有人一套卖不出去有人卖一栋楼(同样的房子有人赚千万)

有人一套卖不出去有人卖一栋楼(同样的房子有人赚千万)(1)



同样的房子,有人赚千万,有人亏破产,是什么让一套房子承载了人生的悲喜。

01

这个数据,历史最高

首先给大家看一组数据,然后再请大家回答一个问题。

来,先看三组数据。

第一组、法拍房挂拍量:2022年全国法拍房共挂拍60.6万套,同比增长35.7%;

第二组、法拍房成交量全年共成交11.8万套,同比下降14.9%,成交率降至不足20%;

第三组、法拍房是折价率:2022年折价率降至84.8%,下降4.9个百分点。

看完这三组数据,你会看到什么?想到什么?

悲观者会认为:“快看,经济环境不好,外加楼市不景气,断供和债务带来了更多的法拍房啊”

乐观者认为:“快来,遍地‘肉串’,正常价格的5折、6折、7折,这一倒腾就是钱啊!”

很多时候,很多事情都取决于你看事物的角度。

我想问大家一个问题:现在的房价,购买一套要用一生去努力,如果有一个途径,可以让你少努力半生,你会怎么选?

我不知道你们是怎么想的,反正我研究法拍房就是为了搞钱。

搞钱的逻辑也很简单:

深圳二手房参考价都已经6折了,法拍房在6折的基础上再打7折,而我押宝深圳楼市核心区域,必有回暖的一天,这账不用计算器,也知道是几百万起步.......

为了捡便宜、多赚钱,我不仅研究了法拍房,分析了法拍房债务逻辑,还身体力行地和法院的朋友喝了几顿酒。

结果呢?结果就是酒好喝,事难办,至今我还没有买成一套。

今天,我写这篇文章就想告诉大家两点:

  • 法拍房是个凭本事赚钱的行当;

  • 但法拍房的门道太多了,买法拍房之前要搞清楚,才能避免风险呢;

    有人一套卖不出去有人卖一栋楼(同样的房子有人赚千万)(2)

02

风险是什么

老话常说“没有那金刚钻就别揽那瓷器活”。那么,法拍房的风险体具体有哪些维度呢?

来,我给大家一一说说。

第一个风险:清场。

法拍房的第一关就是“收房难”。

所以呢,最高法规定了法拍房的清场原则:处置人自己清场。

现在重点城市的法院都会有在拍卖公告上写清楚,具体由谁清场,法院是否负责清场。

现在的法拍房,未来快速处置,大概有8成左右的房源是法院负责清场的。

文章看到这里,你是不是感觉这第一关很容易‘搞定’啊。

我可以负责地告诉大家:容易个P啊,要是那么容易搞定,商品房市场早就被挤兑了。

虽然法院承诺清场,但还是有很多‘难搞到头大’的事情,我在这里捡几个重要的说说。

#原房东拿装修说事。

啥意思呢?

甭管这房子是否有人居住,只要你拍了,房东眼一瞪,嘴一歪,就告诉你:拿20万,要不就把装修全部都砸了!

要知道你拍的这房子,法院只保障房子主体交付,可没保证房子的装修如你所见啊。

面对这种情况怎么办呢?

我在去年接触了几个买法拍的大姐,最后都是和房东谈判解决的:房东要20万,我还价5万,房东还价18万,我再还价7万。

不管最后成交价格多少,房东的要求都会被“满足”。因为法拍房里面的物品,包括装修、家具、电器都属于原房东所有啊。

#房东拿租赁合同说事。

咱们国家的法律规定:买卖不破租赁。

不管是二手房还是法拍房,只要有租赁合同在,其买卖都不能打破原租赁合同,购买者必须继续履行租赁合同。

法拍房带有短期租赁合同倒还好说,最难搞的是:房东‘算计你’搞事情。

房东在抵押之前用市场价10%的价格签订了20年的租期合同,完事还赠送20年租期。

要是拍到了这样的法拍房,这房子就算‘烂’在手里了。

如果房子里面还住着颤颤巍巍的老头、老太太,你连“高启强”方式的清场都没可能。

因为,你毕竟不是高启强,出了事情兜不住啊!

那么,面对这些情况,该怎么办呢?

拍卖之前去调研,并且实况录像、拍照,进门和房东聊聊天,了解一下租赁、居住人、装修情况再者打算。

当然,前提是房子里面有人。如果这些情况不清楚,不明白要果断放弃。

有人一套卖不出去有人卖一栋楼(同样的房子有人赚千万)(3)

第二个风险:债务

债务关系是法拍房‘诞生’的原因,但不是法拍房走向的关键。因为最高院给出了方向:首封法院,是这房子的第一处置人。

也就是首封法院要去处理、解决、清偿债务关系,这房子的债务在你拍卖之后,都和你没有关系了。

第三个风险:税费。

法拍房常常附带上一个业主的“欠费”,这包括业主之前拖欠的土地增值税、个人所得税、契税、拖欠的物业管理费、水电费等等。

但凡让房子走到拍卖的业主,都不是“善茬”,或者说都不是愿意还钱或者有钱的主。

物业费拖欠十多年不给也是有的。

这面对这种情况怎么办呢?

要想拍这套房子,就得去物业、不动产交易大厅和税务局去查实这套房子的税费情况。

第四个风险:土地。

早年很多房子都是“一房双证”,就是一套房子,有两个红本本。你拍卖的是其中一套产证名下的使用期,另外一套是人家原房东的。

还有就是2016年之前的房子土地证和产权证是分开的,而原房东就抵押了一套证件。

要想避免这种情况就得去不动产交易大厅查证土地属性和抵押情况。

第五个风险:产证的名字。

关于房产证名字有两种情况:

第一种,人死了。

就是名还在,人已亡。房子是夫妻联名的,结果其中一个过世了,这就带来麻烦:遗产税。

第二种,人名不一致。

拍的时候,这房子的位置、楼栋、房号都是一致的,但这房主的名字和法院判决书上的名字差一个字。

这种情况,就是有裁定文书也办不了产权证啊。

这两种情况都很麻烦,如果拍之前知晓,就直接放弃吧。

第六种情况:户籍。

法拍房前面的问题都解决了,房本都到你名下了,但是原房主的户口不迁出去,你就没法落户,没有法落户就没有积分,没有积分就没有学籍.......

关于学籍,你们懂的,含金量是多少。

要想避免这种情况,拍之前要去户政大厅查户籍。

第七种情况:按揭

法拍房的交款周期都很短,一般都是10个工作日。而银行按揭房款也没准头,可能7天,也可能30天。

所以呢,购买法拍房尽量一次性付款,避免按揭超期出现法院没收定价,直接收回房子的情况出现。

以上种种,就是去年一年,我琢磨搞钱,琢磨法拍房的部分心得。

文章那头的你,看着这大段、大段的风险内容,是不是早就打退堂鼓了?

我告诉大家:瓢泼大雨依旧有人出早市,大旱之年依旧有人犁地。想买房子,又想赚钱,肯定没有容易的事啊!

只是,当这不容易,在一线城市能变成200万、400万,在二线城市能变成100万、200万时,这“不容易”还重要吗。

我想,不同的人会有不同的答案。

有人一套卖不出去有人卖一栋楼(同样的房子有人赚千万)(4)

03

不常提及的原因

去年,因为研究法拍房,认识了一位大姐。

这位大姐姓于,是广东韶关本地人,人的样貌很一般,又黑又矮,但对法拍房很懂行,每次见她都让我感觉‘有光’。

有一次和她聊天,我问她住的房子是不是也是法拍房,她告诉我:我自己不住法拍房,住着不舒服。

当我听到这样的观点时,吃在嘴里的肠粉都感觉“噎”得狠。

于大姐看我表情异动,接着和我说:住法拍的房子,会让我想起这房子的原业主,感觉不好。

接着,于姐说了购买法拍房的经历:

第一套法拍房是在2015年的时候拍了的,房子位于南山,原业主是一名码农,后来辞职创业自己开发app,就把房子抵押贷款创业。

后来互联网大潮退烧,原业主没钱偿还债务就被拍了;

还有一套房,她印象很深,房子是原业主给女朋友买的,去收楼的时候原业主人不见了,他女朋友抱着个1岁左右的孩子坐在沙发上哭……

总之,每一套法房的背后都有故事,只是这些故事的结局都走到了末路:资金断裂,破产。

于姐说:之前楼市火爆,她都会把房子装修一下再出售。现在深圳二手房参考价搞的太狠了,她都不装修了。

有人一套卖不出去有人卖一栋楼(同样的房子有人赚千万)(5)

04

结尾

文章结尾,借着法拍房,说几个观点。

房子,依然是硬通货。

不管是银行还是法院、不论是借钱还是抵押,什么专利、发明、公司都没有房子“硬”,机构都只认房子。

这话有些‘世态炎凉’的感觉,但事实就是如此;

不要加杠杆玩民间借贷。

很多法拍房之所以走到了法拍的环节,都是因为民间借贷。

银行和正规机构借钱,有了问题,可腾挪的空间比较大,但民间借贷往往是个人债务关系恶化的关键,我不说大家也明白。

不要抵押房产创业。

不管你是心怀天下还是志在四方,先给家里人留后路。所有抵押唯一房产创业的人都是‘中华2B铅笔’。

警惕宽信用带来的麻痹心态。

花信用卡的钱很爽,感觉不到钱在‘溜走’,但还钱的时候往往有一种“我去,怎么这么多’。

这就是宽信用让人麻痹,产生了错觉。

我估计从2023年开始,什么小微金融、信用贷、经营贷会越来越“飞起”,毕竟大环境就是要信贷宽松啊。

很多伙伴都擅长投机,便宜的钱肯定会搞一些。怎么说呢,就像信用卡一样,不要以为借钱便宜就麻痹了。

法拍房不适合小白。

如果你是刚需,如果你还没有第一套房,不建议考虑法拍,除非能在这个事情投入时间、精力、钱。

如果真想碰,不要急于求成,宁放过,误杀错。

豪宅轻易不碰。

豪宅的流通性是个大问题。

如果计算沉淀的资金成本和持有成本,豪宅就是个大坑。现在天天说豪宅赚多少,多少人购买豪宅,我反正是没发现啊。

以上,就是“吐血”整理的大白话,也是最真实的经验。

法拍房值不值搞呢?我个人认为肯定值得。

但前提是:有钱有胆,敬畏风险;

肉串再大,也得牙口好,要不撸得滋滋冒火星子,容易把牙崩了。

好了,今天的干货就掏出来这么多吧!

人生,从来没有对错,只有选择!

买房亦如此!


,

免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。文章投诉邮箱:anhduc.ph@yahoo.com

    分享
    投诉
    首页