建筑面积是如何计算出来的呢（建筑面积VS实用面积）

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如果我们听到别人买套150平的房子，面积是不是够大的了，但是如果走进去发现为什么感觉房子没那么大，感觉只有100平米，你还会觉得这房子大么？为什么150平米的房子会变成100平米呢？我们一起来看看…

买房时，很多人都会关心房屋建筑面积和使用面积，

建筑面积直接关系到商品房总房款，

使用面积直接关系到购房者室内空间是否足够大，

因此了解这个概念对于购房者来说很重要。

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什么是实用面积？

套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积（封闭式阳台）

实用面积就是套内使用面积，有个形象的说法就是“地毯面积” 就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。

其中包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、室内过道、室内楼梯、壁橱等。

等等等…

为什么我买的150平米的房子，

却实际上只有100平米实用？

Excuse me？？？

这就牵扯到一个公摊面积，

建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、垃圾道、公共门厅、过道，这些全部计算为公摊面积。

建筑面积=套内建筑面积 公摊面积

因为有了这个公摊面积所以150平米的房子实际上可以使用100平米，得房率就是67%左右，

那么？？？有可能你的几十万甚至几百万花在了公摊面积上？？到底划算么？

公摊面积大小直接决定了得房率的高低

公摊面积=建筑面积×公摊系数

公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积

不同的住宅公摊率一般为多少？

通常在无电梯的多层建筑中，

公摊系数在5%-10%得房率不错，这个范围内都是正常的，超出得房率不错的也有可能，不过少见。

在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15-20%之间。

在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25%之间。

在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18-22%之间。

在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20-30%之间。

不同类的住宅，得房率也是不同的

据南房叔了解，房屋得房率一般在75-90%之间，

不带电梯的多层住宅得房率会相对高一些，逼近90%，

而小高层得房率一般在80%左右，高层则在75-83%，

而商业性质的住宅得房率则相对低一些，一般在70%左右。

写字楼实用率一般为60%左右。

大型商场内商铺实用率一般为50%以上；

临街独立商铺实用率一般为80%以上；

花园洋房由于电梯、步梯、强弱电竖井，公共配电房等公摊面积较少，实际得房率明显比塔式高层要高，普遍在80%以上，而高层住宅得房率大多低于80%。

公摊面积多少、得房率的高低一直是购房者心中的一道坎，但不是得房率越高越好，也需要一个度75%-90%之间比较适宜 ，

由此可见，上文中的150平米的房子，实际使用面积100平方米的房子67%的得房率确实是会让人炸了！！

但是有些购房者反映，市场上有些楼盘宣传称房屋实得面积大于自己购买的建筑面积、得房率大于等于100%，这样的房屋可能存在吗？

这些发布的信息里实用面积大于房产证的建筑面积！得房率直接100%，可能存在吗？敢不敢买？

得房率=整栋楼总套内建筑面积/建筑面积

其中：套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 1/2阳台建筑面积（非全封闭式阳台）

建筑面积=套内建筑面积 公摊面积

也就是说：得房率是你买的房子的地面面积加上墙体面积再加上一半的阳台面积之和与你产权证上的建筑面积的比例。

得房率越高，说明你买到的实用面积越大，得房率越低，说明你买的公摊面积越多。

在售楼处，你听到的得房率往往不是那个可以通过产权证面积反映出的得房率，而是通过各种创新方式得到的得房率。得房率和创新得房率就像是个双胞胎。

创新得房率 = (套内建筑面积 赠送面积) /建筑面积

也就是说：对比得房率，创新得房率多了一个赠送面积也就是所谓的创新空间，这个赠送面积，它可以是送你的飘窗、不封闭的阳台，也可以是电梯前室和空调的调板，小复式的二楼，阁楼等不计算面积，但是也是真实可以使用甚至居住的面积。

在创新得房率里，数值越高说明赠送的面积越大，但是这个赠送面积绝对不会出现在产权证的建筑面积上。

如果真的是实用面积大于房产证的建筑面积，那恐怕多的就是违章建筑了！是违法的呀！一定要注意！

南方房产特约嘉宾 郑大源

房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾

其实，得房率并非越高越好。

如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、电梯间的数量等，“如果一套房子的得房率是100%，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这样的房子如何住人？给你，你要吗？

所以，不能片面地看待所谓的高得房率，主要还得看公摊面积设计得是否科学合理。”

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