文旅运营管理（旅游商业运营管理体系）

商业运营是旅游运营的关键，旅游目的地的商业运营主要是指由食、住、行、游、购、娱等多业态构成的休闲商业体系。旅游目的地的商业运营主要包括六个方面：招商运营、商户管理、活动运营、物业运营、地产运营、休闲商业运营。

（一）招商运营

招商运营，即在招商之前就要做好吸引力要素的规划及主题提炼，在业态规划的基础上完成招商工作。投资商投资项目时，会凭着灵敏的商业嗅觉判断资源中潜在的商业价值，在选择项目时会对项目的区位、交通、地块、市场、竞争等进行综合分析研究。但是投资商在面对多种不可预测风险的情况下，如果缺少能透析旅游运营并具有很强投融资理念的规划设计机构的支持，就很难进行决策并签订协议。因此，投资商只有在基本确定投资风险和收益的前提下，才会决策协议的签署。

（二）商户管理

商户管理是商业运营体系的重要环节，主要包括商户服务咨询、金融服务支持、产业服务支持、商户关系协调和经营秩序维护等内容。商户服务咨询：帮助商户进行注册登记、各项审批、营业执照年检、纳税申报等，以及帮助企业向政府争取政策等，建立证照辅助办理机制、商户档案管理机制、星级商户评选办法、商户培训、商业活动参与及组织一体化等多种服务体制。金融服务支持：通过与各大银行、保险等金融机构建立良好的合作关系，或自身建立 VC 类 /PE 类基金、投资公司等，直接参与商户的投资，或成立担保公司，对接外来资本，为商户融资提供担保服务，从而全方面解决商户资金问题。产业服务支持：根据旅游区商业发展的需求，不断优化商业业态，尤其是加大对知名住宿品牌、餐饮品牌等机构的吸引，构建业态生态体系，促进当地的商业健康发展。商户关系协调：协调商户间关系，组织商户社群活动等，促进商户的归属感和责任感。经营秩序维护：优化商业环境，加强秩序维护，加强休闲、娱乐、餐饮、商务等配套设施的服务，对商户进行统一管理和综合服务，建立多方面、多角度、最大限度地为商户营造便利的经营环境。

（三）活动运营

活动运营是激发旅游区活力的主要方式，通过组织商务会展活动、主题节庆活动、主题演艺活动及其他各式活动等来实现旅游区四季全时活动互动，为旅游区带来除了门票之外的附加收益，成为短时吸引客流、增强旅游区吸引力的重要手段。活动运营可以直接引入有影响力的 IP 造势，以一个大型 IP 活动带动整个区域的活动运营，也可以过各种资源整合实现活动品牌的培育，逐渐培养品牌。

活动在实际运营中应该注意：第一，针对旅游目的地的市场现状，做好目的地市场分析，针对市场的变化，随时调整活动运营方案。第二，丰富活动内容，保证活动的质量，按照时间序列和节点安排形成常态化的活动，最终形成常态、节点和极核的立体化活动结构。第三，细化活动环节，做好活动执行工作。筹备期要明确活动方案、时间安排、场地安排、做好招商及嘉宾的邀请；执行期要做好宣传文案、明确活动流程、收集动物料、落实推广渠道；活动现场要做好场地的清洁、设备的调试、人员的安排；活动后要做好跟踪回访和复盘，总结经验计算成本。第四，活动要配合营销宣传，推广活动品牌，特别要结合互联网营销，做好线上营销策划方案，线上线下联动推广活动，为活动造势，逐渐把活动打造成为地方品牌活动。

（四）物业运营

物业运营是指旅游运营商对旅游区内所有建筑物共有部分及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理，或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。旅游区物业管理主要包括社区服务管理、物业设备维护保养、物业环卫和绿化、安全保卫、物业增值业务运营等内容。

（五）地产运营

地产运营是旅游区主要经济收入之一。旅游房地产主要有候鸟式居住地产、分权度假地产、酒店地产等多种房地产类型。地产运营之前分为土地取得、规划设计、项目建设三个阶段，运营商可以根据自身的资金实力和度假项目的资源禀赋、发展潜力等决定是否介入土地开发阶段，即土地一级开发和二级开发。地产运营的过程实际是区域运营的过程，要做好地产品牌构建、地产租赁与出售和地产 G.O 服务。

（六）休闲商业运营

休闲商业是经济新常态背景下因消费需求及行为变化催生的一种业态模式，其运营的关键是要在传统商业的基础上，利用现代科技、文化创意、活动植入等手段，满足消费者购物、餐饮、通行等活动过程中的休闲娱乐需求，是提升服务竞争力的关键要点，也是成功招商、保持商业活力的有效引擎。