三亚退房的启示（身陷危局的三亚半山半岛又迎）

 随着复星集团、中弘股份、中信等企业的加入，历经三亚房地产市场数次波动，也曾在十年烂尾和股权易手之间沉浮的半山半岛或将得血复活。

•  中房报记者  李克纯 北京报道

继“金主”复星集团后，经历过资金链断裂、股权转让的三亚久负盛名的旅游地产项目半山半岛又迎来新的收购方。 

新的收购方为中弘股份（000979.SZ）。7月29日晚间，中弘股份对外发布了一则信息，称“拟收购相关资产主要为位于海南三亚市小东海的半山半岛项目”。

据中弘股份董事、副总裁兼董事会秘书金洁向中国房地产报记者介绍，关于收购事宜目前正在做项目的相关评估和方案，具体收购体量、资产量、收购方式等还没有最终确定。

“我们看好半山半岛是因为其项目已基本建成，有助于中弘股份加快旅游版图拓展和旅游地产品牌效应提升。”金洁说。

相较急于在三亚安营扎寨的中弘股份，复星集团的态度更为谨慎。“收购事宜在内部已经过会了，我们最后只拿了住宅部分，没有酒店，因为酒店物业与复星集团的布局不一致，而且价格过高，复星对此比较慎重，这也和背后的资本要求有关。”复星集团一内部人士表示。

半山半岛频频向外分割出售项目的行为被业内解读为资金链断裂之际的求生之举，但在克而瑞旅游地产事业部总经理胡晓莺看来，这并不是决定性因素。

“其实现在所有的旅游开发企业都在思考如何退出的问题。半山半岛的开发周期已经很长，转让一部分既是为项目纳入更多资源，也是退出机制的一种思考。”胡晓莺说。 

中弘出手半山半岛

据中弘股份公告，其早于5月25日就已停牌，停牌原因正是为了半山半岛项目资产重组事宜。且预计最晚于9月17日前披露资产重组信息并复牌。

截至目前，有关各方及相关中介机构正积极进行本次重大资产重组所涉及的尽职调查、审计、评估等各项工作。

受该项重大资产重组事宜影响，中弘股份在7月31日宣布，中止早前宣布的有关非公开发行A股事宜。

自2012年推出“大旅游”战略后，中弘股份的旅游项目开始在全国落地。而要占领旅游市场，三亚是必须要进入的。在三亚，从品质和品牌知名度上，半山半岛无疑是最好的选择。

目前，在三亚所有的旅游地产项目中，半山半岛地理位置优越，其不仅依托鹿回头景区，还靠近大东海市中心，可进入性强。更为重要的是，作为旅游综合体，半山半岛的规划设计比较合理，将一线海景几乎全部让给旅游公共配套设施。

拿下这样一个优质资产，显然有利于中弘股份在三亚树立旅游地产标杆形象。“现在开发商新进入三亚拿地成本会很高，且不会轻意拿到拥有一线海景资源的土地。通过并购方式可以使它们快速进入这一区域。”胡晓莺表示。

在金洁看来，半山半岛是已成型的项目，直接收购有助于加快中弘集团的旅游地产步伐，还可以与海口已有的旅游地产形成品牌联动效应。

2012年5月，中弘与中国中铁联合，以30亿元价格拿下海南如意岛海域使用权。海南如意岛位于海口市以东铺前湾，项目填海面积约622公顷，岸线长约20.36公里，形成陆域面积约612公顷（9180亩）。中弘股份曾表示，随着项目的实施和完成，未来3~5年内将为公司带来丰厚的收益，预计一期项目完成后将带来总销售收入224.63亿元，实现净利达57.02亿元。

不过，正如如意岛开工之前中弘股份通过增发募集资金一样，半山半岛收购计划尽管最终资金额度还未确定，但对于一直受制于“现金流魔咒”的中弘来说，此次大手笔收购资金来源也是待解之题。

早在几年前，中弘宣布布局旅游产品线和全产业链时，即有某劵商指出其指望用3亿元资金撬动600亿元旅游地产项目的“以小博大”的故事是画饼充饥，此后中弘的旅游项目和旗下资产屡屡以增发股票或担保融资的方式募集资金缓解危机。

中弘股份年报披露，截至2014年年底，公司营业收入24.85亿元，同比增长121.99%；归属上市公司股东的净利润2.91亿元，同比增长33.26%；基本每股收益0.15%。经营活动产生的现金流净额为-41亿元，负债总额为58亿元。2014年至2015年，除了山东济宁和云南西双版纳，中弘在北京、吉林长白山、浙江安吉、海南等其地方的旅游地产项目几乎全部启动，资金流进一步吃紧。

据了解，中弘此次资产重组期间停止的非公开发行A股事宜，即是为北京平谷·中弘由山由谷二期项目，山东济南·中弘广场一期、二期项目和北京平谷·新奇世界国际度假区御马坊项目筹措资金。

对此，金洁解释称，中弘已经开工的旅游项目2015年会陆续进入销售阶段，成为中弘业绩重要支撑和现金流来源。

胡晓莺表示，中弘旅游地产布局类似万达，走的是快周转模式，但旅游地产是一个长周期行业，几大项目同时运作资金是最大挑战。

复星的打算

据此前三亚当地知情人士向中国房地产报记者透露，复星购买的地块规划做4栋高层，总建筑面积超过27万平方米，楼板价1.35万元/平方米，出资规模为30亿元。

相较而言，在三亚已有亚特兰蒂斯项目的复星集团对半山半岛的渴求远不及中弘迫切。

在2013年10月份，复星集团宣布3年内将投资逾百亿元在海南三亚打造一座顶级的七星级酒店及海洋公园“亚特兰蒂斯”，复星集团还进一步提出未来将加大旅游商业领域的投资，投资规模将达到千亿元级别。

截至2014年上半年，根据复星国际披露的年中财务报告，复星国际积极推进的“蜂巢社区”五大商业模型中，海南三亚亚特兰蒂斯已经成为其“旅游蜂巢”商业模型的标杆项目。市场分析人士表示，相比亚特兰蒂斯所在的海棠湾，半山半岛位置更有优势，如果复星集团能够顺利获得三亚半山半岛项目，与其正在加紧布局的三亚亚特兰蒂斯项目可形成旅游资源的匹配，丰富旅游蜂巢模型。

半山半岛的命运

实际上，在今年年初复星集团收购半山半岛的消息传出前的一个月，半山半岛刚与重庆信托发起一款总募资规模达20亿元的信托。

时间回到更早的2013年，半山半岛控制人闫琦曾将旗下已经开业的安娜塔纳酒店转让给陕西煤业化工集团下属某基金，成功套现约12亿元。亦有资料显示，2012年及2013年，闫琦曾先后两次以鹿回头村拆迁安置项目贷款和安娜塔纳酒店项目贷款为由，向国家开发银行三亚市分行获取贷款31.7亿元。

频繁的抵押贷款和分割出售，以及今年年初半山半岛的降价销售，均引发了市场对这一资金链断裂的质疑。

经过多轮股权交易变更成为半山半岛实际控制人的闫琦背后隐现的官商关系困顿也被曝光于众，被认为是半山半岛资金遇挫的原因之一。 

而在胡晓莺看来，资金链紧张是近两年海南省所有旅游地产开发商面临的共同问题，尤其半山半岛先行开业的是以洲际度假酒店、帆船港酒店、游艇帆船港等为代表的项目，这些都需要大量资本投入，资金出现问题也很正常。

胡晓莺继续表示，“半山半岛价格下降也是理性回归，随着投资热度下降，价格做适当调整和回归是正常的。”尽管价格下调，但在三亚市场其还是走在前端。

随着复星集团、中弘股份、中信等企业的加入，历经三亚房地产市场数次波动，也曾在十年烂尾和股权易手之间沉浮的半山半岛或将得血复活。

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