南宁是包容性强的城市（一座被无数人看不起却依然狠狠努力的城市）

“南宁就是一个不折不扣的、一线消费三线收入的、低收入高房价的变态城市。”

“南宁没有产业，只有房地产，房价迟早要腰斩。”

“GDP那么差，房价那么高，在全国也没谁了吧。”

“自己没能耐，全靠抢。”

“985大学挂蛋，211大学就西大一个，排名还很靠后。”

“房子已经有价无市了，售楼部的人都是托儿。听我的，大家都别买，房价自然会大跌，跌倒大家都买得起的时候再出手。”

类似的评价你一定听过无数遍了，可事实真的如此吗？南宁真的如此差劲吗？

我看未必。

01

南宁，GDP50强里的进步第1名

南宁的GDP，是被吐槽最狠的。吐槽它的人，包括许多广西人，许多南宁人。

没错，身在南宁的许多人，打心底里却是瞧不起南宁的。

但我想告诉你，南宁的GDP没有那么好，但也没有那么差。

2020中国内地GDP50强城市里，南宁排名第47位。这个排名，确实不值得傲娇。

▲GDP50强，南宁排名47（来源：米筐投资）

但看了2019-2020年的排名变化，你应该为南宁点赞。

从50名，升到了47名，南宁是50强城市里的“最佳进步奖”。

▲50强里的“最佳进步奖”（来源：米筐投资）

别人退步了，或者仍在原地踏步，南宁却进步了。

这难道不值得鼓励吗？

或许，你又说，3.7%的GDP增速太低了。

但你知道，放到各省会里比，南宁已经算是中等偏上了。

▲省会GDP增速排名

如果比退步，东北三省的省会退步才叫大。

沈阳、哈尔滨，1978年还是全国TOP10，是何等的风光。如今，沈阳排名第33，哈尔滨则掉到了第44名。以前是南宁仰望的偶像，现在与南宁没啥区别。

▲1978-2020年GDP10强变化

如果要比惨，这才叫惨。

02

房价高的离谱？并没有

除了经济，被吐槽最多的就是房价了。

说句公道话，南宁的房价，真的高的很离谱吗？

小剑可以很负责任地说，并没有。

在小剑看来，南宁的房价和经济地位是比较吻合的。

经济排名40-50名之间，房价排名也基本是这个水平，甚至还更低。

先看一个中国内地房价TOP40的排行榜。

▲中国内地房价TOP40（来源：国民经略）

怎么没有南宁呢？没找到南宁就对了，因为南宁还不配上榜。

综合克而瑞及多家机构的统计数据，2020年南宁新建商品住宅均价在1.25万元/㎡左右，全国排名基本处于45-60名之间。

这个房价排名，不算离谱。

如果非要说南宁房价高的离谱，那只能说全国房价都高的离谱。

不要老是拿重庆和长沙跟南宁比，拿一线和许多二线城市跟南宁比，南宁买房的难度系数还是很低的。

在北京、深圳，小剑许多朋友的月薪也不过是一两万元，但房价至少是五六万一平。

在南宁，哪怕收入是四五千，但房价主力仅1万出头，买房相对还是容易得多。

其实，抱怨南宁房价高，希望楼市大崩盘的，主要是没房的人。有些确实是买不起房，有些则是不愿努力奋斗。

已经有了1套房的人，会想办法努力工作，换套房子改善。已经有了2套房、3套房的人，更加不会去天天抱怨“收入低、房价高”。

小剑一直信奉两句话，送与大家。

第一句：不要与趋势为敌。

第二句：与其抱怨，不如改变。

03

要是房价全国垫底，风险更大

这么多年了，大家都应该明白一个道理：在中国，房子从来都不止是居住的。

房子身上，附加了太多东西。比如户口，比如学校，又比如城市的其他资源，再比如成家立业的门槛……

说得更直白些，一套房子，就是一个城市的通行证，就是城市稀缺资源的占有。

我再告诉大家，在中国，几乎没有哪个发展好的城市，房价是超低的。越有价值的城市，房价注定越高（重庆、长沙是早期大量供地以及强力行政干预下的特例）。

不要以为房价低，就是好事。房价越低，甚至连年下跌的城市，前景多半是可悲的。

不妨来看看中国内地二手房价最低的20个城市。

▲中国内地二手房价最低的20城（来源：中国房价行情网）

看出来了吗？多半是人口外溢、产业萎缩、经济较弱的城市，同时也是收入很低、发展潜力较小的城市。

这样的城市，你愿意待吗？

反过来再看北上广深，房价那么高了，为什么有能力的人还趋之若鹜呢？

10个字：水往低处流，人往高处走。

某种程度上，房价越高的城市，经济和资源越好，就业机会越多，人才越多，发展潜力越大。

反之，亦反之。

你懂的。

04

南宁楼市要崩盘？基本面很健康

崩盘——是很多人抨击当下南宁楼市常用的词。

比如“楼市已经有价无市了，离崩盘不远了”。

比如“房价虚高，迟早要大跌”。

比如“买五象的全都是炒房佬，哪有自住地去那鬼地方”。

又比如“拼命盖楼，房子那么多，哪有那么多人来南宁，注定都是接盘侠”。

小剑想说，牛刀之类的空军都被摁在沙滩上摩擦那么多年了，居然还有这么多空军。

要承认，中国的整体楼市已经过了普涨的黄金时代。在南宁，也不会再有“买入三五年就翻倍”的奇迹（有，也是极小概率的个别盘）。

但从基本面来看，南宁的新房住宅市场，整体还是挺健康的。

在房地产界，评判楼市，流行着三句话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

在南宁，政策挺温柔，土地供应合理，大家都知道，无需多言。

主要说说争议较大的人口。

其实，近些年，南宁常住人口的增量表现良好，一直处于全国靠前水平。

▲2000-2018年主要城市常住人口增量，南宁表现挺好（来源：泽平宏观）

与此同时，南宁城区人口一直是净流入，不存在净流出一说。

随着强首府的推进，南宁对整个广西的资源和人口吸附力会进一步加强。而广西，恰好不缺人，出生率在全国都是排在前列的。

▲2000-2018年各省区常住人口增量，广西表现挺好（来源：泽平宏观）

▲广西人口基数较大，出生率还很高，给南宁楼市提供了支撑力（来源：国民经略）

所以，人口问题对于南宁，不是什么大问题。

再看克而瑞对中国主要50城房地产的研究结果。

资源禀赋上，南宁在城建配套上比较优秀，经济稍弱，整体尚可。

▲50城资源禀赋表现，南宁尚可（来源：克而瑞）

房地产基本面的评判上，南宁则表现更优。

▲50城房地产基本面评判，南宁还不错（来源：克而瑞）

当然，我说的基本面健康，特指新建商品住宅，不包括商铺、写字楼、商业性质的公寓。

新建住宅去化周期八九个月，很健康。商办类物业，整体去化周期普遍三五年，坑还是大大的。

05

承认它是二线城市，就那么难？

除了怼南宁的经济和房价，还有人怼南宁的城市级别，认为它不配叫二线城市。

别坐井观天，咱们还是从全国维度来看。

根据《第一财经周刊》对338个中国地级以上城市的排列，南宁属于正牌的二线城市。

▲中国338城的分级（来源：第一财经周刊）

根据禾略研究院从人口、土地、资金等36个指标的评判，南宁列第36位，也是属于二线城市。

▲南宁排名第36（来源：禾略研究院）

再看日本东京大学的2020亚洲城市报告，南宁列入亚洲标准二线城市。

▲亚洲城市分级（来源：日本东京大学研究报告）

如果按照过去的评判维度，加上过去的南宁城市地位，简单得分一二三四五六七线城市，没有所谓超一线、新一线等说法，那南宁可能算是三线城市。

若按照最新的评判标准，加上现有南宁的地位，南宁就是确确实实的二线城市。

看一个人，不要只看它的短处。同样，评判一个城市，也不要只盯着它的短板。

你可以反对它，但它就是二线城市。

多说一句，承认它的地位，承认它的进步，真的有那么难吗？

06

记住，南宁GDP可能杀入TOP40

看过去，看现在，更要看未来。

对南宁的未来，小剑持谨慎乐观的态度。

无论楼市，还是整体城市发展。

其实，不少机构也是这么看的。

小剑很认可任泽平教授的研究成果，很客观，很专业。

还是拿他的研究报告来说。

先看一张中国各城市发展潜力排名颜色图。

▲中国各城市发展潜力排名图（来源：泽平宏观）

中国整体趋势，跟南宁城市“向东向南”的方向一致。

再看中国城市发展潜力100强排名，南宁列第40位。

▲南宁列第40（来源：泽平宏观）

综合南宁十四五规划，强首府的战略目标，以及近两年表现出来的较强执行力，小剑斗胆预计：你们瞧不起的南宁GDP，还会进一步前进。

现在是第47名，下一个目标将是第45名，而终极目标可能是杀入全国TOP40。

当然，要挺进全国40强，挺不容易的。可能得有非常手段。

但不管是什么手段，结果是好的，就是好的。

07

不是没产业，工业或将是广西第一

至于一直被吐槽的产业，也说两句。

首先，要跟大家纠正一个观点，不要再说南宁没有产业（不懂产业是啥意思，去问度娘），房地产也是产业。

房地产不但是产业，还是整个中国的支柱性产业。

要说只能说南宁工业弱，自主知名品牌企业少。

工业弱，也是相对的。

事实上，在广西，南宁市的工业规模仅次于工业重镇柳州。

以2019年数据为例。当年，柳州的支柱产业汽车制造业受到严重冲击，全市工业总产值只有4733亿。而南宁市工业总产值达到4377亿，两者差距缩小至不到400亿。

▲南宁和柳州工业产值对比

柳州是广西传统产业的龙头，南宁市是广西新兴产业的龙头。传统产业在萎缩，新兴产业在崛起。

小剑有一种预感，用不了几年，南宁的工业总产值也将成为广西第一。

08

南宁人，请对南宁好一点

说了这么多，再重申下我的观点：广西各城市们，与其大家都平庸，不如强力推进强首府，再带动全局。

而广西人，唯有认清方向，团结互助，才可形成更大合力。

而南宁人，不要只盯着南宁的短板，要看到南宁的努力，南宁的进步。

一个努力的人，理应得到一些尊敬。

一个上进的人，理应给予一些赞扬。

我从2005年来到南宁，16年间也走过全国挺多城市。

总体感觉，南宁的居住环境很好，人们很包容，整个城市在城建配套上、街道整洁上、文明礼让上、夜生活经济上都是领先的。

▲10几年前的东盟商区区

▲现在的东盟商务区

▲青秀山与商务区

▲五象总部基地休闲公园及附近高楼（鉴盘侠摄影师卢老师摄）

当然，南宁有它的不足。

比如，平均收入水平偏低，产业发展不平衡，本土知名品牌缺乏，城市影响力和营商环境都有待提升。

比如，与合肥、成都、长沙、郑州、贵阳等城市比，南宁的经济提升还是慢了点，应该多向这些城市取经。

▲近10年GDP20强变化，向进步者学习（来源：城市竞争）

▲贵阳正在逼近南宁（来源：城市情报社）

对于楼市方面，新区建设走了挺多弯路，写字楼闹过大跃进，精装修也搞过大跃进，调控政策上、新区建设上、解决居住问题上，都有许多值得推敲的地方。

但这些，都不影响我对它的喜爱。

毕竟，它的历史底蕴不好，也培养了不少文艺气息。毕竟，它在一直努力。毕竟，它也有了很多进步。

没错，我是一个外地人，但我很喜欢南宁。

▲我们应该跳出舒适圈和恐惧圈去看自己，看南宁

我也希望，更多南宁人，更多广西人，也喜欢南宁。而不是经常互怼，互相看不起。

与其抱怨，不如改变。只有大家一起努力，南宁才会更好，广西才会更好。

（来源：鉴盘侠/七小剑）

,