西宁市楼市行情分析（Mr.Liu从卖产品卖预期）

最近，走近各大楼盘，大家都开始谈楼面地价，特别是南川此次土地成交的楼面地价。

确实，南川片区的楼面地价上涨显而易见，可谓是一年一个台阶，坊间也在乐此不疲地讨论。

【近三年南川部分地块楼面地价变化】

万科、万达地块楼面地价看似不高，由于配建大量自持商业，需要将自持商业的成本转嫁到住宅和商铺里面，实质上的楼面地价也不容小觑。

曾经楼面地价是一个很枯燥的专业术语，甚至很多本土房企的高层也不知道楼面地价是什么意思，但随着这两年西宁土地市场的变化，旧时枯燥的专业术语已经进入寻常购房者的词库。

购房者多掌握一些专业术语对于购房肯定是有帮助的，但楼面地价也迎来了新的使命——劝购房者买房。

购房者好不容易掌握的专业术语，却被开发商用来劝购房者买房子，这事挺逗。

产品、预期、地价

自2016年3月西宁新建商品住宅价格环比上涨回正以来，开发商卖房焦点的变化，也映射出市场的变化。

在2016-2017年，西宁房价刚刚回暖，购房者们对于西宁房价走向还不明确，唱衰西宁楼市的声音占主流。

这种局面下，开发商要卖房必须靠产品说话，产品不行就会被购房者PASS。所以开发商不遗余力地提升产品配套，户型也较之前有了很大程度的提升。

当时，不论是轻奢豪宅，还是豪宅产品线，都是对于产品力的高度提炼，开发商要靠产品打天下。

随着西宁楼市的回暖，特别是南北川的强势崛起，开发商开始卖“预期”。

“预期”是建立在政府规划和配套的前景基础上的，开发商乐此不疲地讲区域前景和发展，购房者也在激烈讨论哪个区域发展好。

最典型的就是南北川互相diss。

曾经有个职业顾问在北川上班，后来又到南川上班，有次遇到了我，专门给我说：南川就是比北川强。

强不强的我不知道，但卖哪的房子说哪好是真的。

这个阶段，买房就是买区域未来，比如北川河新区，最终万达广场落地，展示了区域的美好未来，南川亦是如此。

到了今天，开发商开始卖地价。

细心的人会发现，Mr.Liu在南北川拿地的文章中，刻意减少了对于楼面地价的表述，特别忌讳“最高”“溢价”这样的词汇，因为Mr.Liu认为市场对于“楼面地价”的解读有些畸形，不宜再展开解读了。

现在市场上有个逻辑——地价高则房价高，成本决定一切。

这在此前是有效的，而今地价倒推房价的理论正在逐渐失效。

套用今年《苏州房地产行业座谈会会议纪要》上的一句话：政府没义务保证开发商每块地都不赔钱。

总而言之一句话，购房者不能盲目地追逐“楼面地价”。

什么因得什么果

开发商卖什么就吸引什么样的购房者。

开发商卖产品，就会吸引注重产品品质的购房者，最终购房者就看产品品质是否合格；

开发商卖预期，就会吸看重区域发展潜力的购房者，最终购房者看区域能够真正繁荣；

开发商卖地价，就会吸引看重房价上涨的购房者，最终购房者看楼盘房价会不会大涨。

产品和预期，产品掌控在开发商手里，开发商用心就是好产品，很容易实现；预期掌控在政府手里，政府合理规划并加大市政投入，区域崛起只是时间问题。

地价，地方政府和开发商可以掌控，房价却无法完全掌控。

影响房价的因素过于庞杂，从整个经济环境、金融政策到区域经济、市场供给等都可以影响房价走势。

当开发商去宣传“楼面地价”的时候，购房者对未来房价抱有很多预期，期待着新地块的楼面地价刷新房价。

如果达不到呢？购房者就直接砸售房部，众多城市的经验告诉我们，这事必须警惕。

开发商过分宣传房价预期，以后未必是个好事。

从买方市场到卖方市场

开发商从卖产品、卖预期，到卖地价，本质是什么？

西宁楼市正在由买方市场转变为卖方市场。

开发商不论是卖产品还是卖预期，都是从购房者角度出发的，实质就是——房子可以给予购房者怎样的未来生活。

卖地价则完全是开发商思维——地价涨了，房价也要涨。

产品品质如何？户型设计如何？都不重要了，重要的是地价涨了开发商要涨价。

今年一直有朋友托Mr.Liu去帮着要房源、要折扣。说实话这事搁去年还可以试试，今年完全没戏。

因为现在是卖方市场了。

你觉着去买房是照顾人家生意，但人家觉着是给你赚钱的机会。

事实也证明，购房者的议价权已经很低，开发商不愁卖，爱买不买。

最值得关注的是，在很多开发商设计产品的天平上，地价成本已经压倒了购房者的产品追求。

令人激动的产品配套和户型设计似乎少了些。

对此，Mr.Liu也期待着开发商提供更具竞争力的产品，满足西宁购房者对于“高品质生活”的追求。

最后总结一句，购房要保持“稳中有涨”的预期，少看什么“楼面地价”，应该回归到对产品本身的关注，多买入“白马股”，而不是“妖股”。

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