西安各板块近一年涨幅（一份文件暴露西安野心）

辐射西北的国家中心城市、创建国家（西部）科技创新中心、建设综合性国家科学中心，2035年常住人口1600万，服务人口2000万......

这是西安未来十年的宏图伟业。

众望之下，西安市国土空间总体规划（2021-2035年）草案征询公众意见正式出炉，接下来一段周期内西安发展整体基调确定。

宏图之下，哪里才是未来发展重点？小编针对文件做了详细的解读。

01

10年人口达2000万！

都市圈核心及协同区明确

首先是未来十年西安目标定位：“陕西省省会、辐射西北的国家中心城市、国家科技创新与现代产业名城、国际门户枢纽城市、中华文明传承标识地。”

这个定位意味着在接下来的周期中，将在交通、人口、科创产业方面将会得到长足发展。

第一，人口规模：远景目标是到2035年，常住人口达到1500-1600万人口，服务人口达到2000万，城镇人口达到1300-1400万。

根据第七次人口普查的数据，西安人口已经有1295万，意味着在未来十余年，西安还将引入200-300万人口，平均每年增幅15-23万人。

第二，城市空间规划：形成“核心引领，轴线传承，六片协同”的格局，小缸养不了大鱼，基本上还是对西安都市圈的优化和阐释。

西安主城为主体，洪庆-港务区和西咸沣河片区为都市圈核心区。这三个板块是西安提升城市能力的核心承载区，也是未来西安的人口、产业、科教资源最密集的区域。

富平-阎良、杨凌-武功-周至、高陵-泾河新城、鄠邑丝路科学城、临潼和东南川塬作为都市圈六大协同发展片区。

西安都市圈空间结构规划图

第三，加快西咸一体化建设：

本次草案规划包含西安代管西咸新区10588平方公里面积以及直管区总人口。

搜索发现，西咸一体化被反复提及十余次，“推动西咸新中心建设，实现与主城区融合”、“贯通咸阳主城区与西咸新区的重要通道”。可见在未来十余年内，西安-西咸-咸阳将会一体化建设，城市功能也会进一步融合。

市域国土空间开发格局图

聚焦在766平方公里的中心城区里，可以看出主城区的功能片区规划更加清晰，城市服务能级将会有很大的提升，均衡发展文化、生态、商业、交通、产业等核心功能。

02

西安第二机场规划取消？

新增长安、航天城2个高铁站

“链接全球的国际门户枢纽城市”在这次草案中再次被重点提出，这意味着未来的西安将会进一步深化国际门户枢纽城市定位。加大建设“空、铁、路”立体综合交通路网，增强西安的辐射能力。

都市区综合交通规划图

从草案中可以看出，“轨道上的都市圈”包含着与其他省会城市的连通、与都市圈内其他城市的轨道融合和公路路网的密集搭建。同时也重点提到了“客运枢纽体系”、“公共交通导向（TOD）城市”，再结合公布的都市区综合交通规划图，我们可以看出：

1、 高速公路路网已经基本搭建完成，外环高速已经通车，关中环线高速也根据领导留言板公示和招标公告，也在正常推进。

2、城际地铁将会得到大幅发展，形成“1小时西安都市圈”。根据规划图显示，城际地铁将会囊括鄠邑、创新港、兴平、泾阳、机场、高陵、富平等地。与之前的“关中城市群城际铁路”不同，此次规划的区域，基本都是在西安都市圈内的城市。

3、 对比发布的上一版公众版草案，我们可以看出，第二机场的表达已经取消，而新增的是“长安站”和“航天城站”两个高铁/城际站。

上一版公众版草案截图

总的来说，未来十余年，西安的公共交通一定会取得很大的进展，并且根据TOD的城市发展导向，这些综合客运枢纽片区也将会有长足发展。

03

重点发展板块方向确定

这3区将引领西安未来10年楼市

楼市板块的本质便是城市发展，在这份定调未来十多年西安发展的总规中，哪一板块更有前景？

有一点值得关注的是，这份总规文件，是对城市的总体规划，所提到的地名，并不会与楼市概念相重合，但是可以发现未来发展的重点方向和区域。

1、东北和西南依旧是未来的发展重点。

东北方向以国际港务区为主，在核心引领上，洪庆—港务区是都市圈的核心区之一，提升综合服务功能，引领空间结构调整。其次在门户枢纽城市定位中，港务区建设中欧班列（西安）集结中心，区域功能扩容升级。

西安中心城区重点功能区布局规划图

西南以中央创新区、鄠邑丝路科学城、沣东沣西片区为主；加快围绕秦创原总窗口，成为南部科技创业产业带。

城区住房与保障规划上，东北与西南方向成为住房重点新增区、新增住房与住房保障的主要节点。针对高层次人才，在港务区、高新区配置人才公寓、国际化社区等。

2、重点人口导入区：沣东沣西片区、高陵泾河新城、鄠邑科学城。

这三个片区成为未来10年重点人口导入区域，将合理安排居住用地供给。与此同时，中心城区控制新建用地规模。

意味着，人口和新增住宅都将重点投向东北和西南区域，也是接下来10年，西安楼市发展的主力军。

其次，促进新增住房优先在轨道站点周边布局，精准实施住房供给。10号线及远期规划已触达高陵，5号线已达沣西安核心；接下来鄠邑科学城、泾河等区域地铁或将列入四期计划。

3、住宅密度提升区：未央湖板块、航天新城、浐灞雁鸣湖

在城区住房与保障规划中，这3个板块成为住房密度提升区，分布于城北、城东和城南。

密度提升一个是推进老旧小区和棚户区改造，一个就是新增住宅供应。其中未央湖片区目前已开启板块更新。浐河沿线雁鸣湖区域随着西安东站的建设，城中村及棚户区改造也在加快。

西安城区住房与保障规划图

航天新城在刚刚公布的三区三线范围中，也划定了要重点开发区域。更新改造之后迎来的将是大量新房的供应，利好楼市。

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