预期定价为3万元/平方米的高端住宅，开盘价多在2.1万元/平方米至2.5万元/平方米，虽然对比其他片区价格相对较高，但是从地段、品质、园林设计等多方面综合比较，许多楼盘还是比较有性价比的。因为市场不好，原本定价在3万元/平方米的海景房现在可能两万出头，打了个六折你说优惠不？而且这一片旅游资源很丰富，就在金沙滩，这房子不住，你出租也有市场。

所以，2019年的下半年，这是西海岸最值得关注的片区，只要不买到烂尾房，房产保值增值属性较强，安全边际高。

灵山湾：

价格暴涨之后有隐忧

灵山湾影视文化区位于青岛西部湾城的核心地带，规划面积92平方公里，先行启动区45平方公里。这里以影视和大数据为主导，集聚新业态、培育新动能，打造新旧动能转换先行区、产业转型升级示范区。2013年启动开发以来，累计完成投资近600亿元，集聚千亿级产业项目，形成影视、科技、旅游三大产业板块。除了《流浪地球》外，《长城》《环太平洋2》《一出好戏》等大片也是在此拍摄，所以灵山湾片区渐渐成为了青岛网红片区。

这一片区的房价，在最近三年以来涨幅较大，许多楼盘价格相比开盘价都增长了一倍。现在很多人想着获利出清，二手房供应量很大，新房方面有万科青岛小镇 、融信西发海月星湾 、 鑫苑御龙湾 、海信花街小镇等房源也很充足，如今高层住宅的价格已经达到18000元/ 平方米至20000元/ 平方米左右，已经逼近唐岛湾片区。两相比较之下，灵山湾虽然曝光率高，但是目前的高房价相对缺少更多的刚需支撑，未来房价继续下行压力很大。

说一个段子，老王与片区内一个楼盘的营销总相熟，但是他在今年三月份就离职了。继任者老王加了微信，但是发现没几天这继任者外出旅游，一打听也离职了。赶紧和继继任者联系吧，加微信，没回应。一打听，刚刚也离职了。

房子是好房子，但是市场真不是去年的市场了……

中央活力区：

大盘云集的滨海新城

西海岸的中央活力区，可以说是新区政府这几年着力打造的一个区域。目前，规划面积媲美纽约的中央公园项目已经正式开建，按照规划,这里将深入军民融合区的打造，创建国家级军民融合创新示范区；灵山湾建设第四代海洋公园工作已启动，未来将建设成为青岛海洋梦工厂；清华长庚医院投资百亿打造的三甲医院等等。区域民政配套大动作不断，西海岸新中新的雏形已然树立。

这样的区域自然也会吸引地产大鳄的目光。占地3000亩的中铁博览城是西海岸的第一个落地的项目，是一座涵盖文化、旅游、休闲、娱乐、商务、居住等多功能的国际滨海博览新城。华润、融创等也都纷纷入驻，而且带来的都是1000亩以上的大盘。虽然各个项目规划宏大，但是目前片区内存在刚需不足的问题，诸多大盘扎堆推新，面临着不小的营销压力，而且中铁博览城房产质量存在很大问题，和业主纠纷不断，这对于片区内房源销售都是不利因素。

融创中心也开盘了，号称3000多套房子所剩无几了。虽然我很佩服融创的营销能力，但是1.4万元的价格，面对着万元线附近的华润和金地自在城的冲击，并不是13号线地铁房的融创中心能割到那么多韭菜吗？老王深表怀疑。

本周末，华润的大盘也将进入销售期。价格是真便宜，公摊面积也是真不小，算算总账在下手吧。目前片区内的新房价格在1万元/平方米至1.5万元/平方米之间，价格相对较低，但是压力不比灵山湾片区小。主要是房子太多，刚需太少，供需比失衡不是一个低价就能盘活的，更何况融创中心也并不便宜。

辛安片区：

价格洼地同样存在人气问题

随着第二条海底隧道呼之欲出，辛安片区正在崛起。 相对东部沿海片区，这一片区就如同主城区的李沧、城阳，房价相对较低，成为众多刚需的首选之地。在下半年，片区内有保利徕卡公园、万科城市之光、辛安府等刚需大盘，普通住宅的售价在1万元/平方米至1.5万元/平方米之间，户型也多以120平方米以下的紧凑型套三为主。可以说，这是西海岸的低价区。但问题是除了低价外，缺乏卖点。而且环境没有沿海一线那么好，对于归乡族和主城刚需外溢吸引力相对较小。价格虽然便宜，但是未来长时间滞涨的可能性也最大。

所以，对于这个金九，我的判断是：

首先，西海岸各个片区下半年新房供应充足，有望延续上半年的火爆态势，继续领跑青岛楼市。而且从宜居属性上讲，沿海一线宜居属性要超越其它附城区，这是住宅基本的价值支撑；

第二，中央活力区部分区域内因为房源井喷而刚需不足，存在巨大销售压力，或在三四季度有降价促销活动；

第三，相比之下，距离主城区最近的唐岛湾板块，虽然价格最高，但是有区位和地铁的优势，区域内性价比高的楼盘反而最多，只要规避品质、烂尾风险，淘到好房的概率最高。当然，就目前市场来看，不要急着出手，而是应该等待性价比高的楼盘出现。