商品房交房的时候要注意哪些（商品房集中交房的一些分享）

我国商品房销售按产品状态分为两种销售模式，即商品房的预售和现售。“现售”顾名思义，客户即买，房款全部到账，房屋即交付；“预售”则是房屋修建到符合当地拿预售证的标准，开发商取得预售证后进行期房销售，并在项目取得《竣工验收备案证》后，向预售客户交付新建商品房。

开发商多数是销售期房为主，既然是期房销售，自然合同里是要和购房客户约定一个房屋的交付日期，而这交付日期通常是统一的，因此有了商品房集中交付这项工作。

对于很多专业化、标准化程度很高的房企，房屋的交付工作由专门的后台部门或者直接委派给集团下属的物业公司负责组织组织。

普通开发商通常由项目销售部进行组织实施。

前者的好处在于销售部门不用插手太多，在交付前也能集中精力卖房子，如果在此阶段项目房子基本售罄，则可调配置业顾问去新项目或者裁撤，以最大限度运用人力资源。

后者的好处是相对省钱，我参与的交付活动就属于后者。

我最初接手交付工作的时候，我天真以为销售部就交付前联系联系客户、交付时做做活动布置、交付完就完事儿了，事实证明那会儿是因无知而天真。

项目修封顶，景观基本呈现完，水电气都入户了，开始准备各项验收和交房事宜，期间是有不确性的，交房就开始准备交房工作推进计划表，一般2~3个月的周期，前一半的项目是验收类的，工程部负责按期完成，后七八项才是销售部和物业的工作，跨部门沟通，和其他部门关系好，部门负责人不摆烂，都还好，就是跨公司沟通很头疼，比如总包、物业因为这样那样原因配合不积极。

集中交付的目的是让客户成功收房，成功收房的必要因素就是房屋质量基本没有大问题。基于此，在集中交付前要有次预验房，集中交付期间客户提出的合理问题要快速解决。

预验房一般是在集中交付前2~3个月进行，发现问题即进行初轮的整改，以减少在交付时由客户发现问题的频率。

集中交付期间客户提出合理问题的快速解决这个，最好是有快修队，然而事实是多数项目总包不给配置售后快修队。

房屋交付的准备和执行是多方沟通的事，而开发商和施工总包、物业单位和购房者是分别签订的合同，因此需要使这不同合同条款之间存在“链接”。比如与总包签订的施工合同里有关售后的内容，要有集中交房期限定整改时间的约定，且这个整改时间，不能高于开发商与购房者之间合同约定的整改时间，并且期间产生的物业费，由施工单位承担。与物业单位签订的合同里，要有对项目移交管理的约定，有维保监督的约定。

集中交付期间流程大致分五个步骤：

签到→验房→补差交费→物业交费→钥匙交接

“补差交费”这一步是指补/退面积差，其中“验房”这一步骤，很多开发商会放在“物业交费”之后。您且细品。

1. 验房要细致：最好一次性将问题发现完提交完；
2. 质量没大问题，先接房：空鼓之类的，建议先接房，维保维修的原则到哪儿都一样，先接房的先修理；
3. 不要带小孩：请不要带小孩，以避免发生意外情况的概率。
4. 个人留存好接房凭证：集中交房时，一些交接资料会出现管理混乱的情况，客户个人最好留存有接房凭证。