楼市最新发展趋势（港城楼市有何重大变化）

我们仍然用一些关键数据来呈现上半年的楼市情况，另外，这次增加了换手率的数据，获得这个数据非常不易，会有一些颠覆大家认知的结论，让大家看到全面立体的港城楼市。

本文涉及到去年的数据，见《港城人，你家房子2021年涨了多少？》。

上半年楼市成交面积的中位数是102.1平米，这个数据与去年的104.5平米基本持平。

再从每个区间内的成交的面积分布来看，跟去年的分布数据基本相同。

港城最受欢迎的面积段是80-100平米，占到了总数的30.1%；80-100、100-120、120-140平米这三个区段的成交量比较接近，占到了成交总量的71.6%！！

这个面积购买的倾向性，在短时间内是很难改变的，随着房价不断上涨，未来的新房会逐渐趋于小型化，60-80平米的购买比重会越来越大。

上半年，所有成交总价的中位数是97.5万。看到这个数据我惊呆了，因为去年这个数据是127万元！

这……难道连云港的房价暴跌30%？？

我敏锐的察觉到，事情不能这样简单粗暴的分析。2022年上半年成交数据有个特点，连云区、海州老城的房子成交量有较大上升。我又花了很多时间，把海州和连云的房子分开统计。

结论是：

海州区的成交中位数是117.5万元（去年140万元）；

连云区的成交中位数是74万元（去年76.5万元）；

去年海州区的房子成交是占绝大多数的，而且去年的学区房成交活跃；今年看的话，学区房的成交趋于冷淡，加上贷款放松的环境，活跃的版块在转移，老城区等低价版块的成交量大幅上升，导致海州区成交价中位数有所下滑。当然，这里面肯定也有高温褪去后的降价效应，至于各方面因素占的比例，很难量化。

50-100万以内成交的占比最高，达到44.6%，由于贷款放松，低价区的房子成交占比大幅上升。

50-200万这个区段成交都很多，总共占到了成交数量的82.4%。

超过200万以后，成交数量急剧下降，总价每增加50万，成交量几乎减少一半！

单价最高的10个楼盘，仍然是在苍梧和高新版块，学区仍然是有很大的加成优势，其中，紫金公馆、苍梧河滨花园牢牢的占据榜一和榜二，前10中，有8个楼盘是苍梧版块学区房，有2个楼盘是高新版块学区房。

成交量前10的楼盘，大多是很大型的楼盘，东盛四季花城、四季金辉、久和、九龙城市乐园，这些都是非常大型的楼盘，成交量大有好处，也有坏处，好处就是流动性好，价格容易做实，坏处呢就是难以成为版块领头羊，下面的楼盘里，几乎没有版块房价领头羊的楼盘。

但是，御景龙湾这个楼盘真的很有意思，他不仅价格高，而且成交量也很活跃！？难道御景龙湾是兼具价格和流动性的王者？？回答好这个话题就无敌了，你几乎开启了房产投咨的大门！很重要，有机会单独讲！

成交量大的楼盘里，基本都是非常大型的楼盘，楼盘大，卖的多，这样很正常，于是我们又统计了楼盘的换手率。

其实，真正的流动性好，应该用换手率这个概念，看完下面的排名，你一定大跌眼镜，这些楼盘没有一个是响当当的知名楼盘，不少甚至是老破小。

我们很早就讲过，那些名气大的楼盘，并不是港城人生活的全部，他们可能只属于十分之一的港城人，而更多的港城人的生活很普通，他们的居住需求也很朴素，有些小区虽然老了一些，旧了一些，但仍然是满足了刚需者的居住需求的。注意，这些楼盘在每一轮涨幅中也不会缺席的，因为他们有切切实实的市场需求者存在。

1，上半年，市区成交面积中位数是102.1平米，这个数值跟去年差不多，变化是很慢的。

2，上半年，成交总价的中位数是97.5万，这个值较大幅下降，不是因为楼市暴跌30%，而是因为老城区、连云区等低价版块的成交大幅上升，导致成交价中位数有所下滑。正如年初的文章预测，贷款放松后，其他板块的成交会活跃起来！

3，单价最高的10个楼盘仍然以核心版块的学区房为主，前10中，有8个楼盘是苍梧版块学区房，有2个楼盘是高新版块学区房。

4，成交量最大的10个楼盘，大多是大型楼盘，成交量大，楼盘的价格容易做实，但房价不容易冲高。御景龙湾，是一个很特别的楼盘，似乎兼具了价格和流动性？

5，换手率排名中，很多是不知名的老破小楼盘，这些楼盘也是有充分的市场需求存在的，在每一轮涨幅中，也不会缺席。

我们目标是，做港城一流的楼市头条号。关注我，教你一步步成为房产行家！