长安九里房子质量怎么样（新房汇聚的石景山）

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一、实地踩盘

“长安九里，距离长安只有九里？”

——橘猫看房记

周二啦！天气大好，“人间三月芳菲始，不负春光不负卿”。今天跟着橘猫看看石景山的华润长安九里，还是华润的高端系列！

1.区位感受

早上10点橘猫从北三环联想桥出发，驾车沿北三环主路向西行驶至西三环航天桥，然后驶入阜成路，一路向西，进入阜石路，出主路后走石景山路大约10分钟到达项目，全程约30分钟。

听着司机播放的FM1-188，谈古论今；车窗外的风景不停变换，全程因不堵车，所以感觉特别快。橘猫心想：在市区上班的“打工人”也可以考虑考虑这个楼盘呀。

（百度导航路线）

（阜石路路况）

走在石景山古城南街附近，几步便是一个售楼处，紧邻长安九里的在售新房项目有：长安和玺、中海·天钻，还有之前卖完的长安云尚、长安云锦，这边的楼盘都是要“碰瓷”长安街吧。

（项目周边规划示意图）

（项目周边规划示意图）

在长安九里售楼处的大门口，橘猫也看到了长安和玺的宣传海报，几个项目位置紧邻，均价都是7万以上，产品定位也都偏向刚改或改善。新盘扎堆，要么都是“人间富贵花”，要么就是“破产姐妹”。

项目所在石景山古城板块虽然在西五环外，但周边大多是首钢单位公房，随着首钢园翻建与冬奥会基础设施建设，这边的生活配套应该不会太差。

2.周边现状

长安九里紧邻着地铁口，周边多是一些八、九十年代的二手房，打开幸福里APP，周边二手房在售均价在5万/㎡左右。

在这里，没有国贸的时髦精OL，也没有西二旗的格子衫码农，有的是衣着朴素的大爷大妈，拎着白菜、馒头，在小区门口聊天。

（古城地铁站附近实景 ）

2.1交通：

下车后，橘猫就远远地看见了地铁1号线古城站，目测大概400米。

地铁1号线在旁，加上在建的有地铁11号线，规划的地铁18号线。有了这些公共交通，生活在这里的人们去市区还是方便不少。项目北侧的石景山路，周边的城市主干道阜石路、莲石路，经停多条公交线路，总体来说交通没毛病。

（项目周边公交站）

2.2教育

除了项目的教育用地，在周边溜达时，橘猫还看到石景山区幼儿园和古城第二小学分校，就在古城地铁站D口附近，距离项目步行也就500米，看起来挺方便的。

（项目周边小学）

（幼儿园实景图）

走了一圈，橘猫数了数3公里范围内的学校，从幼儿园到中学都有。询问住在这里的老奶奶得知，古城中学、古城小学、京源学校初中部比较好。

学校数量足够丰富，教育质量虽和西城、海淀没法比，但至少孩子有上学的地方。

2.3商业

项目周边商业氛围并不浓厚，沿街生活超市、水果菜摊、药店、理发店等基本的生活配套还是有的。

（周边商业实景）

中午，大橘想吃点好的，小伙伴开车到2公里外的喜隆多新国际购物中心，道路畅通无阻，很快就到商场。

到了商场，我和我的小伙伴都惊呆了，居然没有地下停车场，而地上停车场全满。找了好久都没找到车位，那只能停在路边，然后在走5分钟才进入商场，对石景山好感拉到最低。

商场产品种类丰富，除了普通的连锁品牌，喜茶、优衣库、中信书店等网红品牌都有分布。但喜隆多有一个很大的bug，就是卫生间难找，从东走到西，弯弯绕绕，费力不讨好。

（喜隆多新国际购物中心）

2.4生态

在打车到项目的路上，橘猫就看见了石景山游乐园摩天轮和巨大的飞机模型，生活在这里的小朋友也太幸福了吧。

除了石景山游乐园，项目周边还有古城公园、石景山雕塑公园，老人可以散步遛弯，年轻人可以运动跑步，三口之家可以遛娃休闲，生活是如此多娇。

（石景山古城公园大门处）

3.售楼处体验

（项目建设现状）

穿过开发商设计的道路，两侧便是长安九里广告牌，沿着道路往南走，映入眼帘的是正在紧锣密鼓施工的工地，能看得出部分楼栋已经封顶。

继续前行，看见华润常用的假枫树与绿色的植被防寒布形成撞色，白色的“长安九里”四个大字格外醒目。

（项目大门处）

（项目大门处）

随即，橘猫步行到了项目入口，圆形的小喷泉、婀娜的青松、白色的悬板、峻峭的山石和现代的铁艺栏杆，构造出东方回游式园林。

“隐于林间，山门意境”，酒店式的入口，让橘猫感受到项目到项目的高端大气。悬板上的留白与灵韵的松石，让项目充满的中国绘画艺术。

进入售楼处，扫完健康宝、做完登记，内场销售人员热情地接待了橘猫。

售楼处设计细节还不错，销售带着橘猫走下旋转式楼梯，项目的沙盘与区位图就全部展现。

（小区案场图）

可能是工作日的关系，现场只有橘猫一人。销售对区域和沙盘仔细讲解后，说到目前仅剩138㎡的四居室分布南区的1、2号楼。对于想要购买此楼盘的客户来说，选择不多了。

销售讲解最多的是华润大国企的背景 ，以及“九里”系是个怎么样的高端产品，在沙盘上看见的则是树木围栏，却对开放式社区只字不提。

4.样板间感受

销售带橘猫参观了138㎡户型样板间，总体看来相当紧凑。

两梯两户，电梯入户设计，销售说门口可以摆放鞋架或者做个小衣橱，空间利用到极致。

（小区房屋入户门 ）

接下来就是入户门，子母门设计，销售却说品牌没确定，但尺寸已经设计好了，如果搬大型家具还是非常方便的。

走向朝南的客厅，橘猫坐在沙发上，看着电视墙，感觉面宽并不大，仔细数了数地下的瓷砖，面宽在3.8米左右（长安和玺148㎡面宽4.2米）。

（小区房屋内小书房）

橘猫走向朝北的餐厅，因为北侧还有小书房，餐厅的采光一般。旁边的阿姨一直在仔细询问餐厅能坐下几个人，销售说四个人是可以的， 六个人稍微紧凑。

餐厅的北边是小书房，配备了书桌和单人沙发，感觉坐在沙发上就能碰到对面的墙。

厨房内部设计相对合理，包括油烟机、灶具、蒸烤一体机、洗碗机、单门冰箱等厨电，单门冰箱略显尴尬，若单独再购买冰箱也就只能放在餐厅内，但餐厅容纳能力就相对减弱。

（房屋内衣帽间）

主卧室外面还单独设计有衣帽间，但收纳能力一般，类似三开门衣柜外加一个杂物架。销售还特别介绍中间楼层主卧附赠的2㎡飘窗，在橘猫看来也没什么用。

5.用材用料

门口的展示牌就标明了装修配置标准和赠送的家电，在样板间内看到的厨电、洁具、五金等品牌，销售说以最终交付为准。

橘猫询问销售精装交付费用，销售轻描淡写地说接近万元每平，若138万装修成这样，不知道其中的水分有多大。

（样板间门口展示的精装配置标准图）

5.幸福说

最后，橘猫顺口问了一下销售楼盘是否有折扣，销售说案场肯定没有，但部分客户找到“关系”最多会有两个点的优惠。

整体来说，目前房源均价在7万左右，而周边楼盘均价在7.5万左右，项目在未来交易上有一定的优势。在产品力上，华润在北京开发的楼盘这几年口碑江河日下，项目还和华润未来城市一样都是开放式社区，未来品质如何，让时间来证明吧。

二、基础信息1.参考价格

均价：70000元/㎡

价格描述：在售小高层均价约70000元/㎡，总价在600万元-1100万元之间

2.区位板块2.1.拿地背景

（图源北京市规划和自然资源委员会）

2019年6月，华润联合电建以总价73.4亿元亿元摘得石景山区古城南街东侧1612-761、764等地块，宗地总面积为64377平方米，折合可售楼面价约55000元/㎡，在建项目即为长安九里。

（1）2019年6月27日，石景山区古城南街东侧1612-761、764等二类居住用地进行拍卖。经过22轮竞价，华润 电建联合体（中国电建地产）最终以73.4亿元摘得该地块。

（2）挂牌文件显示，1612-761、764地块R2二类居住用地用地面积64377平方米，建筑面积214138平方米，溢价率11.63%；地上建筑规划容积率2.8，控制高度80米，建筑密度30%，绿地率30%，自西向东规划了12栋14-25层的现代、简约的大都会风格。

（3）2020年3月4日，长安九里正式对外公布案名，该项目由华润置地和电建地产联袂打造，定位区域“高端改善社区”。

2.2产业规划

（图源 长安九里项目公号）

长安九里位于石景山区古城区域、古城南街东侧，地处北京西部转型发展的核心区域内。在冬奥、新首钢、西山永定河文化带等城市焕新及定位的作用下，石景山已经成为生态、宜居、低密的高端生活群落。

《北京城市总体规划》确定未来发展重点落在东部副中心与西部石景山区，长安九里占据长安街西延的新首钢板块，是首都向西发展的黄金节点。首钢园区正按照北京城市总体规划和市委市政府提出的新首钢地区“打造新时代首都城市复兴新地标”的总体要求，以“三年行动计划”为工作主线，全力服务保障冬奥会筹办，持续推动园区开发建设和运营管理取得新进展。

项目处于石景山区都市功能区内，西承新首钢西南商务区高端产业集群，东临总部经济区成熟商业氛围，在商务、商业的双重驱动之下，未来将承接区域杰出人居建设需求，补齐区域内产业结构的完整。

得益于区域整体规划开发建设，古城南街板块从市政管线到路网绿化全部为新建。参考未来区域产业和居住人口规模设计的产业、商业、教育、养老配套将构建区域的职住平衡。

2.3周边配套

• 交通方面

自驾：项目位于长安街西侧，从项目驾车500米即可驶入石景山路；沿石景山路东行1.5公里进入西五环；沿石景山路西延线东行，可至复兴路、西长安街、东长安街、京通快速路。

（图：石景山道路情况）

公交：距离项目距离石景山古城公交站步行距离370米，途经公交路线有318路、327路、337路、399路外环、597路、941路、958路、快速直达专线207路、快速直达专线213路等近20条路线，每年10月还有地铁北宫门站至香山的节假日专线在此站停靠。

小区距离古城大街南口公交站步行距离890米，途经公交路线有318路，可以前往中科院植物园、香山、北京植物园等地；小区距离八角公交站300米，途经公交线路有327路、337路、597路、941路、959路等十余条公交路线。

（图：项目附近现有公交站点）

（图：项目附近现有公交站点）

• 地铁：距离项目450米处是地铁1号线古城站C口，地铁11号线西段（冬奥支线）以及地铁18号线（北京地铁R1线）尚在规划建设中。
• 教育配套

项目周边1公里范围内有北京市石景山区幼儿园、石景山区八角幼儿园（私立）、石景山区第二幼儿园、首钢幼教八角幼儿园、首钢大地古城幼儿园、古城民族幼儿园。

（图：古城第二小学分校 ）

项目周边1公里范围内还有古城第六小学、古城第二小学分校、北京市古城中学、古城第二小学、石景山区古城小学、北京教育科学研究院附属石景山实验学校（南校区）。

项目南侧1613-760地块A33基础教育用地，占地1.03万平方米，建成后将无偿移交石景山区教委。

• 医疗配套

小区西南侧1公里处是古城街道古城社区卫生服务中心；周边2公里范围内有石景山医院、石景山中医院、北京首钢特钢泰康医院、北京市石景山区杨庄医院；最近的三甲医院是1.6公里处的首都医科大学附属北京朝阳医院(西院)。

• 商业配套

项目周边3公里范围内有喜隆多国际购物中心、万达广场、泰禾新天地，沃尔玛山姆会员商店距离项目2.1公里；此外，3公里范围内还有京西大悦城和金安环宇荟购物中心，两个项目都处在建设装修阶段，尚未对外营业。

（图：喜隆多购物广场）

• 生态休闲

距离该项目步行距离590米处有石景山古城公园，960米处是石景山雕塑公园；项目周边3公里范围内还有首钢园、永定河休闲森林公园、新安城市记忆公园、松林公园、鲁谷奥运文化公园等；

在楼盘周边步行1.5公里处坐落着4A级景区北京石景山游乐园；距离项目步行820米处是石景山体育馆，内部有羽毛球馆、射箭馆、足球场、篮球场和塑胶跑道。

3.产品力3.1楼盘概况

长安九里位于石景山区长安街西延线400米，楼盘整体定位为区域“高端改善社区”；项目总占地面积64377平方米，总建筑面积110942平方米，容积率2.8，楼栋总数为12栋，总层高在14-25层之间，楼间距在80-100米之内，项目共规划931户；地下有两层空间，主要用于地下车库、配套公共服务设施、设备用房和人防工程。

绿化方面，楼盘整体绿地率为30%，项目园林景观体系将采用上层阔叶乔木、中层灌木、下层地被的三种景观植被方案，预留足够的林下空间阴凉处，实现社区小空间微气候调节，这即是业主可以享受到的“植物疗愈系统”。

（长安九里园林规划效果图）

同时，在社区会客厅、社区阳台、老人活动区等地带，将通过座椅加长、错落排布，减少紧密聚集接触的潜在隐患；在儿童活动区，消毒洗手柜将结合器械设计，避免孩子玩耍时接触到细菌危害。以幸福归家、健康步道、六重安防、智能归家、邻里会客等多重空间规制，打造全龄段的安居幸福社区。

车位方面，楼盘采取人车分流的设计，车位均在地下，共有两层布局；小区车位合计1210个，车位配比1:1.3，车位产权为50年，业主入住之后会有物业统一通知购买车位；车库出入口在西区东侧、东区东侧。

项目南侧为商业金融地块和教育地块，1612-768地块B4综合性商业金融服务业用地，容积率5，限高100米；1612-760地块A33基础教育用地，教育用地容积率0.8，限高12米。

3.2房屋

• 建筑结构

楼体建筑风格为现代、简约的大都会风格，结构形式为装配整体式剪力墙结构，其中，761-4#住宅楼、761-6#为预制外墙板 叠合楼板；761-5#为外墙现浇 叠合楼板。外立面采用石材、不锈钢、玻璃等元素，辅以黄铜色、米色暖灰的建筑色调。

• 户型布局

该楼楼盘在售户型面积涵盖86㎡纯南两居、120㎡南北三居、125㎡南北四居、138㎡南北四居、150㎡南北四居 5种户型，梯户为一梯两户、两梯两户、两梯四户设计，得房率78%。

（图：长安九里138㎡户型图）

（图：长安九里138㎡样板间）

园区12栋楼分为西区和东区两个区，楼栋规划和产品不同。138平米的“3 1”主力户型，南向三面宽总和达到10.4米，布局均好，每间卧室都能摆下双人床和衣柜，全明户型 客厅落地窗 主卧八角飘窗 全屋通体门，层高3.1米，玄关的转角设计为隐藏式家政区，厨房采用U型设计，空间利用最大化，可容纳多人同时操作洗切炒，室内匹配了书房、衣帽间、独立餐厅等多重功能设计，格局方正、南北通透、户型规整，能满足三口两代到六口三代家庭的不同居住需求。

• 交付标准

项目全部为精装交付，精装标准为华润内部A标。窗户玻璃为三玻两中空玻璃，窗体则采用铝包木。

内部装修装饰及相关设备标准详情：

3.3物业

小区物业为华润物业，费用为5.88元/㎡/月；项目物业标准将参照华润里系物业标准，配金钥匙管家，其中社区门禁采取人脸识别、密码开锁、app开门等多种认证方式，实现全程“无卡回家”社区 ；小区乘梯采用智能手势呼梯、AI人脸识别IC卡、二维码蓝牙乘梯；入户门为约2.3m高端定制对开子母入户门，安装四合一智能密码锁。

4.开发商4.1名称

该项目开发企业为北京珑润置业有限公司 ，实则由华润置地、电建地产共同开发，珑润置业则主要负责该项目的工程建设。

4.2产品系

长安九里源属华润置地高端产品系“九里系”，而 “九里系” 在华润的产品体系中九里系是地位、品味的代名词。作为华润置地首席产品系，“九里”系于城市或区域地段，最大限度地实现土地价值。“九里”系贯彻华润置地的高品质追求和精英阶层的考究心理，外滩九里、佘山九里、昆玉九里都定位为被时代所铭记的官邸典范，从整体规划、建筑外立面、材质甄选、室内非毛坯到园林营造都旨在物业产品中引领潮流。

从产品系来看，长安九里采用华润九里系高端产品线的品质。承袭“九里系”高端血统，长安九里在产品规划之初就定调为高端居所，打造最适宜人居的品质宅邸。

4.3经营状况

根据华润置地最新公布2020年度业绩报告，报告期内，实现收入1795.9亿元，同比增21.2%。期内实现毛利554.15亿元，同比减少1.29%。期内毛利率30.0%。物业开发毛利率29.1%。归属股东净利润298.09亿元，同比增3.57%。

截至报告期末，已销售尚未结算的签约额为人民币2728亿元，有待陆续结算。其中，已锁定于2021年内结算的开发物业营业额已达人民币1576亿元。

年内，本集团新获取项目69个，新增权益土地储备1148万平方米，聚焦在粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市。

目前，本集团累计进入全球82个城市，总土地储备面积6809万平方米，权益土地储备面积4801万平方米，土地储备布局与结构优质，可保障未来3–5年发展。

5.动态5.1证件资质

具体展示内容包括：营业执照及资质证书、五证公示（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）、北京商品房预售方案、项目建设方案、资金监管协议及账号、一房一价房源表、房屋分层平面示意图、物业服务费用评估报告等。

（图：长安九里项目预售证和预售方案 ）

5.2销售动态

该楼盘2020年6月7日开盘，处于顺销阶段，其中86㎡南向两居售罄，150㎡南北四居售罄，目前可售房源约70套左右，多为138㎡南北四居，125㎡南北四居还有少量低层房源。

5.4建设动态

项目尚在施工建设中，目前整个工程已经进入封顶阶段，开发商销售表示预计2022年10月交房。

（图：长安九里项目施工现场）

5.5售楼咨询

项目接待中心位于北京市石景山长安街西延线南400米长安九里营销中心，意向购房人群可以打开“幸福里APP”了解详情

三、价值分析1.楼盘品质1.1开发商

长安和玺项目由华润置地 电建地产联合开发，项目所在的石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-761、1612-764等地块R2二类居住用地由北京润置商业运营管理有限公司、北京海赋丰业房地产开发有限公司和上海兴泷置业有限公司联合体竞得。

项目操盘方是华润置地，2020年中国房地产企业销售top10，中国房地产品牌10强。在北京曾打造了首开华润城、华润萬橡府等一系列畅销盘。目前北京市面上的华润二手房以优质的物业服务 高建筑品质而闻名，在区域内具有一定的保值性能，以位于清河的华润萬橡府为例，均价比周边二手房高出2万元/㎡以上。

1.2产品系

长安九里属华润置地高端产品系“九里系”，该系列在华润的产品体系中“九里系”是地位、品味的代名词。2009年，上海外滩九里初次亮相黄浦江边，成为上海标志性豪宅之一，也由此开启了华润置地TOP级产品线“九里系”的先河。目前，外滩九里二手房指导价13.37万/㎡（价格更新时间为2021年3月28日），周边项目二手房指导均价在10.76万元-12.54万元/㎡。

除此之外，华润置地“九里系”还有北京公元九里、苏州昆玉九里、海南石梅湾九里、杭州之江九里、重庆公园九里、沈阳奉天九里、深圳光明公园九里等一些列产品。作为华润置地首席产品系，“九里系”选址多在城市或区域优势地段，最大限度地实现土地价值。

1.3物业标准

项目物业为华润自持物业，物业费为5.88元/㎡·月，以“科技 服务”为业主服务华润物业对项目进行全方位管理，为业主提供金钥匙管家式服务。华润物业是具有国家一级资质的知名物业公司，在北京曾服务过多个知名项目，例如华润公元九里、橡树湾、凤凰城、红山世家等。长安九里以“健康”为产品价值体系的核心，拟推出“九境”健康住宅系统，更强调人性化设计在人居中的合理运用，以营造舒适、温暖、便捷的康居体验，居住在长安九里，将享受到华润的“金钥匙”管家服务。

1.4产品设计

• 外立面用料

外立面采用石材、不锈钢、玻璃和仿石涂料等元素，辅以黄铜色、米色暖灰的建筑色调。高档浅米黄石材作为主材优势明显，质地坚硬、不易破损、不易污染且自洁性强，几种材质组合在一起形成的现代感大都会风格设计，在北京市场比较少见。

• 楼间距

项目采用错落排布，点阵式布局，一共有12栋楼，小区分为东西两院，每个院内有6栋楼，从沙盘图和现场销售介绍分析得知，小区楼间距在楼间距在80-100米之间，层高3-3.1米（6号楼3米层高，其他都是3.1米层高）。

1.5精装修

长安九里采用精装交付，升级配备了户式中央空调、新风系统、RGF空气消毒净化系统，保证居家生活的舒适及安全性，但没有明确的精装费用和标准，对于精装修交付这一点目前还存在两点疑虑：

第一，根据项目样板间公告显示，室内装修品牌存在变数，“xx、xx、xx或同档次品牌”这样模棱两可的话肯定会让购房人心存疑虑。

第二，根据样板间信息，项目的装修标准为卧室采用实木复合地板，其余厅室采用瓷砖，墙面是壁布，厨房用具及洁具等具体品牌如下：智能坐便（杜拉维特、唯宝、高仪或同档次品牌）、水龙头及卫浴五金（汉斯格雅、高仪、当代或同档次品牌）等。购房人可以根据样板间给出的品牌及装修标准了解精装修价值。

2.楼盘对比2.1竞品对比

项目周边在售新房较多，但多为偏向刚需、改善楼盘，分别是中海天钻、长安和玺。

2.2二手房对比

项目周边多为老旧社区，可参考周边地铁一站地内的二手商品房项目。

（二手房价格更新时间为2021年3月29日）

2.3产品系对比

2.4分析结论

通过新房竞品对比和周边二手房对比，可以看出长安九里在价格上低于同地段的长安和玺和中海天钻，且长安九里在房源数量、户型设计等因素上存在差异，对于购房者而言，能够依照预算一步到位购入心仪的户型；通过产品系对比，可以看出长安九里是华润置地“九里系”在北京的第二个项目，遵循了华润置地“九里系”高端定位、高舒适度的筑居理念，辅以华润对物业打造上的高品质追求，长安九里的建筑品质和服务品质可以有所保障。因此，如果有意向在石景山购入新房，并且偏爱大都市建筑风格、住宅智能科技系统的购房人群，可能是个不错的选择。

3.发展潜力3.1区位价值

项目位于石景山区古城地铁站南侧200米，所属板块为西五环石景山古城板块，板块是石景山区发展较晚区域，居住人群以石景山本地人、长安街沿线工作生活的北京人为主，是一个主要以居住为属性的板块。

板块内商业、医疗、教育、生态休闲、产业等配套较为平庸，主要交通依赖西长安街、地铁1号线，目前无大型商业、无三甲医院、无高新技术产业，只有一个小型公园，板块内人群对中高端配套的需求依赖周边苹果园、鲁谷板块。

板块西侧2.1公里为京西标志性工业建筑群首钢石景山工业文化景区，是石景山重要产业之一，内含商务办公楼、奥运场馆等，2022年冬奥会奥组委也在此，未来园区将重点发展高端数字智能、创新金融与高端服务业、高端文化创意、高端体育等产业。目前园区内还处于招商阶段，如符合预期，未来将会对周边人群定位、商业消费、职住平衡等起到带动作用。

板块优势在于紧邻长安街，无论是自驾还是公交地铁，去长安街沿线较为方便，享受长安街核心区外溢利好。板块劣势在于区域内发展较晚，中高端生活配套欠缺。随着2019年起不限价地块的入市，古城板块目前是西长安街沿线唯一一个统一建设的纯商品房住宅区域，未来入住刚需、改善人群，为区域带来新生活力。

3.2配套价值

整个板块配套一般，板块内仅有一条城市主干道长安街，一条地铁线路地铁一号线，商业、医疗、教育、生态休闲配套只能满足基本生活所需，中高端配套较为欠缺，需要依托相邻苹果园、鲁谷板块。

• 交通层面

一条城市主干道——长安街。

项目北侧200米为长安街，长安街是横贯北京东西的城市主干路，西至门头沟东至通州，可达西单、天安门、金融街、王府井、国贸等城市金融、旅游核心区，是一条兼顾城市通勤和旅游观光的著名线路。时速70千米/小时，双向四车机动车道-七机动车道，早晚高峰时段堵车情况严重，日常重大节日及集会会有交通管制情况，不太适合通勤。

一条地铁线路——地铁1号线。

轨道交通方面，项目距地铁1号线古城站150米，地铁1号线西起苹果园，东至四惠东，是一条东西贯穿的地铁线路，可至长安街沿线等地，也可换乘S1线、10号线、9号线、2号线、4号线、5号线、14号线，到达北京各个区域。北京地铁官网显示，1号线拥挤度为最高级别，上班通勤体验不佳。

（北京地铁官网线路拥挤度图）

一条在建地铁线路——11号线西段（东奥支线）。

板块内在建地铁11号线西段（冬奥支线），线路北起金顶街站，南至首钢站，可与S1线、6号线实现换乘，预计2012年底通车。11号线全线其他路段开通时间未定。

（地铁11号线完整示意图线路图）

交通方面，板块内城市快速路较为欠缺，长安街不适合通勤，自驾通勤依赖从长安街上五环路（2公里）、四环路（7公里），或者去4公里外的阜石路、5公里外的莲石路，以上路段高峰时段堵车情况较为严重，自驾人群感受不佳。地铁及公交方面也面临同样问题，随着板块内新房陆续交房，未来同样存在高峰时段地铁人流量大、地上交通拥堵的情况。

• 生活层面

板块身处西长安街沿线核心位置，但中高端商业配套欠缺，未来大型商业配套方面，仍然处于欠缺状态，居民想逛大型商场还需依赖周边苹果园、鲁谷板块。

现阶段项目板块内商业配套属社区型商业，包含小型商业街、超市等，仅能满足日常所需。板块内人群想逛大商场、日常看电影、宴请宾客等，需要去苹果园板块的喜隆多新国际购物中心，距项目4.9公里。

苹果园板块内在建京西大悦城，这是继西单大悦城、朝阳大悦城后，北京第三座大悦城。坐落于北京在建最大交通枢纽——苹果园综合交通枢纽东侧，阜石路北侧，紧邻地铁6号线、1号线，以及S1号线，该项目总建筑面积约22万平方米，包含购物中心、写字楼和大型停车场。计划2021年年底开业，有望成为京西商业新地标，主要吸引石景山、门头沟、海淀的消费客群，距项目约3.7公里。

除以上商业区外，还可以去鲁谷板块，距项目3.4公里。鲁谷板块内交通、医疗、环境等配套齐全且优质。京西地标性商业万达广场坐落于此，还有台湾街、华联商厦、家乐福、物美等丰富商业配套。

板块内古城南街东侧规划商业用地，未来将建设地区级商业中心，方便区域居民日常购物。

• 教育层面

据开发商销售介绍，项目周边规划一块教育用地，未来将建立一所中学，包含初中部高中部，具体哪个学校未定。周边811地块为教育用地，未来将建成12班制的幼儿园，目前均处于待建状态，建设时间未定。

• 医疗层面

板块内无大型医院，周边医院为石景山区医院（二甲）距项目1.9公里，首都医科大学附属北京朝阳医院京西院区（三甲）距项目2.3公里，中国人民解放军总医院（三甲）距项目7.3公里。板块内822地块规划1处社区卫生服务中心、1处机构养老设施，目前处于待建状态。未来在大型医疗配套方面仍然处于较为欠缺状态，板块内居住人群就医较为不便。

3.3交易潜力

• 区域房价

板块内二手房均价为5万/㎡，二手商品房住宅分布楼龄跨度大且较为复杂，主要以老旧二手住宅为主。1970-1990年代首钢建设的老旧二手公房，均价在4.0万/㎡-4.7万/㎡，此类住宅约占板块内二手房总量的七成，2000-2010年建设的商品房住宅，均价4.9万/平，此类住宅约占板块一成，还有两成为中海2017年建设的商品房住宅，均价约6.7万/㎡。

1970-1990年代首钢建设的老旧二手公房存量较大，但楼龄长、品质一般，与项目相比不具备参考价值。2000-2010年建设的商品房住宅只有一个项目曦景长安，小区两栋楼433户，体量较小，有少量114㎡大两居与项目产品近似，总价约600万/套。但小区开发商、建成年代、产品力与项目相比差异化较大，对比参考性不强。

板块内可参考对比的二手房小区为2017年建中海金玺公馆，均价6.7万/㎡，主力户型为60㎡-112㎡两居-三居，与长安九里相似户型为88㎡两居、112㎡三居。88㎡两居总价约610万/套，112㎡三居总价约850万/套，还有部分60㎡两居小户型，总价480万/套。

同样可对比小区为2014年建中海金石公馆，均价6.4万/㎡，主力户型为134㎡三居，总价在900万/套-950万/套。以上两个小区为深耕石景山十余年的中海开发建设，从小区规划、园林设计、物业服务、户型产品等方面与项目存在竞争力。

• 周边小区租金

小区周边多以80年代-90年代老旧二手公房小区为主，50㎡-94㎡一居-三居，以小户型为主，80㎡以内小户型以整租为主，月租为4000元/月-5800元/月，80㎡以上大户型房源以合租为主，单个居室月租为2000元/月-2600元/月。

板块内中海金玺公馆为次新小区，中海开发，与长安九里有一定可比性。目前中海金玺公馆112㎡三居租金为11100元/月，72㎡两居月租金为5900元/月，88㎡两居月租金为7200元/月，以上三个房源目前各有一套。

整个板块大户型出租房源较为欠缺，主要原因有三点：一是板块内大户型产品较少；二是板块内居住大户型人群以自住为主；三是板块内热点租房户型为小户型，主要为一号线周边通勤人群，大户型租房市场需求较弱。

由于板块相同，配套相同，产品相似，未来在租金方面，长安九里项目相较于同板块的中海金玺公馆，

未来在租金上预计不会有太突出的表现。

3.4土地出让

2019年起，板块内共计四宗土地出让，分别由华润 电建、中海 首钢联合体、融创、中海竞得，两年中，纯商品房地块集中入市，新房供应量增加。

2019年6月27日，华润 电建以73.4亿元拿下1612-761、764等地块。溢价率11.3%，楼面价5.5万/㎡，该地块就是目前新房在售项目长安九里。

2019年11月20日，中海 首钢联合体以51亿元竞得的1612-805、812、823等地块，溢价率0%，楼面价约为41943元/㎡。该地块就是目前新房在售项目中海首钢天玺。

2020年1月3日，古城南街1612-757地块，被融创 建发成功拿下。总成交额34亿元，溢价率25.93%，楼面价为52109元/㎡。该地块就是目前新房在售项目长安和玺。

2020年1月3日，古城南街1612-759地块，被中海成功拿下。总成交额36.5亿元，溢价率为17.74%，楼面价48650元/㎡，该地块就是目前在售新房项目中海天钻。

以上地块开发进度较快，目前已全部规划为纯商品房进入市场，均价6.9万/㎡-7.6万/㎡，产品覆盖88㎡-185㎡三居-五居，共计约3000套房源，可满足刚需、改善客群需求，预计2022年后陆续交房。长安九里项目是板块内体量最大的项目，分南北两区共计931户，户型覆盖86㎡-138㎡两居-四居，业主覆盖刚需、改善，目前存量40余套138㎡四居户型，均价7万/㎡，在板块内同等户型小区中均价较低，如果不介意小区户型产品面积跨度较大，可作为备选小区。

4.楼盘热门程度4.1开盘当日

项目于2020年6月4日获预售许可证，准许销售面积29381㎡，推出南侧西区4#、5#、6#三栋楼共计240套房源，户型含86㎡两居，103㎡三居、120㎡三居、125㎡四居、138㎡四居，其中138㎡四居套数占比最高。开发商销售表示，6月5日开盘当日首期240套房源用时14分36秒全部售罄，成交金额超过20亿元。

7月13日，长安九里二期获得预售许可证，推出1#-6#共计451套房源，户型覆盖86㎡-138㎡两居-四居，主力户型为138㎡四居，共计195套，占总推出房源的48％，125㎡三居和103㎡三居各28套。

2020年12月7日，长安九里再次获得预售许可证，准许销售面积13498.23㎡，批准预售部位为地下车库。目前项目全部房源均已取证，在顺销状态。

4.2成交套数

2021年1-2月，长安九里成交60套，成交均价6.8万元/㎡，销售总额5.08亿元，位居北京楼市住宅销售成交排名第16名。

项目近5周成交套数及排名如下：

从项目成交数据中可以看出，3月项目成交情况稳定，每周都有8-13套房源成交，均价稳定在6.8万/㎡-6.9万/㎡之间。随着热门户型的逐渐售罄，项目后期会处于稳步出清状态，项目销售表示，目前只剩138㎡四居户型，约40余套，还有少量125㎡户型，预计在2021年上半年售罄。

4.3抢手户型

该项目剩余138㎡四居户型，也是项目主力户型，目前存量40余套，主要分布于1-2号楼。（信息更新时间为2021年3月23日）

5.选房5.1楼栋选择

（楼盘分布 图/长安九里）

项目规划共12栋楼，分东西两区开发建设，楼层在14-26层之间，西区1#楼、5#楼为26层设计，其余楼栋均为17层，共计931户。楼高在13-26层不等，楼间距80米-100米之间，户型面积在86㎡两居到138㎡四居之间，层高3-3.1米，得房率约78%。

整体楼栋呈错落排布，西区3#楼与4#楼相距较远，东区2#楼与5#楼、3#楼与6#楼相距较远，可以保持良好的私密性。

所有楼栋均临街，不同程度会受到噪音影响，选房时可尽量选择临街稍远的楼栋及单元。西区2#楼、5#楼东侧规划城市绿地，高层用户景观良好。东区5#楼附近为商业用地，规划地区级商业及三栋5A级写字楼，未来存在噪音、光污染、采光等风险。

西区小区人行出口位于1#楼和2#楼之间，社区配套服务站（含小型商业）同样位于1#楼与2#楼之间，车行出口位于1#楼和4#楼之间。东区两个出口分别位于1#楼与6#楼，3#楼与4#楼之间，临近主要出入口及公共社区服务中心楼栋有噪音风险。

东区5#西侧设置地面存自行车处、室外活动场地、出库出地面风井，南侧为小区燃气调压箱、小区化粪池、北侧为小区出入口、地下车库地面出入口。12层为连廊层，对本楼层及相邻楼层有一定影响。

东区6#楼北侧设置地面存自行车处、室外活动场地，东侧设置小区燃气调压箱、化粪池。

5.2楼层选择

在售138㎡四居户型只有部分楼层有明卫，业主可根据具体情况做相应选择。

用户选择楼层时应注意楼上同层排水设计影响居室高度，一层厨房外窗对入户大堂影响居室采光，楼上飘窗顶板设计有栏杆，存在杂物掉落及视线遮挡问题。针对采光通风及噪音问题，建议选择高楼层户型，避免采光遮挡及噪音。

5.3户型分析

整体户型设计及舒适性排序：150㎡、138㎡ab、120㎡、103㎡、125㎡、86㎡。

项目目前在售户型为138㎡四居两厅两卫。

（户型分析图）

声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。

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踩盘时间：2021年3月12日

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