二手房交易火热对市场的影响（为什么二手房等市场交易总出现）

据《中国青年报》报道，一位在北京居住的女青年与丈夫在购房时，遭遇了房东拖着不交房还威胁他们的情况，最后只能找亲朋好友谎称“已录音”才解决。

人类的许多经济活动会产生纠纷，俗称“扯皮”。比如，二手房房价居高不下，尽管有合同约束，购买过程中，关于过户和价格的问题也时常会导致纠纷。原理何在，又怎样避免？

经济学家樊纲通过“科斯定理”为我们讲述了经济生活中扯皮现象的根源。

文/樊纲

天下之大，有人会积德行善，也总有人“损人利己”。“损人利己”可以说是对一大类人类行为的概括，对其也可从不同的角度进行分类。一种可行的分法，是分成“存心的”损人利己和“附带的”损人利己。坑蒙拐骗，可谓“存心的”，其特点是只有先损人，才能后利己。而所谓“附带的”，其特点是为了利己，在自觉不自觉中损了人。

典型的例子是“污染”。对于这种附带的损人利己，经济学中有一学名，就叫作“（负的或坏的）外部效应”（externality）——即我的行为对我之外的他人的影响（也有正的或好的外部效应，如栽花种树，既满足了自己，又愉悦了他人）。

外部效应引起了一系列的经济学问题。首先是如何看待生产的成本和效益。钢铁厂为生产一吨钢自己付出的代价是铁矿石、煤炭、劳动等，但这只能说是“私人成本”，它还排放了污染，使别人蒙受了损失，这些损失是社会为这一吨钢所付出的代价，因此总的“社会成本”应该等于“私人成本”与外部损失的总和。“私人成本”与“社会成本”的这种差异，引起的相应的经济学问题便是如何评价钢铁生产的价值：如果仅计算私人成本，生产那许多钢铁也许是“合算的”，但如果加上那么多的外部损失，从“社会福利”的角度看，可能就是“不合算”的。于是，下一个问题便是如何使钢铁的产量确定在“社会地看最合算”的水平上——不是因污染而不生产钢铁，而是在生产钢铁为人们带来的好处和控制污染所带来的好处之间求得某种合理的平衡，使污染降低到最低限度，实现资源的最优配置。

经济学早年提出的解决外部效应的基本办法是“征税”——政府出面干预。对于生产者来说，因赋税使得成本高了，它的生产量自然会小些，就是说，不能再不管不顾地扩大生产了（相应地，对于那些能为社会带来“额外好处”的生产活动，如植树造林，则给予补贴）。经济学历史上，减少外部效应曾经是“政府干预”的一个重要理由。但是，征税不是件容易的事。恰当地规定税率和有效地征税，谈谈容易，做起来却很难，也要花费许多成本，到头来往往不能完全解决问题。这使经济学家做进一步的思考。

1960年，科斯提出，“并不需要政府干预”，私人之间的市场交易同样可以解决问题，政府所要做的，只是“明确产权”。这就是所谓的“科斯定理”。它的基本形式可表述如下：在存在外部效应的场合，只要（1）在交易过程中不存在交易成本；（2）产权是明确界定的，则不论产权在谁一方，私人之间的自愿交易都可使资源获得同样的有效配置。此定理分为前提和结论两个部分：结论是通过私人交易就可以实现最优配置，而前提有两个（严格地说还有一条：“不存在收入效应”，但因不是主要问题，我们不妨略去），一是不存在“交易成本”，二是产权明确，结论的成立有赖于这两条前提的确立。

所谓“产权”（property rights），在现代经济学中的涵义是很广的，它可理解为从一项财产（知识、技能、环境等都可算作“财产”）上获取利益的权利。如果钢铁厂被赋予“任意处置河水，获取利润”的权利，那么就说在排放污染这一问题上，钢铁厂拥有对河水的“产权”；如果沿河居民被赋予了“使用清洁河水，可以拒绝任何污染”的权利，则说居民们拥有对河水的“产权”，而钢铁厂则没有这个“产权”。

科斯强调说，外部效应所造成的损失之所以难以克服，首先在于“产权不清”。比如，对河水的产权不明确，谁都可以说对它有产权，又不能排斥别人也对它有“产权”，就会出现一方要赔偿，一方拒付赔偿的情况，结果是相互指责，纠缠不清，问题总是无法解决。而只要产权明确，无论产权在谁一方，“市场交易”便可发挥作用，无须政府干预，“私下里”也能解决问题。这存在可能的两种情况，一种是把产权“判给”河边居民。这时钢铁厂不给居民们赔偿费就别想在此设厂开工；而若付出了赔偿费，成本高了，产量就会减少些，如此反复，直到双方都满意为止。相反的情况是把产权界定到钢铁厂一方，这时居民就无法索赔。但是，如果居民们认为付给钢铁厂一些“赎金”使其减少污染，由此换来的健康上的好处大于那些赎金的价值，他们就会用“收买”的办法“利诱”厂方减少生产从而减少污染。当厂家多生产钢铁的赢利与少生产钢铁但接受“赎买”的收益相等时，它就会减少生产。理论上可以证明，最后达成交易时的钢产量和污染排放量，会恰恰与前一种情况下相同。请注意，产权划定方法不同，在收入分配上当然是不同的：谁得到了产权，当然谁可以从中获益，而另一方则必须支付费用来“收买”对方。科斯定理所说的不过是无论财富（“产权”就是财富，是收入的源泉）分配或收入分配如何不同、公平与否，只要划分得清楚，资源的利用和配置是相同的——都会生产那么多钢铁、排放那么多污染，而用不着有个政府从中“插一杠子”。

那么政府是否就无事可做了呢？其实不是。不过是要去做它本来应做的事：明确产权。明确产权当然首先是在法律上界定产权归谁所有。但有效的法律界定依赖于实际的执法程度——不能执行的法律等于一纸空文。因此“明确产权”本身包含着有效地运用国家权力保护产权。这两件事在一个经济中只有政府来做（政府这个凌驾于个人之上的机器被创造出来首先就是为做“裁判”，而不是来“踢球”的）。这两件事本身当然也并不容易做。前面说到把产权判给谁就意味着谁的财富的增加，因此在界定产权过程中一定存在着大量的利益冲突，而保护产权则需要形成相应的法律细则，并建立起权威的执法机构。

科斯定理也表明了产权与市场之间的关系——既然产权不清就无法通过市场交易解决问题，那么显然，明确界定产权就构成了市场交易的先决条件。市场的真谛不是价格，而是产权。没有产权就没有合理的价格，只要有了产权，人们自然会“议出”一个合理的价格来。这就告诉人们：想要市场经济吗？请明确产权（其中包括界定和保护产权）！正因如此，在现代经济学中，“明确产权”与“市场交易”两个概念往往具有等价的意义。

摘自《经济十八讲：现代经济学读书札记》之《人间的扯皮与科斯定理》。东方出版社。