房地产开发成本核算设置（房企预决算备忘录-总价包干核算面积计算规则）

一、 总价包干核算面积计算规则

住宅套内装修面积计算规则示意图

装修工程面积的计算公式：装修工程面积=套内装修面积 电梯大堂装修面积 标准层电梯厅装修面积 地下室电梯厅装修面积

具体计算规则如下：

（ 1）各套公用墙（包括各套之间、各套与公共建筑间的分隔墙及外墙）的中心线所围的水平投影面积计算（中心线以外的飘窗台面积不计算装修面积）； 在外墙以内的卫生间管道、厨房管道、烟道计算面积；在外墙以外的不计算面积。

（ 2） 阳台装修面积（含封闭阳台）按地面水平投影面积的一半计算（即按铺装面积的一半计算），不计取阳台和客厅或阳台和厨房之间的门槛石。

（ 3） 露台若无永久顶盖则不计算面积，但需施工。有永久顶盖则按顶盖水平投影面积的一半计算（顶盖无梁的，按结构外边线投影面积的一半计算，有梁的按结构梁的外边线水平投影面积的一半计算）。

（ 4） 错层的阳台或露台，按该层永久顶盖对应的净铺装面积的一半计算。

（ 5）各电梯大堂公用墙（包括各套与公共建筑间的分隔墙及外墙，包括电梯间前室与电梯轿厢、楼梯间的分隔墙及外墙）的中心线所围的水平投影面积计算（中心线以外的飘窗台面积不计算装修面积），不含电梯轿厢、封闭式楼梯间面积； 各电梯大堂的电井、水管井不计算面积。

（ 6）各标准层电梯厅公用墙（包括各套与公共建筑间的分隔墙及外墙，包括电梯间前室与电梯轿厢、楼梯间的分隔墙及外墙）的中心线所围的水平投影面积计算（中心线以外的飘窗台面积不计算装修面积），不含电梯轿厢、封闭式楼梯间面积； 各标准层电梯厅的电井、水管井不计算面积；明暗装消防栓需计算面积。

（ 7） 首层门廊装修面积（不含架空层）按永久顶盖水平投影面积的一半计算（永久顶盖无梁的，按结构外边线投影面积的一半计算；有梁的按结构梁的外边线水平投影面积的一半计算）（其中玻璃雨棚和钢结构顶棚不是永久顶盖）；若无永久顶盖则不计算面积。首层门廊在装修施工图内的装修工程有无永久顶盖均需施工。

（ 8）独立空间的信报箱计算方式同电梯前室（即以分隔墙中心线所围的水平投影面积计算）。

（ 9）若复式住宅套内的楼梯饰面由装修单位施工，则楼梯按自然层计算面积，不扣除楼梯面积

（ 10） 负一层的套内装修，若装修标准和标准层套内标准不一致，整个工程应核算工程量另行核算综合平均单价进行总价包干，面积计算规则参考标准层套内，无需考虑地下室层高。

（11） 石材外墙工程面积计算规则如下：门廊石材的工程量按见光展开面积计算。其中：石材饰线的工程量按石材饰线立面投影尺寸乘以石材饰线外边线延长米计算工程量。