首次签订购房合同需要注意什么（购房者在签订购房合同时所需注意的14个签约要点）
最近，有很多客户咨询在购房签约时需要注意什么？为此，我们特地为大家总结了签订购房合同时所需注意的14个签约要点！
今天带来的是上篇（要点1至7）！
要点（一）在签约前，应当先要求房开商出示所售商品房的预售许可证、现售备案证明材料、认购协议、买卖合同及其补充协议文本等，要求其说明房屋的状况，告知网上签约、联机打印和办理商品房买卖合同网上登记备案的程序、要求和注意事项。避免购买到无法办理产权证的问题房屋。
【法律依据】
《城市房地产开发经营管理条例（2020修正）》（国务院令第726号）
《城市商品房预售管理办法（2004修正）》（建设部令第131号）
《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例（2016修正）》
【律师提示】
购房者可进入南宁市住房和城乡建设局商品房销售公示系统中，核实具体房源对应的预售许可证号，与房开商所出示的是否一致，避免上当受骗。
要点（二）
若是房开商委托中介机构代理销售商品房时，应当要求中介机构向购房者出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
【法律依据】
《城市房地产开发经营管理条例（2020修正）》（国务院令第726号）
《商品房销售管理办法》（建设部令[第88号]）
《房地产经纪管理办法（2016修正）》第十五条第三款
在未与房开商就预售许可范围内的具体房号达成购房协议前，购房者不要支付任何费用。
【法律依据】
《南宁市住房保障和房产管理局关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》（南住房规〔2017〕3号）
房开商会要求购房者在签订正式合同前，先签订认购协议（如认购书、预订书等）并交付定金。购房者在签字前应认真查看内容，确认没有问题后再签署。
【法律依据】
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）
《商品房销售管理办法》（建设部令[第88号]）
《城市房地产开发经营管理条例（2020修正）》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）
【律师提示】
第一，购房者在签订认购协议（如认购书、预订书等）前，应检查认购协议中是否存在错把定金写成“押金”或“订金”的情况。
因为押金和订金都不是法律意义上的定金，如果认购书中没有特别说明，由于对方原因导致签约不能，则购房者不能按法律规定要求房开商双倍返还此款。
第二，若房开商与购房者就尚未取得预售许可证的房屋签订认购协议的，此时购房者应要求房开商在认购书中加上类似于“购房者知道房开商尚未取得商品房预售许可证，一旦取得预售许可证，房开商立即通知购房者，双方应当立即签订正式的《商品房买卖合同》”的内容。
第三，若认购协议中约定有“乙方（买受人）在签署本商品房认购书后的×个工作日内支付甲方（房开商）订金×元，在签署《商品房买卖合同》后，上述款项充抵购房款”这样类似的内容的，则该认购书中的订金性质为预付款，不适用定金罚则（即房开商拒绝订立购房合同的，无需双倍返还定金）。
第四，若认购协议中约定“乙方（买受人）须于签署本商品房认购书后×日内与甲方（房开商）签署《商品房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋”这样类似的内容的，则该认购书中约定的是立约定金，适用定金罚则（即购房者拒绝订立购房合同的，无权要求返还定金；收受定金的房开商拒绝订立购房合同的，应当双倍返还定金）。
第五，需留意认购协议中要求支付定金的数额或比例，根据我国《担保法》的规定，定金的比例不能超出合同总金额的20%。若所要求支付的比例超出法律规定的比例的，需要及时予以指出。
要点（五）购房者在签订购房合同前应先了解房屋是否存在外收或捆绑车位等违规情况。若存在，可向有关部门及时进行举报。但房开商仍坚持外收或捆绑车位的，则购房者需在购买前充分权衡利弊。
【法律依据】
《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（南房〔2017〕409号）
《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）第二条第一款第（七）项
【律师提示】
从我们处理关于外收的经验以及全国各地的判例结果来看，虽然外收行为是明显违反各地政策的，但是并不一定会导致合同的无效。
换言之，不少法院在审查此类外收案件中，会考虑到购房者在明知有外收的情况下还坚持购买房屋并支付房款，其事实上已经接受了房屋存在“价外款”的情况，并且自愿履行完毕了合同，事后再做出的反悔并不能推翻原合同。
这些法院还认为，这类外收情形虽然不符合当地房地产管理的政策，也违背了部分行政规范性文件（例如上述住建部出台的文件），但并不属于导致合同无效的情形，所以最终会判定合同有效。
基于此，购房者应当清醒认识到，其关于存在外收情形的合同是无效的这一主张，有可能会被法院驳回。
因此，在房开商仍坚持外收或捆绑车位的，购房者需在购买前充分权衡利弊。一旦做出购买决定，就要做好承担合同后续无法解除的风险。
要点（六）所要签订的购房合同版本一定要检查是否已使用建设部和国家工商行政管理总局联合制定的示范合同文本，在具体签订时还需要核实是否是从网上签约系统下载打印的纸质合同文本。
【法律依据】
《住房和城乡建设部、工商总局关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知（2014修订）》
《自治区住房城乡建设厅、工商局、转发住房城乡建设部、工商总局关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》(桂建房[2014]17号)
《关于加强商品房买卖合同网上备案有关问题的通知》
购房者在与房开商签订合同后，需留意其是否在签订购房合同后30日内申请办理商品房买卖合同备案手续，防范一房数卖。
【法律依据】
《城市商品房预售管理办法（2004修正）》
《关于加强商品房买卖合同网上备案有关问题的通知》
【律师提示】
购房者可进入南宁市住房和城乡建设局商品房销售公示系统中找到具体的楼盘，点击具体楼盘查询具体房号的商品房买卖合同备案情况（呈粉色状态的即为已完成备案）。
（未完待续）
来源：广西律师协会
作者：广西东方意远律师事务所 王俊珑 谢国才
编辑：桂法瑄
,免责声明：本文仅代表文章作者的个人观点，与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并自行核实相关内容。文章投诉邮箱：anhduc.ph@yahoo.com
