买南京江宁都会四季房产会跌价吗（江宁房价站上4万）

上周日，江宁红盘——都会四季宣告收官，最后一批房以约3.15万/平的价格卖光售罄。

都会四季售罄之后，江宁下一批值得“看”的楼盘在哪里？谁将接过都会四季的“红盘”宝座？

另一个问题是，江宁下一波新盘会如何定价？随着金隅、弘阳等九龙湖新盘的入市，房价会迈上4万/平的大关么？江宁普通购房人还有选择吗？

不急，猫姐这就来跟大家一起梳理下，今年江宁计划入市的六大新盘，一起看看他们的产品和放风价位！

方山板块：

在江宁方山脚下，今年下半年预计将还有两大新盘入市，分别是山和宸园和五矿澜悦溪山。

01

山和宸园：7月首开4栋楼266套房源，毛坯放风价2.7-2.8万元/㎡

山和宸园前身为大学城G89地块，2019年12月4日，地块经过2轮竞拍，被金科以21.6亿拿下，楼面价14464元/㎡，后与美的、景枫联合开发。

目前山和宸园已于6月25日公开了售楼处和样板间，预计7月首开。从拿地到入市，约7个月，金科这把速度可以！

1、项目区位：

项目位于方山南部、吉印大道与弘景大道交汇处，周边有银城一方山、五矿澜悦方山、招商方山里花园等项目。周边区域配套还是比较成熟的。

2、产品信息：

项目为期房销售，规划21栋17F-20F小高层，建筑面积约89-138㎡，毛坯交付，预计2022年9月30日首批次交付。放风价2.7-2.8万元/平。

3、周边二手房（数据来源于链家网）：

A、银城一方山

银城一方山小区6月挂牌均价26487元/平，近90天成交2套。

小区近期成交的一套85.56平，精装价为30482元/平；一套136平，精装价为28383元/平。

B、招商方山里花园

招商方山里花园小区6月挂牌均价28954元/平，近90天成交3套。

小区近期成交一套68.91平，精装价26847元/平，另一套精装标准更高的66.98平，成交均价29711元/平。

4、具体信息：

项目总户数1426户，容积率2.1，绿化率30.02%，后期由美的物业管理，设地上1539个，地下142个车位，另外还配置一个幼儿园和少量商业、养老、物业配套。

户型图：

猫姐点评：

山和宸园是方山脚下又一个低密小高层项目，近方山，居住舒适度会比较高。

去年，五矿澜悦方山高层收官销许为毛坯2.65万/平，山和宸园今年放风2.7-2.8万/平的毛坯价相比去年涨约1千/平。

方山板块的配套相对成熟，目前周边好一些的二手房银城一方山、招商方山里精装二手价格也逼近3万/平，如果刨去精装费用，山和宸园的放风价可以说大致与周边二手房持平。

户型跨度89-139平，总得来说，这个价格段，江宁刚需、改善客户都可以考虑该项目。

02

五矿澜悦溪山：7月首开3栋楼200多套房源，放风价3万元/㎡

五矿澜悦溪山的前身是大学城G82地块，项目在2019年11月13日的土拍中，经过5轮竞拍，被五矿以总价18.8亿元拍得，楼面价14722元/㎡。

项目已在五矿澜悦方山处开放前期售楼处，98、107平的样板间已公开，预计7月份首开4、5、8号楼，约200套房源。项目位置离山和宸园很近，拿地同样半年左右。

1、项目区位：

项目同样位于方山脚下，周边有银城一方山、五矿澜悦方山、招商方山里花园等项目。

2、产品信息：

项目为期房销售，将建设18栋层高为16-18层的住宅，户型面积段为96-127㎡，预计今年7月首开，放风价3万元/㎡，装修标准未定。

3、周边二手房（数据来源于链家网）：

与山和宸园相同。

4、具体信息：

项目共规划18栋17-18层高的住宅楼和一栋16层高的人才房，容积率：2.1。

户型图：

猫姐点评：

五矿在方山板块植根已久，澜悦溪山是五矿继九玺台、澜悦方山之后的第三个项目了。

去年，五矿澜悦方山几次开盘销售成绩还不错，可以说，五矿在方山是熟手了，这一次澜悦溪山将以精装修面市，不过装修标准未定，价格上因此要比山和宸园高出约2-3000元/平，而3万/平左右的精装修价格基本与目前周边二手报价持平。

上秦淮板块：

上秦淮是江宁自去年开始新兴的热门板块，在五矿澜悦栖原收官之后，上秦淮又一新盘——秦尚栖庭来了，加上一直未入市的葛洲坝融创紫郡府高层，上秦淮下半年还是值得期待的。

03

葛洲坝融创紫郡府：预计7月首开130多套房源 ，科技高层放风价3.15万元/㎡

葛洲坝融创紫郡府前身为九龙湖G53地块。2016年9月23日通过摇号由葛洲坝拿下，最终楼面价19831元/平，打造叠墅 高层的“高低配”产品。

项目叠墅目前已收官，7月份即将首开5、6、11三栋高层房源，户型面积为124㎡，放风价3.15万/㎡。

1、项目区位：

项目位于江宁上秦淮，周边有五矿澜悦栖原、银城旭辉云台天境等。

2、产品信息：

项目为现房销售，规划13栋12F-19F高层，建筑面积约96-140㎡，精装交付，放风价3.15万元/平。

3、周边楼盘：

A、翠屏诚园（二手房）

翠屏诚园6月小区挂牌均价为31956元/平，近90天成交14套。

小区近期成交一套138平的大户型，精装价32029元/平。

B、五矿澜悦栖原（近期收官）

五矿澜悦栖原高层的收官价为31553元/平。

4、具体信息：

项目总户数671户，容积率2.0，绿化率约36%，后期由葛洲坝物业管理，高层物业费1.9元/平/月，产权车位691个。

户型图：

猫姐点评：

上秦淮地区是目前江宁相当火爆的一个区域，澜悦栖原和云台天境每次开盘必热销，但从链家二手房的带看和成交数据可以看出，区域需求还是比较旺盛的。

此前，项目曾传出高层即将首开消息，当时放风价3.3万元/㎡，此次相比前期放风价下调了1500元/㎡。3.15万/平的放风价与五矿澜悦栖原的高层收官价格基本持平，加上现房销售和项目自身搭载的科技系统，性价比还是比较高的。

唯一比较遗憾的是，项目首开可能只有124平户型，96平的小户型总共只有68套左右。据置业顾问透露，项目96㎡的户型可能最快要等十月份才能上市。

04

秦尚栖庭：7月首开5栋楼100多套房源，上秦淮唯一期房项目放风价3.3万元/㎡

秦尚栖庭前身为上秦淮G94地块，2019年12月19日，经过23轮竞拍，该地被融信以12.2亿拿下，楼面价19019元/㎡。

项目预计最快7月份上市，推出5栋楼共100多套房源，建筑面积约103、122㎡，放风价3.3万/㎡左右。

1、项目区位：

项目位于江宁上秦淮，周边有银城旭辉云台天境、五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府等盘。

2、产品信息：

根据规划，项目将拟建21栋5—7F洋房住宅，打造约103㎡三房、约122㎡四房、约137㎡四房，放风价3.3万/平，期房销售，成品房交付。

3、周边楼盘：

A、葛洲坝融创紫郡府（叠墅）

紫郡府的叠墅收官价为33521元/平。

B、五矿澜悦栖原（叠墅）

五矿澜悦栖原的叠墅收官价为33634元/平。

4、具体信息：

项目总户数594户，容积率1.2，绿化率30%，后期由融信世欧物业管理，车位配比达到1:1.3。

户型图：

猫姐点评：

秦尚栖庭是上秦淮区域目前唯一一个期房销售项目，也是唯一一个不走“高低配”的项目。

项目位于云台山河以东，目前周边没有比较好的对比产品，但低密度的电梯洋房产品在舒适度上有保障，其价格也比高层住宅要贵，看齐与五矿、葛洲坝前期叠墅价格。

九龙湖板块

九龙湖属于江宁的核心区了，不过近两年新房基本无供货，二手房价则不断攀升，甚至有冲破4万/平趋势。但好消息是，今年下半年九龙湖要上新了，至于价格……

05

金隅九龙湖G20：预计年底首开，洋房放风价4万元/㎡

九龙湖G20地块在2017年7月6日的土拍中，经过260轮竞价，最终被金隅以总价32亿拿下，将配建保障房面积2.78万平，竞拍时长达3个多小时。最终楼面价19759元/平。

该地块包含商业部分，入市时间也是一延再延，今年终于传出入市信息，最小户型120平起，传价格想卖4万/平。

1、项目区位：

项目位于九龙湖，处于诚信大道与长亭街交汇处，周边有保利中央公园、融信城市之窗等老盘。

2、产品信息：

地块分A、B地块，包括11栋住宅楼，网传项目户型面积为120㎡、140㎡、170㎡，精装交付，现房销售，价格4万/平，最快今年年底入市。

3、周边二手房（数据来源于链家网）：

A、保利中央公园东苑

保利中央公园小区最新挂牌价为35989元/平，近90天成交8套。

小区近期成交的一套127.41平户型，精装价37596元/平。

B、万科翡翠公园

万科翡翠公园小区5月份成交均价为39401元/平，近90天成交13套，近30天带看115次。

小区近期成交一套111.94平精装房源，成交价39129元/平，一套142.73平，精装价40497元/平。

4、具体信息：

项目总户数1158户（858户商品房和300户人才房），容积率2.82，绿化率48%，车位数1517，拟打造10栋高层住宅和近8000㎡集中商业。

户型图：（具体以开发商公布为准）

120㎡三房两厅

170㎡户型四房两卫

猫姐点评：

九龙湖板块已经很久没有新房入市了，金隅九龙湖G20作为区域高价地，又拥有一线的九龙湖湖景，一旦入市，想必肯定有不小的市场关注度。

不过金隅九龙湖G20项目整体户型规划偏大，120平起步，小区面向主人群为改善无疑。

至于放风4万/平的价格，一旦达到，也是刷新江宁的新房价格了。不过目前九龙湖板块二手房市场上已有单价超4万的数据，所以到底大家觉得金隅现房卖4万/平，贵还是不贵？欢迎留言区讨论。

06

悦禧苑：9或10月首开，叠墅放风价4万元/㎡，打造南京的“秦淮里”

悦禧苑前身为九龙湖G57，2017年10月25日，经过118轮竞拍，九龙湖G57商住地被南京金地和弘阳地产联合摘得，达最高楼面限价19963元/平，配建6200平保障房。

目前商业部门“秦淮里”已经开售，下半年将推出1-5层叠加以及大平层产品，总量约300套，户型面积140-200平，预计9或10月份首开。

1、项目区位：

项目位于九龙湖板块，处于前庄路与清水亭东路交叉口东南侧，周边有恒大绿洲、中冶天城等老盘。

2、产品信息：

项目为现房销售，拟建设29栋5F叠墅以及大平层产品（01-08号楼、10-30号楼）、配套商业、物业用房及配套用房等，放风价4万/平。

3、周边二手房（数据来源于链家网）：

A、中冶天城

中冶天城小区6月份挂牌均价为31968元/平，近90天成交4套。

小区近期成交一套125平房源，成交价32032元/平。（不过中冶天城为高层，悦禧苑是叠墅，周边二手房价格参考度不高）

4、具体信息：

弘阳秦淮里除住宅外，还将打造一座小型商业街区，商业面积共1.2万平米，共计126套，目前2号楼已经开售。

猫姐点评：

同为九龙湖板块的高价地，悦禧苑除了沿河叠墅产品让人期待外，其商业秦淮里也是颇为引人关注，据悉弘阳要在这里打造一座属于南京的小型“太谷里”。

与网红街区的氛围打造不同，弘阳秦淮里的定位偏轻奢、高端的，至少从效果图来看，很高大上！

叠墅计划在9月或10月首开，下叠建面240㎡、中叠建面200㎡，平层建面140㎡，有改善需求的朋友们可以关注起来了。

江宁这六大盘兼顾刚需改善，各种类型都有，整体选择面也比去年广。刚需型购房人可以重点看上秦淮和方山，改善型购房人在九龙湖也有项目可选。

但总体来说，今年的江宁，各大板块房价都比去年更近一步！

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